Obligations et droits du locataire
Être locataire, en France comme en Allemagne, c’est avoir des obligations durant toute la durée de la location mais également des droits.
La toute première obligation, c’est évidemment de payer le loyer et les charges en temps et en heure.
Le montant à régler peut évoluer chaque année lors de la révision annuelle, pour répercuter la hausse des charges ou des travaux de modernisation ou pour encore pour s’aligner sur les prix du marché.
Parmi les autres obligations, il y a l’autorisation préalable du bailleur pour la mise en sous-location et certains travaux et réparations qui doivent être pris en charge pour le locataire.
Le locataire bénéficie de droits dont la possibilité de rester dans le logement, aux mêmes conditions, si le bien est vendu.
Les obligations du locataire
Le dépôt de garantie
La plupart des bailleurs réclament le paiement d’un dépôt de garantie ("Kaution", à ne pas confondre avec le cautionnement, qui se dit "Bürgschaft") pour couvrir les éventuels dégâts causés par le locataire ou pour le décompte de charges final.
Le montant maximum est de trois mois de loyer sans les charges ("Kaltmiete"). Une somme que vous pouvez payer en trois mensualités. La première est exigible dès le début du contrat de bail.
Le bailleur a l’obligation légale de placer ce montant sur un compte bancaire spécifiquement prévu à cet usage ("Kautionskonto").
Les intérêts bancaires produits s’ajouteront au montant du dépôt de garantie si celui-ci vous est remboursé à la fin du bail.
Il est conseillé de veiller à ce que le bailleur crée un tel compte bancaire, afin de faire face à tout risque d’insolvabilité. Et pour assurer de l’usage que fera le bailleur de la somme déposée, il est possible d’exiger les coordonnées d’un compte joint ("Und-Konto") sur lequel seuls le locataire et le bailleur seront en mesure de donner des ordres en commun.
S’agissant de la restitution du dépôt de garantie, la jurisprudence allemande prévoit que le bailleur est obligé de restituer le dépôt de garantie dans un délai de 3 à 6 mois à compter de la fin du bail et au plus tard lorsqu’il a pu faire la régularisation des charges.
Mais s’il lui est impossible de faire le décompte de charges dans ce délai, il pourra conserver une partie du dépôt de garantie le temps nécessaire, à condition toutefois de le justifier.
À noter
- En allemand, "Kaution" correspond au dépôt de garantie et le cautionnement se dit "Bürgschaft" ;
- Contrairement à la situation en France, il n’est pas d’usage de réclamer un cautionnement ("Bürgschaft") en plus d’un dépôt de garantie, sauf dans certaines villes avec une forte demande de logement.
Loyer et charges
Le paiement du loyer ("Miete") est la première des obligations du locataire.
Le loyer est exigible au plus tard le troisième jour ouvré du mois. Son montant est librement négociable, bien que souvent imposé par le bailleur.
Le locataire sera également amené à payer en principe des charges locatives ( «Nebenkosten» ou "Betriebskosten").
S’il est prévu dans le contrat de bail que le locataire paie des charges réelles et non forfaitaires, il a droit à un décompte détaillé ("Nebenkostenabrechnung").
Ce décompte des charges doit être établi au minimum une fois par an et de manière compréhensible. Il doit contenir le détail des charges, le calcul des charges et le montant des avances sur charges déjà réglées.
Mais sachez que le paiement mensuel forfaitaire des charges ("Betriebskostenpauschale") est le système le plus courant lors d'une location d'un logement. À la fin de l'année, un décompte précis est établi. Si la consommation réelle est plus élevée que les prévisions, vous devrez payer un supplément. Et si elle est plus basse que prévue, vous recevrez un remboursement du trop-versé.
La révision du loyer
Le loyer peut être révisé si le contrat de bail contient une des clauses d’indexations suivante :
- Clause prévoyant une augmentation à date fixe pour une somme prédéterminée ("Staffelmietvertrag") ;
- Clause basée sur l’indice sur le coût de la vie tel qu’il est établi par l’Office Fédéral des Statistiques, "Statistisches Bundesamt" ("Indexmietvertrag").
Dans les deux cas, le loyer ne peut être augmenté qu’une fois tous les douze mois.
Ces augmentations doivent être prévues dans le contrat de bail dès le début.
Si le locataire n’est pas d’accord, il ne doit alors en aucun cas signer le contrat.
Si le bailleur constate que le loyer est inférieur au prix du marché, il peut exiger de l'augmenter, à condition toutefois :
- qu’une telle augmentation ne soit pas exclue par le contrat de bail ;
- que le contrat de bail ne contienne aucune clause d’indexation ;
- que l’augmentation sur trois ans ne dépasse pas 20% ;
- qu’il se soit écoulé 15 mois depuis la dernière augmentation du loyer (n’est pas prise en compte l’augmentation due à des travaux ou à une hausse des charges). Le montant du loyer doit ainsi rester identique pendant 15 mois, suite à quoi une augmentation ne peut intervenir que tous les 15 mois en respectant un préavis de 3 mois avant l’augmentation effective.
Exemple
Monsieur X veut augmenter le loyer de l’appartement qu’il loue à Madame Y depuis le 1er janvier 2021.
S’il en informe Madame Y le 1er janvier 2022, il pourra augmenter le loyer à compter du 1er avril 2023.
La prochaine augmentation de loyer pourra être effective le 1er aout 2023 à condition toujours de respecter le délai de préavis de 3 mois.
Le bailleur doit justifier l’augmentation par écrit en se référant :
- à un indice des loyers ;
- à des statistiques officielles ("Mietspiegel" ou "Mietdatenbank", n’existent pas pour tous les Länder et toutes les villes) ;
- à une expertise assermentée ;
- aux loyers pratiqués pour trois logements comparables.
Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser cette augmentation. Lorsque le locataire l’accepte, celle-ci entre en vigueur le troisième mois après la réception de la notification de l’augmentation du loyer. Si le locataire refuse l’augmentation, le bailleur doit agir devant les tribunaux dans un délai maximal de 3 mois.
Important
Si le bailleur souhaite augmenter le loyer selon cette procédure, le locataire dispose d’un droit exceptionnel de résiliation.
Il peut résilier son bail jusqu’à la fin du second mois après la réception de la notification de l’augmentation du loyer.
Si le bailleur a procédé à des travaux de modernisation du logement, il peut annuellement augmenter le loyer jusqu’à 11% des frais engagés pour le logement concerné. Les travaux de modernisation doivent, d’après la loi :
- augmenter la valeur d’usage du bien, ou
- améliorer les conditions de vie par des modifications architecturales dépendantes de la volonté du bailleur à condition que la mesure soit durable (ex : local avec machine à laver, abri à vélos, escaliers…) à l’exception de la « modernisation de luxe » (ex : construction d’une piscine), ou
- permettre des économies d’énergie ou d’eau.
Le bailleur doit informer le locataire des travaux au moins trois mois avant leur début, en indiquant notamment le type de travaux, leur durée ainsi que l’augmentation de loyer estimée.
L’augmentation de loyer est à notifier par écrit (courrier, fax, courriel etc.) après la fin des travaux.
Si le bailleur respecte cette procédure, l’augmentation de loyer est effective au troisième mois après la réception de la notification.
Important
Cette augmentation est possible, même si une autre augmentation est prévue par une clause d’indexation dans le contrat de bail.
C’est pourquoi le locataire dispose également d’un droit exceptionnel de résiliation si le bailleur souhaite augmenter le loyer selon cette procédure.
Il peut résilier son bail jusqu’à la fin du second mois après la réception de la notification de l’augmentation du loyer.
Toutefois, si les travaux relèvent simplement de la remise en l'état (moisissures retirées par exemple) convenue dans le contrat, il ne s'agit pas d'une modernisation. Le bailleur ne peut donc pas demander à augmenter le loyer.
Même si le bail prévoit un paiement forfaitaire pour les charges, le bailleur peut néanmoins répercuter une augmentation de celles-ci sur le loyer, à condition qu’une clause du contrat prévoie expressément cette possibilité.
Il doit seulement la notifier par écrit et la justifier. Dans un tel cas, le locataire ne dispose d’aucun droit de résiliation.
Là encore, cette augmentation est possible, même si une autre augmentation est prévue par une clause d’indexation dans le contrat de bail.
Des loyers mieux encadrés avec le « Mietpreisbremse » (frein des loyers)
Depuis 2015, l’Allemagne encadre la hausse des loyers dans les zones « tendues » c’est-à-dire dans les villes où le marché immobilier connaît une très forte demande.
Chaque Etat fédéral peut identifier « une zone tendue » qui se verra appliquer le « Mietpreisbremse ». La majorité des grandes villes allemandes sont concernées.
Pour connaître le montant du loyer moyen, vous devez consulter le "Mietspiegel" de la ville allemande concernée.
La règle est claire : le propriétaire ne peut fixer un loyer supérieur de plus de 10% par rapport au montant moyen du loyer dans la région.
Attention, il existe 2 exceptions importantes :
- si vous louez un immeuble neuf ou entièrement rénové ;
- si le loyer du précédent locataire (« Vormiete ») était déjà d'un montant supérieur au plafond du Mietpreisbremse.
Face aux abus, la règlementation allemande a été renforcée le 1er janvier 2019 puis en avril 2020. Par exemple le bailleur doit mieux vous informer, en vous indiquant par écrit avant la signature du contrat de bail, si vous ne pouvez pas vous prévaloir du Mietpreisbremse dans votre cas.
Si vous avez une question ou une réclamation concernant le montant de votre loyer en Allemagne, contactez d’abord votre propriétaire. En cas de refus de sa part, veuillez contacter le Centre Européen de la Consommation.
La sous-location
Une sous-location est possible uniquement avec l’accord préalable du bailleur qui ne peut la refuser quand le locataire a un intérêt légitime ("berechtigtes Interesse") comme par exemple :
- des raisons familiales (lorsque des partenaires se sont séparés, l’appartement étant trop grand) ;
- des difficultés financières (la sous-location génère un revenu pour subvenir à ses besoins).
Pour obtenir l’accord du bailleur, le locataire doit nommer le sous-locataire.
Le bailleur ne peut en principe refuser un sous-locataire que dans les cas suivants :
- s’il existe une raison importante tenant à la personne du sous-locataire (lorsque des troubles du voisinage sont à craindre) ;
- si le logement est trop petit ;
- si la sous-location n’est pas acceptable pour d’autres raisons (ex : le bailleur entreprend des travaux de modernisation dans le logement).
Attention
- La simple insolvabilité du sous-locataire n’est pas une raison suffisante puisque seul le locataire est responsable du paiement du loyer ;
- La sous-location non autorisée constitue un motif grave justifiant une résiliation du bail sans délai de préavis. Le locataire reste le seul responsable du paiement du loyer.
Travaux et réparations à la charge du locataire
En Allemagne, les frais d’entretien et de réparation du logement incombent en principe au bailleur.
Il existe toutefois une exception s’agissant des « petites réparations » . Les frais pour ces travaux peuvent être à la charge du locataire, à condition que le contrat de location prévoie expressément une clause en ce sens, ce qui est généralement le cas.
On entend par « petites réparations » :
- La réparation d’équipements auxquels le locataire a un accès fréquent et direct. Ex. : serrures, fermetures de portes et fenêtres ;
- Des réparations comprises autour de 100 € selon la jurisprudence, pour un coût global annuel ne dépassant pas 7 à 8% du loyer annuel hors charges.
En principe, l’usure normale du bien loué est comprise dans le loyer et les frais de remise en état ("Schönheitsreparaturen") incombent donc au bailleur.
Mais attention : dans la pratique, la plupart des contrats de location reportent ces frais sur le locataire. C’est autorisé lorsque cela est précisé expressément dans une clause soumise à certaines règles de forme.
Sont notamment interdites les clauses imposant des délais fixes de remise en état. Ex. : une obligation générale de repeindre les murs tous les 5 ans, sans tenir compte de l’état réel du bien à la sortie du locataire.
Par ailleurs, il faut que l’usure constatée soit de votre fait, et non pas du locataire précédent. Si l’état des lieux d’entrée faisait état de traces d’usure (ex. : tapisserie en mauvais état, traces au mur), le bailleur ne pourra pas vous imposer de remettre le logement dans un état neuf à votre départ.
En Allemagne, la liste des travaux concernés est limitative : tapisserie, peinture des murs, des plafonds et des sols, mais aussi l’entretien des fenêtres, des portes intérieures, des radiateurs et de la tuyauterie du système de chauffage.
Bon à savoir
Même si les frais de réparations peuvent être à la charge du locataire, il appartient en principe au propriétaire d’organiser les travaux (devis, choix de l’entreprise, commande/contrat etc.).
Un bailleur ne peut donc pas vous imposer d’effectuer ces démarches.
Ces réparations doivent toujours être intégralement payées par le locataire.
Toutefois, seule compte la valeur réelle au moment du dommage et non la valeur à neuf.
S’agissant des obligations du locataire sur tous ces points, il est difficile de dégager des règles générales, la situation s’appréciant au cas par cas (mentions dans le contrat de location et l’état des lieux, état réel du bien etc.).
En cas de doute, contactez le Centre Européen de la Consommation.
Les droits du locataire
En cas de travaux à la charge du bailleur
Le bailleur doit louer et maintenir le bien en bon état.
Si un défaut apparaît pendant la durée du bail, vous devez le lui signaler immédiatement. Il a l'obligation de faire les travaux de réparation.
Si le défaut entraîne un dysfonctionnement dans l’utilisation prévue du bien (chauffage en panne pendant l’hiver rigoureux par exemple…), vous pouvez réduire vous-même le montant du loyer, sans devoir passer par un juge comme c’est le cas en France.
En Allemagne, l’idée est de compenser le préjudice subi. Cette réduction du loyer est donc définitive et le bailleur ne pourra plus prétendre à un paiement ultérieur a priori.
Pour pouvoir faire cela, le locataire doit toutefois informer le bailleur du problème rencontré, de préférence par lettre recommandée, et pouvoir prouver qu’il a laissé au bailleur le temps d’agir pour trouver une solution.
La réduction doit être proportionnée, seules de faibles réductions sont généralement tolérées. Et vous ne pourrez pas baisser votre loyer si :
- vous connaissiez le défaut lors de la conclusion du contrat ;
- le défaut n’entraîne pas un dysfonctionnement dans l’utilisation prévue du bien ;
- vous n'informez pas le bailleur de l’existence du défaut.
Voici quelques exemples des réductions admises par les tribunaux allemands :
- Défaut d’étanchéité de toutes les fenêtres d’un appartement : 20 % du loyer hors charges ;
- Humidité des murs des chambres, des murs et du plafond de la salle de bain, traces de moisissures dans la cuisine : 15% du loyer hors charges ;
- Terrasse inexploitable : 5% du loyer hors charges.
Si le bien est défectueux, vous pouvez, en plus de la réduction du loyer, obtenir le remboursement des frais engagés pour une réparation lorsque :
- le bailleur a été mis en demeure d’agir au préalable ;
ou
- des mesures conservatoires étaient nécessaires à la sauvegarde du bien (exemple : dégât des eaux).
Enfin, vous avez le droit de retenir une part du loyer en cas d’inaction du bailleur.
Mais il faut impérativement l'avoir préalablement mis en demeure de faire les réparations ou les travaux. Vous devez également l'informer de cette rétention de loyer.
Puisque c'est une rétention et non une réduction, vous aurez à verser cette part de loyer lorsque les travaux auront été faits.
Avant d’effectuer la démarche de réduire ou de retenir une partie du loyer, demandez conseil à un avocat ou au Centre Européen de la Consommation.
Vente du logement en location
Si le bien que vous occupez vendu, vous n'avez aucune obligation de quitter les lieux.
Vous disposez même d’un droit de préemption concernant l’achat du bien, que le bien soit vendu en cours de bail ou dans le cadre de la résiliation du bail.
Exception
En revanche, ce droit de préemption ne peut pas être exercé si le bailleur vend le bien à un membre de sa famille ou à certains proches définis par la loi.
Si le locataire ne donne pas suite à son droit de préemption, le nouvel acquéreur se substitue simplement à l’ancien propriétaire dans le contrat de bail.
Le nouveau bailleur ne dispose d’aucun droit de résiliation, ni de la possibilité d’augmenter le loyer, sauf lorsque les conditions indiquées précédemment sont remplies.