Obligations et droits du locataire

Le loyer peut être révisé si le contrat de bail contient une des clauses d’indexations suivante :

• Clause prévoyant une augmentation à date fixe pour une somme prédéterminée ("Staffelmietvertrag") ;
• Clause basée sur l’indice sur le coût de la vie tel qu’il est établi par l’Office Fédéral des Statistiques, "Statistisches Bundesamt" ("Indexmietvertrag").

Dans les deux cas, le loyer ne peut être augmenté qu’une fois tous les douze mois.

Ces augmentations doivent être prévues dans le contrat de bail dès le début.

Si le locataire n’est pas d’accord, il ne doit alors en aucun cas signer le contrat.

Si le bailleur constate que le loyer est inférieur au prix du marché, il peut exiger de l'augmenter, à condition toutefois :

• qu’une telle augmentation ne soit pas exclue par le contrat de bail ;
• que le contrat de bail ne contienne aucune clause d’indexation ;
• que l’augmentation sur trois ans ne dépasse pas 20% ;
• qu’il se soit écoulé 15 mois depuis la dernière augmentation du loyer (n’est pas prise en compte l’augmentation due à des travaux ou à une hausse des charges). Le montant du loyer doit ainsi rester identique pendant 15 mois, suite à quoi une augmentation ne peut intervenir que tous les 15 mois en respectant un préavis de 3 mois avant l’augmentation effective.

Le bailleur doit justifier l’augmentation par écrit en se référant :

• à un indice des loyers ;
• à des statistiques officielles ("Mietspiegel" ou "Mietdatenbank", n’existent pas pour tous les Länder et toutes les villes) ;
• à une expertise assermentée ;
• aux loyers pratiqués pour trois logements comparables.

Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser cette augmentation. Lorsque le locataire l’accepte, celle-ci entre en vigueur le troisième mois après la réception de la notification de l’augmentation du loyer. Si le locataire refuse l’augmentation, le bailleur doit agir devant les tribunaux dans un délai maximal de 3 mois.

Si le bailleur a procédé à des travaux de modernisation du logement, il peut annuellement augmenter le loyer jusqu’à 11% des frais engagés pour le logement concerné. Les travaux de modernisation doivent, d’après la loi :

• augmenter la valeur d’usage du bien, ou
• améliorer les conditions de vie par des modifications architecturales dépendantes de la volonté du bailleur à condition que la mesure soit durable (ex : local avec machine à laver, abri à vélos, escaliers…) à l’exception de la « modernisation de luxe » (ex : construction d’une piscine), ou
• permettre des économies d’énergie ou d’eau.

Le bailleur doit informer le locataire des travaux au moins trois mois avant leur début, en indiquant notamment le type de travaux, leur durée ainsi que l’augmentation de loyer estimée.

L’augmentation de loyer est à notifier par écrit (courrier, fax, courriel etc.) après la fin des travaux.

Si le bailleur respecte cette procédure, l’augmentation de loyer est effective au troisième mois après la réception de la notification.

Toutefois, si les travaux relèvent simplement de la remise en l'état (moisissures retirées par exemple) convenue dans le contrat, il ne s'agit pas d'une modernisation. Le bailleur ne peut donc pas demander à augmenter le loyer.

Même si le bail prévoit un paiement forfaitaire pour les charges, le bailleur peut néanmoins répercuter une augmentation de celles-ci sur le loyer, à condition qu’une clause du contrat prévoie expressément cette possibilité.

Il doit seulement la notifier par écrit et la justifier. Dans un tel cas, le locataire ne dispose d’aucun droit de résiliation.

Là encore, cette augmentation est possible, même si une autre augmentation est prévue par une clause d’indexation dans le contrat de bail.

En Allemagne, les frais d’entretien et de réparation du logement incombent en principe au bailleur.

Il existe toutefois une exception s’agissant des « petites réparations » . Les frais pour ces travaux peuvent être à la charge du locataire, à condition que le contrat de location prévoie expressément une clause en ce sens, ce qui est généralement le cas.

On entend par « petites réparations » :

• La réparation d’équipements auxquels le locataire a un accès fréquent et direct. Ex. : serrures, fermetures de portes et fenêtres ;
• Des réparations comprises autour de 100 € selon la jurisprudence, pour un coût global annuel ne dépassant pas 7 à 8% du loyer annuel hors charges.

En principe, l’usure normale du bien loué est comprise dans le loyer et les frais de remise en état ("Schönheitsreparaturen") incombent donc au bailleur.

Mais attention : dans la pratique, la plupart des contrats de location reportent ces frais sur le locataire. C’est autorisé lorsque cela est précisé expressément dans une clause soumise à certaines règles de forme.

Sont notamment interdites les clauses imposant des délais fixes de remise en état. Ex. : une obligation générale de repeindre les murs tous les 5 ans, sans tenir compte de l’état réel du bien à la sortie du locataire.

Par ailleurs, il faut que l’usure constatée soit de votre fait, et non pas du locataire précédent. Si l’état des lieux d’entrée faisait état de traces d’usure (ex. : tapisserie en mauvais état, traces au mur), le bailleur ne pourra pas vous imposer de remettre le logement dans un état neuf à votre départ.

En Allemagne, la liste des travaux concernés est limitative : tapisserie, peinture des murs, des plafonds et des sols, mais aussi l’entretien des fenêtres, des portes intérieures, des radiateurs et de la tuyauterie du système de chauffage.

Ces réparations doivent toujours être intégralement payées par le locataire.

Toutefois, seule compte la valeur réelle au moment du dommage et non la valeur à neuf.

S’agissant des obligations du locataire sur tous ces points, il est difficile de dégager des règles générales, la situation s’appréciant au cas par cas (mentions dans le contrat de location et l’état des lieux, état réel du bien etc.).

En cas de doute, contactez le Centre Européen de la Consommation.

Si le défaut entraîne un dysfonctionnement dans l’utilisation prévue du bien (chauffage en panne pendant l’hiver rigoureux par exemple…), vous pouvez réduire vous-même le montant du loyer, sans devoir passer par un juge comme c’est le cas en France.

En Allemagne, l’idée est de compenser le préjudice subi. Cette réduction du loyer est donc définitive et le bailleur ne pourra plus prétendre à un paiement ultérieur a priori.

Pour pouvoir faire cela, le locataire doit toutefois informer le bailleur du problème rencontré, de préférence par lettre recommandée, et pouvoir prouver qu’il a laissé au bailleur le temps d’agir pour trouver une solution.

La réduction doit être proportionnée, seules de faibles réductions sont généralement tolérées. Et vous ne pourrez pas baisser votre loyer si :

• vous connaissiez le défaut lors de la conclusion du contrat ;
• le défaut n’entraîne pas un dysfonctionnement dans l’utilisation prévue du bien ;
• vous n'informez pas le bailleur de l’existence du défaut.

Si le bien est défectueux, vous pouvez, en plus de la réduction du loyer, obtenir le remboursement des frais engagés pour une réparation lorsque :

• le bailleur a été mis en demeure d’agir au préalable ;
  
  ou
   
• des mesures conservatoires étaient nécessaires à la sauvegarde du bien (exemple : dégât des eaux).

Enfin, vous avez le droit de retenir une part du loyer en cas d’inaction du bailleur.

Mais il faut impérativement l'avoir préalablement mis en demeure de faire les réparations ou les travaux. Vous devez également l'informer de cette rétention de loyer.

Puisque c'est une rétention et non une réduction, vous aurez à verser cette part de loyer lorsque les travaux auront été faits.

Avant d’effectuer la démarche de réduire ou de retenir une partie du loyer, demandez conseil à un avocat ou au Centre Européen de la Consommation.