Achat d'un bien immobilier en Allemagne
L’achat d’un bien immobilier est, en principe, soumis à la réglementation du pays dans lequel est situé le logement.
C’est pourquoi vous devez connaître les principes fondamentaux qui régissent l’achat dans ce pays.
Si vous envisagez d'acheter un logement en Allemagne, il est donc important de connaître les informations essentielles pour votre démarche.
Agent immobilier, notaire, contrat de vente, taxes, succession et imposition, on vous explique tout !
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Préparez votre achat : les intermédiaires
Agent immobilier
Il n'est pas obligatoire de s'adresser à un agent immobilier pour l'achat d'un bien en Allemagne. Néanmoins, nous vous le recommandons fortement. Surtout si vous n'êtes pas un pro du marché immobilier.
Sa principale mission est de vous trouver un bien.
Il vous sera également utile pour :
- servir d’intermédiaire et de négociateur,
- s’occuper des questions juridiques et du financement de bien.
De plus, vous devez savoir qu'il est fréquent que l’agent immobilier travaille simultanément pour le vendeur et pour l’acheteur (Doppelmakler). Par conséquent, il adopte une position neutre entre les parties.
Les honoraires des agents immobiliers (courtage) sont fixés avant la vente. En fonction du Land (la région) où est situé l'agent, ses honoraires varient de 3 à 8% du prix d'achat. S'ajoute aussi la TVA. Sachez que, généralement, les deux parties se partagent le règlement de ce montant.
Notaire
Contrairement à ce qui se passe en France, le notaire ne peut pas exercer la fonction d’agent immobilier. Ainsi, il a toujours une position impartiale.
Son rôle est central pour plusieurs raisons.
C'est à lui de préciser toutes les informations sur le bien en vente. Mais aussi de répondre aux questions juridiques que peuvent se poser les parties concernant la transaction.
Ensuite, le notaire est également chargé des démarches juridiques préalables à l'achat. Il s'agit, par exemple, de vérifier si des charges grèvent l'immeuble. Il conseille également les deux parties, rédige le contrat et procède à l'inscription de la vente au « Grundbuch », le livre foncier.
Enfin, il doit effectuer les démarches auprès du service des impôts après la transaction. Il transmet, notamment, le numéro fiscal des parties.
En pratique, c'est souvent l'acheteur qui choisit le notaire. Mais généralement, il travaille simultanément pour les deux parties.
Avant le rendez-vous devant le notaire, vous devez avoir clarifié plusieurs éléments du contrat de vente avec le vendeur.
- Prix d'achat, y compris les détails sur les modalités de paiement.
- Traitement des obligations existantes du vendeur (par exemple le droit d'emphytéose ou le droit d'usufruit).
- Accords annexes (par exemple, reprise obligatoire des meubles encastrés).
- Déclaration relative à une visite du bien effectuée, étant donné qu'une responsabilité ultérieure pour vices matériels est généralement exclue.
- Date de remise du bien immobilier.
Bon à savoir
Il existe des notaires francophones en Allemagne. Ils sont recensés par la Chambre fédérale des notaires, la Bundesnotarkammer.
Gardez à l'esprit que l'ensemble de la procédure se fera en allemand. De même, tous les documents seront rédigés en allemand. Le notaire, s'il est bilingue, pourra vous aider et traduire. Néanmoins, n'hésitez pas à faire appel à un traducteur si besoin. Bien entendu, cela aura un coût mais il est indispensable que vous sachiez sur quoi vous vous engagez.
Les honoraires des notaires sont réglementés par la loi allemande relative aux frais procéduraux (Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG).
Le montant varie de 0,1% à 1% du prix de la vente. En revanche, sachez que les frais d'inscription au livre foncier allemand son à régler séparément.
Vous paierez ces honoraires quand la vente sera achevée. C'est-à-dire, en principe, lors de la signature du contrat de vente. Mais, en pratique, vous recevrez les différentes factures quelques jours plus tard avec un délai pour les règler.
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Le contrat de vente pour l'achat d'un bien immobilier en Allemagne
Les mentions dans le contrat
Le contrat de vente est l'élément central de la transaction.
Par conséquent, il comprend :
- Les identités des parties ;
- Une description exacte du bien vendu ;
- Le prix à payer pour l'acheteur ;
- Les servitudes et autres charges grevant le bien ;
- Les garanties.
De plus, il prévoit les modalités pour :
- Le paiement ;
- Le transfert de la propriété du vendeur à l'acheteur ;
- La remise du bien ;
- L'inscription au livre foncier.
Bon à savoir
Différence notable avec la France, le compromis de vente n'est pas indispensable en Allemagne. Et, surtout, il n'est pas contraignant. En pratique, vous devrez remplir un document à remettre au notaire. Il peut s'apparenter à une fiche de renseignements avec vos informations personnelles. Il comprend aussi le prix de vente, la désignation du bien ou encore les modalités de paiement. Mais attention, il ne s'agit en aucun cas d'un avant-contrat.
En France, un grand nombre de document doivent impérativement être fournis en marge de la vente. Or, certains ne sont pas obligatoires en Allemagne.
Il s'agit notamment du diagnostic sur la présence d'amiante et de plomb. Mais aussi du bilan énergétique du bien. Néanmoins, nous vous conseillons fortement de les demander au vendeur avant la signature du contrat.
C'est une différence fondamentale avec la France. En Allemagne, il n'existe pas, en principe, de clause suspensive liée à l'obtention du financement.
Par conséquent, si vous n’obtenez pas votre prêt, vous ne pourrez pas annuler l’achat. Exception faite donc, si vous prévoyez expressément une telle clause dans le contrat de vente.
Il n'est pas rare de prévoir la remise des clés et le transfert de la propriété à deux dates différentes. Mais cela doit être précisé dans le contrat de vente. Généralement, la remise des clés a lieu entre 4 et 8 semaines après la signature de l'acte chez le notaire. C'est différent en France puisqu'on reçoit les clés du bien le jour de la signature du contrat de vente devant le notaire.
Attention
Vous ne disposez pas de délai de rétractation. Néanmoins, le notaire peut vous accorder un délai de réflexion après l'envoi du projet d’acte de vente. Ce document provisoire doit vous être remis au plus tard deux semaines avant le jour de la vente.
Les prix sont libres ! Toutefois, celui indiqué sur le contrat de vente ne représente pas le coût total de l’opération.
Il faut toujours prendre en compte les frais de notaire et l'inscription au livre foncier.
Ainsi que ne pas oublier les différentes taxes. Des prélèvements obligatoires qui s’élèvent, a minima, à 5,5% du prix du bien (au moins 1% pour les frais de notaire, 1% pour les frais d’inscription au livre foncier, et entre 4% et 6,5% selon les Länder pour les taxes sur les mutations).
Inconnu en France, à l’exception de l’Alsace et de la Moselle, le livre foncier regroupe les droits à la propriété. L’inscription de la vente constitue l’acte de transfert de propriété.
Vous devenez propriétaire du bien qu'au jour de l’inscription de la vente au livre foncier (« Grundbuch »). Elle se fait auprès du tribunal compétent (« Grundbuchamt ») par l’intermédiaire du notaire.
Le notaire recommande en général, au moment de la conclusion du contrat, une inscription préalable au livre foncier (« Vormerkung »). Cependant, cela génère des frais supplémentaires.
Il vous est possible de choisir, d’un commun accord avec le vendeur, la loi nationale applicable à votre contrat. Ainsi, vous pouvez convenir de l’application de la réglementation française si le vendeur l’accepte. À défaut, c’est la loi allemande qui s’appliquera.
Notez que les frais de notaire augmentent potentiellement si vous choisissez d'appliquer la loi française.
Enfin, sachez que la garantie sur les vices cachés et la garantie légale de conformité sont valables 5 ans.
Deux types de taxes sont à payer lorsque vous devenez propriétaire d'un bien immobilier en Allemagne.
- Les taxes sur les mutations (« Grunderwerbsteuer ») : 3,5% à 6,5% du prix de vente.
- L'impôt foncier « Grundsteuer » un fois que vous êtes propriétaire. Cette taxe varie de 2,6 à 3,5 ‰ de la valeur fiscale du bien (inférieure à la valeur du marché). Comme en France, elle est exigible une fois par an.
Bon à savoir
Renseignez-vous auprès de votre banque sur le coût d’un virement transfrontalier supérieur à 50 000 euros.
En dessous de cette somme, les frais ne doivent pas dépasser ceux qui sont applicables à un virement national, à condition d’indiquer les codes IBAN et BIC de l’établissement bancaire destinataire des fonds.
L'achat d'un bien immobilier pour un investissement
Si vous désirez acheter un appartement en Allemagne pour le mettre en location, vous aurez besoin d’informations supplémentaires !
En tant que propriétaire, vous devrez connaître les règles qui s’imposent au bailleur et au locataire. Notamment en matière de loyer, de travaux et dans votre future relation avec celui qui loue votre logement.
Par ailleurs, qui dit loyers dit impôts sur les revenus fonciers. Nous vous expliquons tout ça dans notre article sur l’imposition franco-allemande des revenus fonciers.
