Louer un bien immobilier en Allemagne

En Allemagne, il y a des règles à connaître et à respecter pour louer un bien immobilier.

Le locataire a des droits mais aussi des devoirs vis-à-vis du bailleur, du propriétaire.

Avant d'entamer vos recherches d'appartement ou de maison, renseignez-vous sur le contrat de location, sur la durée du bail, le dépôt de garantie, le paiement du loyer et des charges ou encore l'assurance habitation.

Pour vous aider, le Centre Européen de la Consommation vous propose un mode d'emploi avec et les informations générales et plein de conseils pratiques !

Si vous avez des questions plus spécifiques ou un problème avec votre bailleur, n’hésitez pas à nous contacter pour obtenir un conseil personnalisé.

La recherche et l'aide au logement

Chercher un logement

Particuliers comme agences immobilières publient généralement leurs annonces sur des plateformes en ligne généralistes comme ebay.de mais aussi sur certains sites spécialisés :

Et pour les colocations étudiantes, rendez-vous sur le site de la "Mietwohnzentrale" de la ville ou sur :

Pensez également à regarder sur les réseaux sociaux et dans la presse locale et régionale.

Si ces recherches vous angoissent ou que vous avez des difficultés, vous pouvez recourir aux agents immobiliers ("Immobilienmakler"). 
Les frais d'agence ne doivent pas dépasser le montant de deux mois de loyer hors charges ("Kaltmiete") plus la TVA ("MwSt").

C'est celui qui engage l'agent immobilier qui doit le payer. Donc si vous dénichez votre futur appartement par une agence qui était chargée, par le propriétaire, de trouver un locataire, ce ne sera pas à vous de régler la note à la signature du contrait de bail.
Toute avance de frais du locataire est interdite ! 
Rester donc vigilant lorsque des surcoûts sont réclamés car ils sont parfois injustifiés.

Aide au logement

Lorsque vous louez un bien immobilier en Allemagne, il vous est possible de demander une allocation d’aide au logement (« Wohngeld »).

L’attribution de l’aide au logement dépend de plusieurs conditions (montant du loyer, des revenus, membres de la famille vivant dans le logement…).

Elle peut vous être refusée si vous bénéficiez déjà de certaines aides sociales en Allemagne.

Un étudiant ne peut par exemple pas demander d’aide au logement s’il bénéficie déjà d’une aide dans le cadre de ses études.

Pendant les premières années d’études, le revenu des parents peut également faire partie des critères d’attribution de l’aide au logement.

Le contrat de bail

Les règles applicables à tout type de bail

Pour tout bien immobilier situé en Allemagne, le droit applicable au contrat de bail ("Mietvertrag") sera le droit allemand.

En principe, un contrat de bail ne nécessite aucune forme particulière et peut même être conclu oralement (même si c'est de plus en plus rare).

Par souci de sécurité, nous vous recommandons de toujours recourir à contrat de bail par écrit.
Et si les parties sont libres de déterminer son contenu, mais vous devez connaître avant la signature :

  • les noms et adresses des parties,
  • la date de début et la durée du bail,
  • le montant du loyer et des charges,
  • les modalités de paiement,
  • le descriptif du bien loué (exemple : nombre de pièces, parties communes, garage etc.).

 

Le contrat de bail à durée indéterminée

Le contrat de bail à durée indéterminée ("unbefristeter Mietvertrag") est la forme la plus courante en Allemagne.

Il sera d'ailleurs présumé à durée indéterminée s'il a été conclu oralement pour une période égale ou supérieure à 1 an.

 

Le contrat de bail à durée déterminée

En principe, le contrat de bail à durée déterminée n’existe pas en Allemagne (sauf pour les chambres d’étudiants ou à usage temporaire par exemple).

Mais sous certaines conditions restrictives, un bail à durée déterminée est possible. Un contrat de ce type ne peut être conclu que si le bailleur souhaite par la suite :

  • utiliser le logement pour soi, sa famille ou certains proches définis par la loi, directement après le terme du bail ("Eigenbedarf"),
  • démolir le logement ou entreprendre des travaux modifiant substantiellement le logement, de sorte que la continuation du bail est en soit impossible,
  • louer les locaux dans le cadre de relations professionnelles (par exemple à un apprenti).

La durée du bail doit être discutée et acceptée par les deux parties. Mais attention avec ce type de bail, la résiliation anticipée est très compliquée.

Puisqu'en principe il n'existe pas, le bail à durée déterminée n’est pas amené à être renouvelé.

En revanche, le locataire est en droit d’exiger, quatre mois avant le terme du bail, que le bailleur lui indique dans un délai d’un mois si le motif justifiant le terme du bail est toujours d’actualité.

En cas de motif sans objet, le locataire est en droit d’exiger la prolongation du bail pour une durée indéterminée.

L'état des lieux

L’état des lieux, qu’il ait lieu lors de l’emménagement ou au moment du départ, n’est pas une obligation légale. Mais il peut aider à éviter toute contestation.

Si vous ne faites pas d’état des lieux d'entrée, lors de votre emménagement, le bailleur ne pourra pas s’appuyer dessus pour prouver, au moment de votre départ, que vous avez emménagé dans un logement en parfait état.

À noter
C’est toujours au bailleur de prouver qu’un dommage a été causé par le locataire.

Si vous faites un état des lieux lors de l’emménagement, soyez consciencieux. Vérifiez que tous les dommages constatés sont bel et bien notés sur le document !

Il est fortement recommandé d’établir un état des lieux de sortie afin de prouver que vous avez quitté le logement sans dommage.

Soyez accomagné du bailleur faite une description très précise de l'état dans lequel vous quittez le logement. Chaque accroc, petit défaut, dégat ou tâche au mur doit être noté. Et faites un relevé des compteurs.

Établissez l'état des lieux en deux exemplaires. Un pour vous. L'autre pour le bailleur. Signez-les et conservez bien le vôtre.

En prenant ces précautions, le bailleur ne pourra pas vous poursuivre ensuite pour d’éventuels dégâts.

Conseil
N’hésitez pas à prendre des photos du logement et des éventuels défauts, qui pourront vous servir en cas de litige.

Les obligations du locataire

Le dépôt de garantie

La plupart des bailleurs réclament le paiement d’un dépôt de garantie ("Kaution", à ne pas confondre avec le cautionnement, qui se dit "Bürgschaft") pour couvrir les éventuels dégâts causés par le locataire ou pour le décompte de charges final.

Le montant maximum est de trois mois de loyer sans les charges ("Kaltmiete"). Une somme que vous pouvez payer en trois mensualités. La première est exigible dès le début du contrat de bail.

Le bailleur a l’obligation légale de placer ce montant sur un compte bancaire spécifiquement prévu à cet usage ("Kautionskonto").

Les intérêts bancaires produits s’ajouteront au montant du dépôt de garantie si celui-ci vous est remboursé à la fin du bail.

Il est conseillé de veiller à ce que le bailleur crée un tel compte bancaire, afin de faire face à tout risque d’insolvabilité. Et pour assurer de l’usage que fera le bailleur de la somme déposée, il est possible d’exiger les coordonnées d’un compte joint ("Und-Konto") sur lequel seuls le locataire et le bailleur seront en mesure de donner des ordres en commun.

S’agissant de la restitution du dépôt de garantie, la jurisprudence allemande prévoit que le bailleur est obligé de restituer le dépôt de garantie dans un délai de 3 à 6 mois à compter de la fin du bail et au plus tard lorsqu’il a pu faire la régularisation des charges.

Mais s’il lui est impossible de faire le décompte de charges dans ce délai, il pourra conserver une partie du dépôt de garantie le temps nécessaire, à condition toutefois de le justifier.

À noter

  • En allemand, "Kaution" correspond au dépôt de garantie et le cautionnement se dit "Bürgschaft".
  • Contrairement à la situation en France, il n’est pas d’usage de réclamer un cautionnement ("Bürgschaft") en plus d’un dépôt de garantie, sauf dans certaines villes avec une forte demande de logement.

Loyer et charges

Le paiement du loyer ("Miete") est la première des obligations du locataire.

Le loyer est exigible au plus tard le troisième jour ouvré du mois. Son montant est librement négociable, bien que souvent imposé par le bailleur.

Le locataire sera également amené à payer en principe des charges locatives ( «Nebenkosten» ou "Betriebskosten").

S’il est prévu dans le contrat de bail que le locataire paie des charges réelles et non forfaitaires, il a droit à un décompte détaillé ("Nebenkostenabrechnung").

Ce décompte des charges doit être établi au minimum une fois par an et de manière compréhensible. Il doit contenir le détail des charges, le calcul des charges et le montant des avances sur charges déjà réglées. 

Mais sachez que le paiement mensuel forfaitaire des charges ("Betriebskostenpauschale") est le système le plus courant lors d'une location d'un logement. À la fin de l'année, un décompte précis est établi. Si la consommation réelle est plus élevée que les prévisions, vous devrez payer un supplément. Et si elle est plus basse que prévue, vous recevrez un remboursement du trop-versé. 

La révision du loyer

Le loyer peut être révisé si le contrat de bail contient une des clauses d’indexations suivante :

  • Clause prévoyant une augmentation à date fixe pour une somme prédéterminée ("Staffelmietvertrag"),
  • Clause basée sur l’indice sur le coût de la vie tel qu’il est établi par l’Office Fédéral des Statistiques, "Statistisches Bundesamt" ("Indexmietvertrag").

Dans les deux cas, le loyer ne peut être augmenté qu’une fois tous les douze mois.

Ces augmentations doivent être prévues dans le contrat de bail dès le début.

Si le locataire n’est pas d’accord, il ne doit alors en aucun cas signer le contrat.

Si le bailleur constate que le loyer est inférieur au prix du marché, il peut exiger de l'augmenter, à condition toutefois :

  • qu’une telle augmentation ne soit pas exclue par le contrat de bail,
  • que le contrat de bail ne contienne aucune clause d’indexation,
  • que l’augmentation sur trois ans ne dépasse pas 20%,
  • qu’il se soit écoulé 15 mois depuis la dernière augmentation du loyer (n’est pas prise en compte l’augmentation due à des travaux ou à une hausse des charges). Le montant du loyer doit ainsi rester identique pendant 15 mois, suite à quoi une augmentation ne peut intervenir que tous les 15 mois en respectant un préavis de 3 mois avant l’augmentation effective.

Exemple
Monsieur X veut augmenter le loyer de l’appartement qu’il loue à Madame Y depuis le 1er janvier 2021.

S’il en informe Madame Y le 1er janvier 2022, il pourra augmenter le loyer à compter du 1er avril 2023.

La prochaine augmentation de loyer pourra être effective le 1er aout 2023 à condition toujours de respecter le délai de préavis de 3 mois.

Le bailleur doit justifier l’augmentation par écrit en se référant :

  • à un indice des loyers,
  • à des statistiques officielles ("Mietspiegel" ou "Mietdatenbank", n’existent pas pour tous les Länder et toutes les villes)
  • à une expertise assermentée ou,
  • aux loyers pratiqués pour trois logements comparables.

 

Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser cette augmentation. Lorsque le locataire l’accepte, celle-ci entre en vigueur le troisième mois après la réception de la notification de l’augmentation du loyer. Si le locataire refuse l’augmentation, le bailleur doit agir devant les tribunaux dans un délai maximal de 3 mois.

Important
Si le bailleur souhaite augmenter le loyer selon cette procédure, le locataire dispose d’un droit exceptionnel de résiliation.

Il peut résilier son bail jusqu’à la fin du second mois après la réception de la notification de l’augmentation du loyer.

Si le bailleur a procédé à des travaux de modernisation du logement, il peut annuellement augmenter le loyer jusqu’à 11% des frais engagés pour le logement concerné. Les travaux de modernisation doivent, d’après la loi :

  • augmenter la valeur d’usage du bien, ou
  • améliorer les conditions de vie par des modifications architecturales dépendantes de la volonté du bailleur à condition que la mesure soit durable (ex : local avec machine à laver, abri à vélos, escaliers…) à l’exception de la « modernisation de luxe » (ex : construction d’une piscine), ou
  • permettre des économies d’énergie ou d’eau.

Le bailleur doit informer le locataire des travaux au moins trois mois avant leur début, en indiquant notamment le type de travaux, leur durée ainsi que l’augmentation de loyer estimée.

L’augmentation de loyer est à notifier par écrit (courrier, fax, courriel etc.) après la fin des travaux.

Si le bailleur respecte cette procédure, l’augmentation de loyer est effective au troisième mois après la réception de la notification.

Important
Cette augmentation est possible, même si une autre augmentation est prévue par une clause d’indexation dans le contrat de bail.

C’est pourquoi le locataire dispose également d’un droit exceptionnel de résiliation si le bailleur souhaite augmenter le loyer selon cette procédure.

Il peut résilier son bail jusqu’à la fin du second mois après la réception de la notification de l’augmentation du loyer.

Toutefois, si les travaux relèvent simplement de la remise en l'état (moisissures retirées par exemple) convenue dans le contrat, il ne s'agit pas d'une modernisation. Le bailleur ne peut donc pas demander à augmenter le loyer.

Même si le bail prévoit un paiement forfaitaire pour les charges, le bailleur peut néanmoins répercuter une augmentation de celles-ci sur le loyer, à condition qu’une clause du contrat prévoie expressément cette possibilité.

Il doit seulement la notifier par écrit et la justifier. Dans un tel cas, le locataire ne dispose d’aucun droit de résiliation.

Là encore, cette augmentation est possible, même si une autre augmentation est prévue par une clause d’indexation dans le contrat de bail.

La sous-location

Une sous-location est possible uniquement avec l’accord préalable du bailleur qui ne peut la refuser quand le locataire a un intérêt légitime ("berechtigtes Interesse") comme par exemple :

  • des raisons familiales (lorsque des partenaires se sont séparés, l’appartement étant trop grand),
  • des difficultés financières (la sous-location génère un revenu pour subvenir à ses besoins).

Pour obtenir l’accord du bailleur, le locataire doit nommer le sous-locataire.

Le bailleur ne peut en principe refuser un sous-locataire que dans les cas suivants :

  • s’il existe une raison importante tenant à la personne du sous-locataire (lorsque des troubles du voisinage sont à craindre),
  • si le logement est trop petit,
  • si la sous-location n’est pas acceptable pour d’autres raisons (ex : le bailleur entreprend des travaux de modernisation dans le logement).

Attention

  • La simple insolvabilité du sous-locataire n’est pas une raison suffisante puisque seul le locataire est responsable du paiement du loyer.
  • La sous-location non autorisée constitue un motif grave justifiant une résiliation du bail sans délai de préavis. Le locataire reste le seul responsable du paiement du loyer.

Travaux et réparations à la charge du locataire

En Allemagne, les frais d’entretien et de réparation du logement incombent en principe au bailleur.

Il existe toutefois une exception s’agissant des « petites réparations » . Les frais pour ces travaux peuvent être à la charge du locataire, à condition que le contrat de location prévoie expressément une clause en ce sens, ce qui est généralement le cas.

On entend par « petites réparations » :

  • La réparation d’équipements auxquels le locataire a un accès fréquent et direct. Ex. : serrures, fermetures de portes et fenêtres.
  • Des réparations comprises autour de 100 € selon la jurisprudence, pour un coût global annuel ne dépassant pas 7 à 8% du loyer annuel hors charges.

En principe, l’usure normale du bien loué est comprise dans le loyer et les frais de remise en état ("Schönheitsreparaturen") incombent donc au bailleur.

Mais attention : dans la pratique, la plupart des contrats de location reportent ces frais sur le locataire. C’est autorisé lorsque cela est précisé expressément dans une clause soumise à certaines règles de forme.

Sont notamment interdites les clauses imposant des délais fixes de remise en état. Ex. : une obligation générale de repeindre les murs tous les 5 ans, sans tenir compte de l’état réel du bien à la sortie du locataire.

Par ailleurs, il faut que l’usure constatée soit de votre fait, et non pas du locataire précédent. Si l’état des lieux d’entrée faisait état de traces d’usure (ex. : tapisserie en mauvais état, traces au mur), le bailleur ne pourra pas vous imposer de remettre le logement dans un état neuf à votre départ.

En Allemagne, la liste des travaux concernés est limitative : tapisserie, peinture des murs, des plafonds et des sols, mais aussi l’entretien des fenêtres, des portes intérieures, des radiateurs et de la tuyauterie du système de chauffage.

Bon à savoir
Même si les frais de réparations peuvent être à la charge du locataire, il appartient en principe au propriétaire d’organiser les travaux (devis, choix de l’entreprise, commande/contrat etc.).

Un bailleur ne peut donc pas vous imposer d’effectuer ces démarches.

Ces réparations doivent toujours être intégralement payées par le locataire.

Toutefois, seule compte la valeur réelle au moment du dommage et non la valeur à neuf.

S’agissant des obligations du locataire sur tous ces points, il est difficile de dégager des règles générales, la situation s’appréciant au cas par cas (mentions dans le contrat de location et l’état des lieux, état réel du bien etc.).

En cas de doute, contactez le Centre Européen de la Consommation.

Les droits du locataire

En cas de travaux à la charge du bailleur

Le bailleur doit louer et maintenir le bien en bon état.

Si un défaut apparaît pendant la durée du bail, vous devez le lui signaler immédiatement. Il a l'obligation de faire les travaux de réparation.

Si le défaut entraîne un dysfonctionnement dans l’utilisation prévue du bien (chauffage en panne pendant l’hiver rigoureux par exemple…), vous pouvez réduire vous-même le montant du loyer, sans devoir passer par un juge comme c’est le cas en France.

En Allemagne, l’idée est de compenser le préjudice subi. Cette réduction du loyer est donc définitive et le bailleur ne pourra plus prétendre à un paiement ultérieur a priori.

Pour pouvoir faire cela, le locataire doit toutefois informer le bailleur du problème rencontré, de préférence par lettre recommandée, et pouvoir prouver qu’il a laissé au bailleur le temps d’agir pour trouver une solution.

La réduction doit être proportionnée, seules de faibles réductions sont généralement tolérées. Et vous ne pourrez pas baisser votre loyer si :

  • vous connaissiez le défaut lors de la conclusion du contrat,
  • le défaut n’entraîne pas un dysfonctionnement dans l’utilisation prévue du bien,
  • vous n'informez pas le bailleur de l’existence du défaut.

Voici quelques exemples des réductions admises par les tribunaux allemands :

  • Défaut d’étanchéité de toutes les fenêtres d’un appartement : 20 % du loyer hors charges
  • Humidité des murs des chambres, des murs et du plafond de la salle de bain, traces de moisissures dans la cuisine : 15% du loyer hors charges
  • Terrasse inexploitable : 5% du loyer hors charges

Si le bien est défectueux, vous pouvez, en plus de la réduction du loyer, obtenir le remboursement des frais engagés pour une réparation lorsque :

  • le bailleur a été mis en demeure d’agir au préalable

    ou
     
  • des mesures conservatoires étaient nécessaires à la sauvegarde du bien (exemple : dégât des eaux).

Enfin, vous avez le droit de retenir une part du loyer en cas d’inaction du bailleur.

Mais il faut impérativement l'avoir préalablement mis en demeure de faire les réparations ou les travaux. Vous devez également l'informer de cette rétention de loyer.

Puisque c'est une rétention et non un réduction, vous aurez à verser cette part de loyer lorsque les travaux auront été faits.

Avant d’effectuer la démarche de réduire ou de retenir une partie du loyer, demandez conseil à un avocat ou au Centre Européen de la Consommation.

Vente du logement en location

Si le bien que vous occupez vendu, vous n'avez aucune obligation de quitter les lieux.

Vous disposez même d’un droit de préemption concernant l’achat du bien, que le bien soit vendu en cours de bail ou dans le cadre de la résiliation du bail.

Exception 
Ce droit de préemption ne peut par contre pas être exercé si le bailleur vend le bien à un membre de sa famille ou à certains proches définis par la loi.

Si le locataire ne donne pas suite à son droit de préemption, le nouvel acquéreur se substitue simplement à l’ancien propriétaire dans le contrat de bail.

Le nouveau bailleur ne dispose d’aucun droit de résiliation, ni de la possibilité d’augmenter le loyer, sauf lorsque les conditions indiquées précédemment sont remplies.

L'assurance habitation

Contrairement à l’obligation faite au locataire d’assurer son logement en France, le locataire d’un logement en Allemagne n’est pas obligé de souscrire une assurance habitation.

Néanmoins, certains propriétaires l’exigent afin de couvrir les dommages que le locataire causerait au logement ou aux biens mobiliers présents dans le logement et qui l’exposerait ainsi à des dommages et intérêts.

Mais attention, il n’existe pas en Allemagne d’assurance « globale » comparable à l’assurance dite « multi risque habitation » en France.

Il appartient au locataire de souscrire une ou plusieurs assurances selon les risques qu’il doit couvrir.

Cette assurance couvre uniquement les biens meubles du locataire présents dans le logement.

Pareillement, la couverture des risques varie selon l’assurance souscrite.

Le montant de l’assurance dépend souvent de la situation géographique de l’immeuble, de la surface de l’habitation et d’éventuels objets de valeur.

Attention
Le contrat prévoit le plus souvent un montant maximal d’indemnisation, qui dépend de la valeur réelle du mobilier assuré.

Dans ce cas, en cas de dommage, le locataire ne pourra être remboursé qu’à hauteur de cette indemnisation maximale même si les pertes sont d’une valeur plus importante.

 

Cette assurance garantit le locataire contre les dommages qu’il causerait lui-même au logement et aux biens d'autrui d'une manière générale.

Cette assurance est destinée au bailleur afin de garantir les dommages causés à autrui dans son logement (chute de tuile, effondrement du mur…).

Le bailleur peut répartir une partie de cette assurance dans les charges locatives.

Il est vivement conseillé de demander au bailleur quelles assurances a-t-il souscrit.

Cette assurance doit être souscrite par le bailleur afin de garantir les risques liés au gaz, aux accidents électroniques, aux incendies, aux dégâts des eaux, à la tempête, à la grêle, à la foudre, aux explosions et implosions.

La couverture des risques varie toutefois selon le contrat souscrit.

La résiliation du contrat de bail

En principe, le contrat de bail est à durée indéterminée et prend fin par résiliation de l’une des deux parties.

La résiliation par le bailleur

Le bailleur peut résilier le contrat de bail de façon ordinaire lorsqu’il a un intérêt légitime à faire valoir, en respectant un certain délai de préavis.
Ou bien de façon extraordinaire, c’est-à-dire sans délai de préavis, pour un motif grave.

Dans ces deux situations, la résiliation devra vous avoir été notifée par écrit. Il doit également vous préciser les motifs invoqués.

La résiliation ordinaire : ("ordentliche Kündigung")

Le bailleur peut résilier le contrat de bail à durée indéterminée lorsqu’il justifie d’un intérêt légitime à faire valoir, notamment dans les cas suivants :

  • Le bailleur souhaite reprendre le logement pour y habiter lui- même ou faire loger des membres de sa famille ou certains proches définis par la loi,
  • Le bailleur fait valoir tout autre intérêt légitime, tel que le besoin de vendre le logement pour subvenir à ses besoins,
  • Le locataire ne respecte pas ses obligations découlant du contrat

Attention
Dans ce dernier cas de figure, certaines violations du contrat de bail justifient une résiliation extraordinaire sans délais de préavis. 

Pour une résiliation ordinaire, le bailleur doit respecter les délais de préavis suivants :

  • 3 mois pour une occupation du logement moins de 5 ans
  • 6 mois pour une occupation du logement entre 5 et 8 ans
  • 9 mois pour une occupation du logement de plus de 8 ans

La résiliation extraordinaire ("ausserordentliche kündigung")

Le bailleur est libre de résilier le contrat de baill sans délais pour un motif grave, et notamment si le locataire :

  • n’a pas payé deux mois de loyer, ou une partie substantielle de celui-ci,
  • fait du bien immobilier un usage inapproprié et que celui-ci entraîne une gêne importante et inacceptable,
  • sous-loue le bien ou une partie du bien sans autorisation préalable du bailleur.

La résiliation par le locataire

La résiliation d’un bail doit nécessairement se faire par écrit, de préférence par lettre recommandée.

Pour le locataire, le préavis est toujours de trois mois.

La résiliation doit être notifiée par écrit au bailleur, au plus tard au troisième jour ouvré du mois pour prendre effet à la fin du deuxième mois qui suit.

Exemple
Notifiée le 2 octobre, la résiliation prend effet le 31 décembre 2018. Attention, est pris en compte le jour de la réception de la notification par le bailleur !

Seule la personne liée par un contrat peut le résilier.

S’il existe plusieurs locataires ou bailleurs, la résiliation doit être signée par tous les locataires et être adressée à tous les bailleurs.

Ainsi, dans le cas d’une colocation, la résiliation de l’un des colocataires ne suffit pas.

La situation est différente si le bailleur a conclu un contrat spécifique avec chacun des locataires.

Exceptionnellement, le locataire peut résilier le contrat pour motif grave sans respecter le délai de trois mois, par exemple :

  • pour indisponibilité du bien loué,
  • lorsque l’usage du logement constitue une mise en danger,
  • si le bailleur fait du logement un usage inapproprié et si celui-ci entraîne une gêne importante et inacceptable (ex : le bailleur pénètre dans le logement plusieurs fois sans avertir le locataire et malgré les avertissements de ce dernier).

Attention
La résiliation pour motif grave doit aussi être notifiée par écrit et préciser les motifs invoqués.

Mode d'emploi : location en Allemagne

L’objectif de cette fiche est de vous informer sur vos droits, mais aussi sur les obligations liées à une location immobilière en Allemagne (location vide et non meublée).

L'ABC du locataire en Allemagne

Vous souhaitez louer un logement en Allemagne ? Sachez que les règles n’y sont pas les mêmes qu’en France ! Voici quelques informations générales et conseils pratiques.

Fiche d'information : décompte de charges en Allemagne

Tout ce qu’il faut savoir sur les charges locatives !

Des loyers mieux encadrés avec le « Mietpreisbremse » (frein des loyers)

Depuis 2015, l’Allemagne encadre la hausse des loyers dans les zones « tendues » c’est-à-dire dans les villes où le marché immobilier connaît une très forte demande.

Chaque Etat fédéral peut identifier « une zone tendue » qui se verra appliquer le « Mietpreisbremse ». La majorité des grandes villes allemandes sont concernées.

Pour connaître le montant du loyer moyen, vous devez consulter le "Mietspiegel" de la ville allemande concernée.

La règle est claire : le propriétaire ne peut fixer un loyer supérieur de plus de 10% par rapport au montant moyen du loyer dans la région.

Attention, il existe 2 exceptions importantes :

  • si vous louez un immeuble neuf ou entièrement rénové ;
  • si le loyer du précédent locataire (« Vormiete ») était déjà d'un montant supérieur au plafond du Mietpreisbremse.


Face aux abus, la règlementation allemande a été renforcée le 1er janvier 2019 puis en avril 2020. Par exemple le bailleur doit mieux vous informer, en vous indiquant par écrit avant la signature du contrat de bail, si vous ne pouvez pas vous prévaloir du Mietpreisbremse dans votre cas.

Si vous avez une question ou une réclamation concernant le montant de votre loyer en Allemagne, contactez d’abord votre propriétaire. En cas de refus de sa part, veuillez contacter le Centre Européen de la Consommation