Achat d'un bien immobilier en Allemagne

L’achat d’un bien immobilier est, en principe, soumis à la réglementation du pays dans lequel est situé le bien.

C’est pourquoi vous devez connaître les principes fondamentaux qui régissent l’achat dans ce pays.

Si vous projetez l’achat d’un logement en Allemagne, il est important de connaître les grandes différences entre les réglementations allemande et française.

Agent immobilier, notaire, contrat de vente, taxes, succession et imposition, on vous explique tout !

L'agent immobilier

Il est conseillé de s’adresser à un agent immobilier pour l’achat d’un bien en Allemagne.

Sa principale mission est de trouver un bien. Mais il peut avoir d’autres fonctions, comme :

• servir d’intermédiaire et de négociateur,

• s’occuper des questions juridiques et de financement de bien.

Il est fréquent que l’agent immobilier travaille simultanément pour le vendeur et pour l’acheteur (Doppelmakler) ; il prend ainsi une position neutre entre les deux parties.

Les honoraires des agents immobiliers (courtage) sont fixés avant la vente et peuvent varier selon les régions, de 3 à 8% du prix d’achat, plus la TVA.

Dans la plupart des cas, l’agent est rémunéré par les deux parties à hauteur de 3% chacune.

Contrairement à ce qui se passe en France, le notaire ne peut pas exercer la fonction d’agent immobilier et a donc toujours une position impartiale et neutre.

Généralement, il travaille simultanément pour le vendeur et pour l’acheteur.

Ses fonctions :

• donner toutes les informations relatives au bien qui fait l’objet de la transaction et répondre à toutes les questions juridiques ayant trait à l’achat,

• effectuer les démarches juridiques préalables à l’achat. Il conseille les parties contractantes, rédige le contrat de vente et procède à l’inscription de la vente au livre foncier.

Il doit, comme en France, procéder à l’authentification de l’acte de vente (identité du vendeur et de l’acheteur, vérification des charges grevant l’immeuble, etc).

Les honoraires des notaires sont réglementés par la loi allemande relative aux frais procéduraux (Kostenordnung).

Leur montant varie de 0,1% à 1% du prix de la vente. Les frais d’inscription au livre foncier allemand sont à régler séparément.

Définition

Le contrat de vente établit :

• l’obligation de transférer la propriété pour le vendeur,

• l’obligation de payer le prix pour l’acheteur,

• l’obligation de procéder à l’inscription au livre foncier,

• la description exacte du bien vendu,

• les modalités de paiement,

• les servitudes,

• les modalités de remise du bien,

• les garanties.

Le contrat de vente fixe le prix, le mode de paiement, le transfert de propriété, les garanties.

Contrairement à la pratique française, un avant contrat « sous seing privé » n’est pas valable en Allemagne.

Par ailleurs, il n’existe pas, en principe, de clause suspensive dans le contrat allemand liée à l’obtention du financement.

Ceci signifie que si vous n’obtenez pas le financement du bien, vous ne pourrez pas annuler l’achat (à moins de prévoir une clause expresse dans le contrat de vente).

Autre différence fondamentale avec la situation française : vous ne deviendrez propriétaire du bien qu’au jour de l’inscription de la vente au livre foncier (Grundbuchamt).

Vous ne disposez pas de délai de rétractation. Néanmoins, le notaire a la faculté de vous accorder un délai de réflexion, après envoi d’un projet d’acte de vente, au plus tard deux semaines avant le jour fixé pour la vente.

Les prix sont libres ! Toutefois, le prix indiqué sur le contrat ne représente pas le coût total de l’opération.

Il faut toujours prendre en compte les frais de notaire, d’inscription, ainsi que les taxes qui s’élèvent au total à 5,5% au minimum (1% pour les frais de notaire, 1% pour les frais d’inscription au livre foncier, et entre 3,5% et 6,5% selon les Länder pour les taxes sur les mutations).

Inscription au livre foncier (Grundbuch)

Inconnu en France, à l’exception de l’Alsace et de la Moselle, le livre foncier regroupe les droits à la propriété. L’inscription au livre foncier constitue l’acte de transfert de propriété.

C’est à ce moment que le changement de propriétaire devient effectif. Elle se fait auprès du tribunal compétent (« Grundbuchamt ») par l’intermédiaire du notaire.

Le notaire recommande en général, au moment de la conclusion du contrat, une inscription préalable au livre foncier (« Vormerkung »), ce qui nécessite cependant des frais supplémentaires.

Vous pouvez choisir, d’un commun accord avec le vendeur, la loi nationale applicable à votre contrat. Par exemple, vous pouvez convenir de l’application de la réglementation française si le vendeur l’accepte.

À défaut, la loi allemande du lieu de situation du bien sera applicable.

À noter que les frais de notaire augmentent potentiellement si vous choisissez d'appliquer la loi française.

La garantie sur les vices cachés (ou garantie légale) a une durée de 5 ans.

Les taxes

• Grunderwerbsteuer (taxes sur les mutations) : 4% à 6,5% du prix de vente.

• Une fois propriétaire, vous devrez payer l'impôt foncier "Grundsteuer". Cette taxe varie de 2,6 à 3,5 ‰ de la valeur fiscale du bien (inférieure à la valeur du marché). Comme en France, elle est exigible une fois par an.