Contrat de bail et état des lieux en Allemagne

Comment conclure un contrat de bail en Allemagne ? À l'oral ou l'écrit ? 

La location est-elle à durée indéterminée ou déterminée ?

Dans quelles conditions est-il possible de résilier un contrat de location ? 

L'état des lieux est-il obligatoire à l'entrée et à la sortie du logement ?

Le Centre Européen de la Consommation répond à toutes ces questions !

Pour tout bien immobilier situé en Allemagne, le droit applicable au contrat de bail ("Mietvertrag") sera le droit allemand.

En principe, un contrat de bail ne nécessite aucune forme particulière et peut même être conclu oralement (même si c'est de plus en plus rare).

Par souci de sécurité, nous vous recommandons de toujours recourir à contrat de bail par écrit.
Et si les parties sont libres de déterminer son contenu, il est important de connaître avant la signature :

• les noms et adresses des parties ;
• la date de début et la durée du bail ;
• le montant du loyer, des charges et de la caution ;
• les modalités de paiement ;
• le descriptif du bien loué (exemple : nombre de pièces, parties communes, garage etc.).

Le contrat de bail à durée indéterminée ("unbefristeter Mietvertrag") est la forme la plus courante en Allemagne.

Il sera d'ailleurs présumé à durée indéterminée s'il a été conclu oralement pour une période égale ou supérieure à 1 an.

En principe, le contrat de bail à durée déterminée n’existe pas en Allemagne (sauf pour les chambres d’étudiants ou à usage temporaire par exemple).

Mais sous certaines conditions restrictives, un bail à durée déterminée est possible.

Un contrat de ce type ne peut être conclu que si le bailleur souhaite par la suite :

• utiliser le logement pour soi, sa famille ou certains proches définis par la loi, directement après le terme du bail ("Eigenbedarf") ;
• démolir le logement ou entreprendre des travaux modifiant substantiellement le logement, de sorte que la continuation du bail est en soit impossible ;
• louer les locaux dans le cadre de relations professionnelles (par exemple à un apprenti).

La durée du bail doit être discutée et acceptée par les deux parties. Mais attention avec ce type de bail, la résiliation anticipée est très compliquée.

Puisqu'en principe il n'existe pas, le bail à durée déterminée n’est pas amené à être renouvelé.

En revanche, le locataire est en droit d’exiger, quatre mois avant le terme du bail, que le bailleur lui indique dans un délai d’un mois si le motif justifiant le terme du bail est toujours d’actualité.

En cas de motif sans objet, le locataire est en droit d’exiger la prolongation du bail pour une durée indéterminée.

L’état des lieux, qu’il ait lieu lors de l’emménagement ou au moment du départ, n’est pas une obligation légale. Mais il peut aider à éviter toute contestation.

Si vous ne faites pas d’état des lieux d'entrée, lors de votre emménagement, le bailleur ne pourra pas s’appuyer dessus pour prouver, au moment de votre départ, que vous avez emménagé dans un logement en parfait état.

Si vous faites un état des lieux lors de l’emménagement, soyez consciencieux. Vérifiez que tous les dommages constatés sont bel et bien notés sur le document !

Il est fortement recommandé d’établir un état des lieux de sortie afin de prouver que vous avez quitté le logement sans dommage.

Soyez accompagné du bailleur et faites une description très précise de l'état dans lequel vous quittez le logement. Chaque accroc, petit défaut, dégât ou tâche au mur doit être noté. Et faites un relevé des compteurs.

Établissez l'état des lieux en deux exemplaires. Un pour vous. L'autre pour le bailleur. Signez-les et conservez bien le vôtre.

En prenant ces précautions, le bailleur ne pourra pas vous poursuivre ensuite pour d’éventuels dégâts.

En principe, le contrat de bail est à durée indéterminée et prend fin par résiliation de l’une des deux parties.

Le bailleur peut résilier le contrat de bail de façon ordinaire lorsqu’il a un intérêt légitime à faire valoir, en respectant un certain délai de préavis.
Ou bien de façon extraordinaire, c’est-à-dire sans délai de préavis, pour un motif grave.

Dans ces deux situations, la résiliation devra vous avoir été notifiée par écrit. Il doit également vous préciser les motifs invoqués.

Le bailleur peut résilier le contrat de bail à durée indéterminée lorsqu’il justifie d’un intérêt légitime à faire valoir, notamment dans les cas suivants :

• Le bailleur souhaite reprendre le logement pour y habiter lui- même ou faire loger des membres de sa famille ou certains proches définis par la loi ;
• Le bailleur fait valoir tout autre intérêt légitime, tel que le besoin de vendre le logement pour subvenir à ses besoins ;
• Le locataire ne respecte pas ses obligations découlant du contrat.

Pour une résiliation ordinaire, le bailleur doit respecter les délais de préavis suivants :

• 3 mois pour une occupation du logement moins de 5 ans ;
• 6 mois pour une occupation du logement entre 5 et 8 ans ;
• 9 mois pour une occupation du logement de plus de 8 ans.

Le bailleur est libre de résilier le contrat de bail sans délai pour un motif grave, et notamment si le locataire :

• n’a pas payé deux mois de loyer, ou une partie substantielle de celui-ci ;
• fait du bien immobilier un usage inapproprié et que celui-ci entraîne une gêne importante et inacceptable ;
• sous-loue le bien ou une partie du bien sans autorisation préalable du bailleur.

La résiliation d’un bail doit nécessairement se faire par écrit, de préférence par lettre recommandée.

Pour le locataire, le préavis est toujours de trois mois.

La résiliation doit être notifiée par écrit au bailleur, au plus tard au troisième jour ouvré du mois pour prendre effet à la fin du deuxième mois qui suit. 

Attention, est pris en compte le jour de la réception de la notification par le bailleur !

Seule la personne liée par un contrat peut le résilier.

S’il existe plusieurs locataires ou bailleurs, la résiliation doit être signée par tous les locataires et être adressée à tous les bailleurs.

Ainsi, dans le cas d’une colocation, la résiliation de l’un des colocataires ne suffit pas.

La situation est différente si le bailleur a conclu un contrat spécifique avec chacun des locataires.

Exceptionnellement, le locataire peut résilier le contrat pour motif grave sans respecter le délai de trois mois, par exemple :

• pour indisponibilité du bien loué ;
• lorsque l’usage du logement constitue une mise en danger ;
• si le bailleur fait du logement un usage inapproprié et si celui-ci entraîne une gêne importante et inacceptable (ex : le bailleur pénètre dans le logement plusieurs fois sans avertir le locataire et malgré les avertissements de ce dernier).