Achat d'un bien immobilier en Allemagne
L’achat d’un bien immobilier est, en principe, soumis à la réglementation du pays dans lequel est situé le bien.
C’est pourquoi vous devez connaître les principes fondamentaux qui régissent l’achat dans ce pays.
Si vous projetez l’achat d’un logement en Allemagne, il est important de connaître les grandes différences entre les réglementations allemande et française.
Agent immobilier, notaire, contrat de vente, taxes, succession et imposition, on vous explique tout !
Attention : Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier en Allemagne (terrain, logement, maison), vous devez déposer, entre début juillet et fin octobre 2022, une déclaration d’évaluation de la valeur foncière auprès de l'administration fiscale.
Nous vous expliquons les grandes lignes de cette réforme et comment procéder dans notre article sur la réforme de l'impôt foncier en Allemagne.
Préparer son achat : vos intermédiaires
L'agent immobilier
Il est conseillé de s’adresser à un agent immobilier pour l’achat d’un bien en Allemagne.
Sa principale mission est de trouver un bien. Mais il peut avoir d’autres fonctions, comme :
- servir d’intermédiaire et de négociateur,
- s’occuper des questions juridiques et de financement de bien.
Il est fréquent que l’agent immobilier travaille simultanément pour le vendeur et pour l’acheteur (Doppelmakler) ; il prend ainsi une position neutre entre les deux parties.
Les honoraires des agents immobiliers (courtage) sont fixés avant la vente et peuvent varier selon les régions, de 3 à 8% du prix d’achat, plus la TVA.
Dans la plupart des cas, l’agent est rémunéré par les deux parties à hauteur de 3% chacune.
Le notaire
Contrairement à ce qui se passe en France, le notaire ne peut pas exercer la fonction d’agent immobilier et a donc toujours une position impartiale et neutre.
Généralement, il travaille simultanément pour le vendeur et pour l’acheteur.
Ses fonctions :
- donner toutes les informations relatives au bien qui fait l’objet de la transaction et répondre à toutes les questions juridiques ayant trait à l’achat,
- effectuer les démarches juridiques préalables à l’achat. Il conseille les parties contractantes, rédige le contrat de vente et procède à l’inscription de la vente au livre foncier.
Il doit, comme en France, procéder à l’authentification de l’acte de vente (identité du vendeur et de l’acheteur, vérification des charges grevant l’immeuble, etc).
Les honoraires des notaires sont réglementés par la loi allemande relative aux frais procéduraux (Kostenordnung).
Leur montant varie de 0,1% à 1% du prix de la vente. Les frais d’inscription au livre foncier allemand sont à régler séparément.
Bon à savoir
Pour trouver une liste de notaires francophones en Allemagne, vous pouvez vous adresser à la Chambre fédérale des notaires (Bundesnotarkammer).
Le contrat de vente
Définition
Le contrat de vente établit :
- l’obligation de transférer la propriété pour le vendeur,
- l’obligation de payer le prix pour l’acheteur,
- l’obligation de procéder à l’inscription au livre foncier,
- la description exacte du bien vendu,
- les modalités de paiement,
- les servitudes,
- les modalités de remise du bien,
- les garanties.
Le contrat de vente fixe le prix, le mode de paiement, le transfert de propriété, les garanties.
Contrairement à la pratique française, un avant contrat « sous seing privé » n’est pas valable en Allemagne.
Par ailleurs, il n’existe pas, en principe, de clause suspensive dans le contrat allemand liée à l’obtention du financement.
Ceci signifie que si vous n’obtenez pas le financement du bien, vous ne pourrez pas annuler l’achat (à moins de prévoir une clause expresse dans le contrat de vente).
Autre différence fondamentale avec la situation française : vous ne deviendrez propriétaire du bien qu’au jour de l’inscription de la vente au livre foncier (Grundbuchamt).
Vous ne disposez pas de délai de rétractation. Néanmoins, le notaire a la faculté de vous accorder un délai de réflexion, après envoi d’un projet d’acte de vente, au plus tard deux semaines avant le jour fixé pour la vente.
Attention
Il n’existe pas d’obligation de remettre un diagnostic sur la présence d’amiante et de plomb en Allemagne.
Néanmoins, depuis janvier 2009, vous pouvez demander un bilan énergétique au vendeur pour tous les biens immobiliers, neufs comme anciens.
Ce bilan est présenté sous la forme d’une échelle évaluant la consommation énergétique du bien immobilier.
Les prix
Les prix sont libres ! Toutefois, le prix indiqué sur le contrat ne représente pas le coût total de l’opération.
Il faut toujours prendre en compte les frais de notaire, d’inscription, ainsi que les taxes qui s’élèvent au total à 5,5% au minimum (1% pour les frais de notaire, 1% pour les frais d’inscription au livre foncier, et entre 3,5% et 6,5% selon les Länder pour les taxes sur les mutations).
Inscription au livre foncier (Grundbuch)
Inconnu en France, à l’exception de l’Alsace et de la Moselle, le livre foncier regroupe les droits à la propriété. L’inscription au livre foncier constitue l’acte de transfert de propriété.
C’est à ce moment que le changement de propriétaire devient effectif. Elle se fait auprès du tribunal compétent (« Grundbuchamt ») par l’intermédiaire du notaire.
Le notaire recommande en général, au moment de la conclusion du contrat, une inscription préalable au livre foncier (« Vormerkung »), ce qui nécessite cependant des frais supplémentaires.
Bon à savoir
Les ventes aux enchères, menées par le tribunal d’instance (Amtsgericht), sont souvent l’occasion d’acheter un bien en dessous de sa valeur réelle.
La date des ventes est publiée huit semaines auparavant dans les journaux locaux.
Une expertise de la valeur commerciale, un extrait du livre foncier ainsi qu’une description de l’objet sont fournis par le tribunal.
Nous vous conseillons de visiter le bien, de le faire expertiser, et de vous informer sur tous les détails au préalable, car aucune garantie légale n'existe pour les vices cachés. Vous n’avez aucun recours !
Garanties du bien et loi applicable
Vous pouvez choisir, d’un commun accord avec le vendeur, la loi nationale applicable à votre contrat. Par exemple, vous pouvez convenir de l’application de la réglementation française si le vendeur l’accepte.
À défaut, la loi allemande du lieu de situation du bien sera applicable.
À noter que les frais de notaire augmentent potentiellement si vous choisissez d'appliquer la loi française.
La garantie sur les vices cachés (ou garantie légale) a une durée de 5 ans.
Les taxes
- Grunderwerbsteuer (taxes sur les mutations) : 4% à 6,5% du prix de vente.
- Une fois propriétaire, vous devrez payer l'impôt foncier "Grundsteuer". Cette taxe varie de 2,6 à 3,5 ‰ de la valeur fiscale du bien (inférieure à la valeur du marché). Comme en France, elle est exigible une fois par an.
Bon à savoir
Renseignez-vous auprès de votre banque sur le coût d’un virement transfrontalier supérieur à 50 000 euros.
En dessous de cette somme, les frais ne doivent pas dépasser ceux qui sont applicables à un virement national, à condition d’indiquer les codes IBAN et BIC de l’établissement bancaire destinataire des fonds.
Le droit successoral
La réglementation applicable est celle de la loi du pays de la dernière résidence habituelle du défunt, sauf si celui-ci avait fait le choix de soumettre sa succession à la loi de sa nationalité.
Vous devez consulter un notaire pour toutes ces questions.
La résidence habituelle du défunt
Depuis le 17 août 2015, la réglementation européenne (règlement n° 650/2012 du 4 juillet 2012) soumet la succession internationale à une loi unique, celle du lieu de résidence habituelle du défunt, au moment du décès.
La résidence habituelle du défunt est déterminée par une évaluation globale des circonstances de la vie du défunt au cours des années précédant son décès et au moment de son décès (durée et régularité de la présence du défunt dans l’Etat concerné, conditions et raisons de sa présence, existence d’un lien étroit et stable avec cet Etat).
- Par exemple, si le défunt, de nationalité allemande, résidait en France depuis plusieurs années au moment de son décès, l’ensemble de sa succession, c’est-à-dire les biens dits meubles (par ex : objets de valeurs, comptes bancaires etc.) comme les biens immeubles (maison, appartement etc.), seront en principe soumis à la loi française.
- Si le défunt de nationalité française résidait pour raisons professionnelles en Allemagne mais avait conservé en France le centre des intérêts de sa vie familiale et sociale, sa succession serait en principe soumise au droit français.
Chaque situation est appréciée au cas par cas.
Dans les situations complexes où le défunt partageait sa vie entre plusieurs Etats, sa nationalité ou encore le lieu de situation de ses biens peuvent rentrer en ligne de compte, pour déterminer sa résidence habituelle.
Choisir la loi applicable à sa succession
Le règlement européen offre la possibilité de choisir de son vivant la loi applicable à sa succession, et d’opter pour la loi de sa nationalité, plutôt que pour la loi de sa dernière résidence habituelle.
La loi de la nationalité du défunt s’applique alors comme loi unique à l’ensemble de la succession.
Ce choix doit être formulé expressément, dans un testament par exemple.
Ainsi la succession d’un ressortissant allemand, décédé en France où il résidait, reste soumise à la loi allemande, si le défunt en avait fait expres-sément le choix dans son testament.
Le règlement a été ratifié dans 25 Etats Membres dont la France et l’Allemagne. Il ne s’applique pas notamment au Royaume-Uni, Irlande et Danemark, où les règles nationales continuent de déterminer le droit applicable à la succession internationale.
Attention
Le règlement européen ne régit pas le domaine fiscal.
La fiscalité applicable à la succession reste régit par les lois des Etats membres.
L'imposition
Il n’existe pas de convention fiscale franco-allemande en matière de droit successoral.
L’imposition peut donc être très lourde car l’impôt sur les successions sera à payer dans chaque Etat.
Cependant l’impôt payé dans un Etat sera imputé sur l’impôt dû dans l’autre Etat, mais l’héritier devra toujours payer l’impôt qui lui est le plus défavorable.
L’impôt français est le plus élevé.
Héritier domicilié en Allemagne, immeuble du défunt en France
Si l’héritier habite en Allemagne et l’immeuble en question se trouve en France, l’héritier sera imposé dans l’Etat où se situe l’immeuble, à savoir en France.
Le calcul de l’impôt sera basé sur la totalité de la valeur actuelle de l’immeuble.
L’impôt sera dû aux autorités fiscales françaises après déduction de l’abattement français. Ensuite, l’imposition aura lieu dans le pays où l’héritier à son domicile, c’est-à-dire en Allemagne.
Ce n’est pas l'ensemble de la valeur actuelle qui servira de base au calcul de l’impôt, mais seulement deux tiers de cette valeur.
Ensuite sera déduit l’abattement allemand. L’impôt payé auparavant en France sera déduit de l’impôt dû en Allemagne, ainsi l’héritier ne payera que l’impôt le plus élevé.
Héritier domicilié en France, immeuble du défunt en Allemagne
Dans ce cas, l’imposition aura lieu d’abord dans l’Etat où se situe l’immeuble, donc en Allemagne.
La valeur de l’immeuble sera estimée aux deux tiers de la valeur actuelle, ensuite l’abattement sera déduit.
Puis l’imposition sera effectuée dans le pays où est domicilié l’héritier, à savoir en France.
La totalité de la valeur actuelle de l’immeuble sera prise comme base de calcul, puis l’abattement français déduit.
Comme dans l’exemple ci-dessus, l’impôt payé en Allemagne sera imputé sur l’impôt dû en France.
Attention
Ces exemples démontrent que le régime le plus défavorable à l'héritier s'appliquera dans un cas transfrontalier de succession.
Corriger l'inscription au livre foncier ("Grundbuch")
Après une succession, le droit allemand prévoit l'obligation d'inscrire le nouveau propriétaire au livre foncier. Lors d’une succession, l'héritier devient automatiquement propriétaire, mais l'inscription au registre foncier sert de preuve de sa propriété.
L’inscription se fait par une demande (« Antrag auf Grundbuchberichtigung ») auprès du tribunal compétent (« Grundbuchamt »). Pour cela, il faut présenter le certificat d'hérédité. En cas de succession transfrontalière, les tribunaux exigent le certificat successoral européen qui peut être demandé (en France) auprès d'un notaire.
Si une communauté d'héritiers hérite d'un bien immobilier, chacun des cohéritiers peut faire une telle demande. En principe, tous les héritiers sont alors inscrits au livre foncier.