Immobilie in Frankreich kaufen – Ihr kompakter Ratgeber

Sie planen einen Hauskauf in Frankreich? Bei diesem Vorhaben sollten Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen und Abläufe genau kennen. In diesem Ratgeber finden Sie einen kompakten Überblick zu den wichtigsten Schritten, von der Immobiliensuche über den Notarvertrag bis hin zu Steuern und Nebenkosten. Die Informationen beziehen sich auf den Erwerb von unmöblierten Objekten und richten sich besonders an deutsche Käuferinnen und Käufer, die in Frankreich investieren möchten.

Wenn Sie eine Immobilie in Frankreich kaufen liegen nicht nur sämtliche Dokumente in französischer Sprache vor, es gilt zudem zwingend französisches Recht. Und da sich dieses vom deutschen unterscheidet, ist es hilfreich, die Unterschiede zu kennen.

Wir empfehlen Ihnen, sich von Anfang an von einem französischen Notariat beraten zu lassen, das auch über deutschsprachige Mitarbeitende verfügt.

Notarinnen und Notare können z.B. mithilfe des europäischen Notarverzeichnisses gefunden werden. 

Grundsätzlich gilt: Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht genau verstehen!

Immobiliensuche: Online, Makleragentur und Anzeigen

Bei der Suche nach einem Objekt haben Sie mehrere Möglichkeiten:

• Anzeigen in Tageszeitungen oder Notarzeitschriften,

• Aushänge an Objekten, die zum Verkauf stehen,

• Internet,

• mithilfe einer Makleragentur,

• mithilfe einer Notarin oder eines Notars,

• mithilfe eines Immobilienvermittlungsbüros.

Immobilienvermittlungsbüro („marchand de listes“): Chancen und Risiken

Sollten Sie ein Immobilienvermittlungsbüro („marchand de listes“) beauftragen, beachten Sie bitte, dass dieses nur Listen von Objekten und den Kontaktdaten der Verkäuferinnen und Verkäufer liefert.

Das Vermittlungsbüro organisiert keine Besichtigungen, verfasst keine Verträge und übernimmt keine Garantie für den erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrages.

Das Vermittlungsbüro schließt mit Ihnen einen Vertrag, in dem Ihre Suchkriterien - zum Beispiel Größe, Lage des Objektes usw. - festgehalten werden. Sie erhalten dann die entsprechenden Listen und verpflichten sich zur Zahlung eines bestimmten Betrages (bis ca. 150 Euro).

Im Vermittlungsvertrag sollte eine Klausel stehen, dass Sie die vereinbarte Geldsumme zurückbekommen, wenn die Objekte in Wirklichkeit nicht mehr frei sind oder die Vorschläge nicht Ihren Suchkriterien entsprechen.

Sie können eine einzige Maklerin beziehungsweise einen einzigen Makler („mandat exclusif“) oder mehrere gleichzeitig („mandat simple / non exclusif“) beauftragen.

Achten Sie bei Ihrer Wahl darauf, dass die Maklerin oder der Makler über einen Gewerbeschein („carte professionnelle“) verfügt.

Wer bestimmte Mindeststandards wünscht, sollte eine Person oder eine Agentur beauftragen, die einer Vereinigung angehört wie etwa der FNAIM („Fédération nationale de l’immobilier“).

Der Auftrag wird schriftlich erteilt. Beachten Sie die eventuell im Maklervertrag („mandat de vente“) enthaltenen unkündbaren Laufzeiten, automatischen Verlängerungen sowie Kündigungsfristen. Maklerinnen und Makler können ebenso wie Notariate den Vorvertrag aufsetzen.

Die Provision („rémunération du mandataire“) beträgt üblicherweise zwischen 3 und 8 Prozent des Kaufpreises, ist aber verhandelbar und sollte gut sichtbar angekündigt sein.

Der Anspruch auf die Provision besteht erst, wenn es zur Vermittlung des Objektes gekommen ist.

Haben Sie sowohl deutsche als auch französische Maklerinnen oder Makler beauftragt, wird die Provision für jede beziehungsweise jeden der beiden fällig. Auch dann, wenn lediglich der Vorvertrag abgeschlossen wurde.

Weitere Informationen zu französischen Makleragenturen finden Sie in unserem Artikel: Immobilienanzeigen und Makleragenturen in Frankreich.

Die Notarin oder der Notar („Notaire“) hat in Frankreich eine andere Rolle als in Deutschland. Es handelt sich nicht nur um eine beurkundende Funktion, sondern sie dürfen auch Immobilien vermitteln.

Zudem obliegt ihnen die Aufgabe, Sie bei den Vertragsverhandlungen umfassend zu beraten und Informationen von den Behörden einzuholen, die für den Kaufvertrag notwendig sind.

Des Weiteren dürfen sie, genau wie Maklerinnen und Makler, den Vorvertrag aufsetzen.

In Frankreich ist es im Gegensatz zu Deutschland üblich, dass Kaufende und Verkaufende jeweils ein eigenes Notariat beauftragen. Damit soll der Vertrag leichter zustande kommen und Interessenkonflikte vermieden werden. Ihnen entstehen dadurch keine zusätzlichen Kosten, denn die Höhe der Notargebühren (Steuern und ungefähr 1% für das Honorar des Notariats) ist in Frankreich gesetzlich festgelegt. Bei der Beauftragung zweier Notariate erhält jedes die Hälfte.

Für die Wahl der Notarin oder des Notars sind Sie nicht an die Nähe der Immobilie gebunden, die Sie kaufen möchten, denn französische Notarinnen und Notare dürfen frankreichweit tätig werden. Infolgedessen können Sie das Notariat Ihrer Wahl beauftragen und dabei beispielsweise auch auf Deutschkenntnisse achten.

Es ist auch nicht mehr zwingend notwendig, nach Frankreich zu reisen, um den Kauf abzuschließen. Dank der neuen „signer à distance“-Regelung können Sie per Videokonferenz eine Vollmacht unterzeichnen, die es beispielsweise Mitarbeitenden des Notariats ermöglicht, Sie für die Unterzeichnung des Kaufvertrags zu vertreten. Beim Unterschriftstermin können Sie sich dann ebenfalls online zuschalten.

Vor dem Kauf einer Immobilie kann es ratsam sein, Architekt·innen, Bauunternehmer·innen oder Sachverständige hinzuzuziehen, um sichtbare und versteckte Mängel des Objektes begutachten zu lassen.

Kommt es zum Immobilienerwerb, so werden in Frankreich zwei Verträge geschlossen: der Vorvertrag und der Hauptvertrag.

Vorvertrag („compromis de vente“)

• Bedeutung und rechtliche Wirkung
• Zwingende Inhalte (Kontaktdaten, Objektbeschreibung, Kaufpreis …)
• 10-tägiges Widerrufsrecht
• Anzahlung & Rücktrittsmöglichkeiten
• Notwendige Gutachten & Dokumente (Asbest, Energieausweis, Naturgefahren etc.)

Ziel des Vorvertrages ist es, dass sich Kaufende und Verkaufende ihre sichern.

Der Vorvertrag („compromis de vente / avant contrat“) beinhaltet eine beiderseitige, bindende Verpflichtung: Verkäuferinnen und Verkäufer verpflichten sich, zu einem bestimmten Preis zu verkaufen. Käuferinnen und Käufer verpflichten sich, zu diesem Preis zu kaufen.

Mit Unterzeichnung des Hauptvertrages („contrat de vente définitif“ oder „acte authentique“) werden Sie Eigentümerin beziehungsweise Eigentümer der Immobilie.

Die Grundbucheintragung ist - anders als in Deutschland - reine Formsache.

Obwohl es dafür keine gesetzliche Regelung gibt, wird der Hauptvertrag meist vom Notariat der Kaufenden verfasst. Um den Hauptvertrag aufzusetzen, benötigt das Notariat u. a. folgende Dokumente:

• Geburtsurkunden
• evtl. Eheverträge von Kaufenden und Verkaufenden
• Eigentumsurkunde
• Grundbuchauszug
• Hypothekenurkunden

Zur Unterzeichnung bestehen folgende Möglichkeiten: Beide Parteien treffen sich im Notariat zur Unterschrift. Oder der Vertrag wird von der einen Partei in ihrem Notariat unterzeichnet und dann dem Notariat der anderen Partei zugestellt, damit diese unterschreiben kann.

Ein Abschluss des Hauptvertrages ist erst möglich, wenn der gesamte Kaufpreis auf dem Treuhandkonto des Notariats eingegangen ist.

Wurde im Rahmen des Vorvertrages bereits bis zu zehn Prozent des Kaufpreises angezahlt, wird dies auf den Kaufpreis angerechnet.

Wurde die Anzahlung auf das Treuhandkonto der Makleragentur überwiesen, sollten Sie mit dieser die rechtzeitige Weiterleitung auf das Treuhandkonto des Notariats vereinbaren.

Meist werden bei der Unterzeichnung des Hauptvertrages die Schlüssel des Objektes übergeben. Es kann im Vorvertrag aber auch ein anderer Zeitpunkt zur Schlüsselübergabe vereinbart werden.

Vorkaufsrecht für Mietende

Wenn Sie eine unmöblierte Immobilie (Wohnung oder Haus) mieten, so ist es in Frankreich üblich, den Mietvertrag über 3 Jahre abzuschließen.

Wird dieser weder von Ihnen noch von den Vermietenden gekündigt, wobei Vermietende mit einer 6-monatigen Frist vor Vertragsende kündigen können, verlängert er sich stillschweigend immer wieder um weitere 3 Jahre.

Möchten Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Immobilie verkaufen und kündigen den Mietvertrag, müssen sie Ihnen ein Vorkaufsrecht gewähren. Sie haben also die Möglichkeit, die Immobilie selbst zu erwerben.

Vorab müssen die Vermietenden Ihnen die genauen Bedingungen mitteilen, unter denen eine dritte Person das Objekt kaufen würde wie z. B. den Kaufpreis.

Zudem müssen bestimmte Zeilen des Gesetzes vom 6. Juli 1989 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) wortwörtlich im Angebot zitiert werden.

Fehlen die Bedingungen oder die genaue Wiedergabe des Gesetzes, so kann das Angebot durch ein Gericht für ungültig erklärt werden. Die Kündigung ist dann ebenfalls unwirksam.

Wenn Sie Ihr Vorkaufsrecht ausüben, dann erwerben Sie das Objekt zu den Konditionen, die der Dritte ausgehandelt hat. Ab Übermittlung des Vorkaufsangebotes haben Sie zwei Monate Zeit, um das Angebot anzunehmen. Ab dem Zeitpunkt der Annahme haben Sie zwei Monate Zeit, den Hauptvertrag zu unterschreiben.

Kauf einer vermieteten Immobilie

Ein vermietetes Objekt zu kaufen, kann zwar finanziell attraktiver sein als der Kauf einer nicht vermieteten Immobilie. Aber beachten Sie, dass Sie die Immobilie nicht zeitnah selbst werden bewohnen können.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Wollen Sie eine Immobilie erwerben, in der bereits ein Mietende leben und wegen Eigenbedarf kündigen, gilt Folgendes: Mietende haben einen Anspruch darauf, ab dem Abschluss des Kaufvertrages (Hauptvertrages), mindestens 2 weitere Jahre in der Immobilie bleiben zu können.

Schutz älterer Mieterinnen und Mieter

Möchten Sie ein vermietetes Objekt erwerben, beachten Sie bitte, dass ältere Mieterinnen und Mieter einen besonderen Schutz genießen. Entscheidend ist das Lebensalter am Ende der Mietlaufzeit.

Sind die Mieterinnen oder Mieter älter als 65 Jahre und liegt deren Einkommen unter einem gesetzlichen festgelegten Mindestbetrag, können Sie nur kündigen, wenn Sie dem ihnen eine andere, hinsichtlich Miethöhe und Ausstattung vergleichbare Unterkunft anbieten können.

Dies gilt auch für Mietende, die mit einer Person zusammenleben, die älter als 65 Jahre ist und wenn das Einkommen der Mietenden und das der über 65-jährigen Person unter dem gesetzlich festgelegten Mindestbetrag liegen.

Der Schutz von älteren Mietenden entfällt, wenn Sie selbst älter als 65 Jahre sind oder Ihr Einkommen unter dem gesetzlich festgelegten Mindestbetrag liegt.

Zuzüglich zum Kaufpreis werden beim Immobilienerwerb Gebühren und Steuern fällig.

Notargebühren (ca. 1 %)

Für den Betrag, den das Notariat als Vergütung seiner Dienste erhält, bestehen Gebührentabellen.

Die Gebühren betragen ungefähr ein Prozent des Kaufpreises.

Erbringt das Notariat neben der Beurkundung weitere Dienstleistungen, können zusätzliche Gebühren verlangt werden.

Grunderwerbsteuer und Katastersteuer

Mit der Grunderwerbsteuer („droits de mutation“) wird der Kauf einer Immobilie besteuert, mit der Katastersteuer („taxe de publicité foncière“) die Kosten der Grundbucheintragung gedeckt.

Die Gesamtsumme der Steuern und Gebühren beläuft sich bei gebrauchten Objekten auf ungefähr sieben bis acht Prozent, bei neuen Objekten auf knapp zwei bis drei Prozent des Kaufpreises. Sie sind grundsätzlich von den Kaufenden zu tragen.

Eine Immobilie ist als gebraucht anzusehen, wenn sie bereits bewohnt wurde.

Notargebühren, Grunderwerb und Katastersteuer sind an das Notariat zu entrichten. Die Zahlung muss spätestens am Tage der Beurkundung des Hauptvertrages auf dem Treuhandkonto des Notariats eingegangen sein.

Andernfalls darf das Notariat die Beurkundung nicht vornehmen.

Wurde das Geld im Zuge des Vorvertrages bereits auf das Konto einer Makleragentur eingezahlt, muss dieser ebenfalls pünktlich an den Notar überweisen.

Wohnen Sie selbst in der erworbenen Immobilie, werden folgende Gebühren und Steuern fällig:

Welches Erbrecht gilt? (deutsch oder französisch)           

Unabhängig davon, ob Sie in Deutschland wohnen und Ihr Ferienhaus in Frankreich zu Lebzeiten an Ihre Kinder verschenken möchten oder sich entschieden haben, in Ihrer Immobilie in Frankreich zu wohnen und diese in Zukunft einmal an eine Person in Deutschland zu vererben: Ein Erbschafts- oder Schenkungsfall mit Auslandsbezug kann viele Formen haben.

Folgende Fragen stellen sich aber in jedem Fall: Welches Erbrecht ist auf eine Erbschaft anzuwenden? Und welcher Besteuerung unterliegen der Nachlass oder die Schenkung?

Unterschied Pflichtteil (Deutschland) und Noterbrecht (Frankreich)

Wenn Sie Ihre Immobilie in Frankreich später einmal vererben möchten, stellt sich zunächst die Frage des anwendbaren Erbrechts. Dies ist wichtig um zu wissen, welche Vorschriften bspw. bezüglich der Form des Testaments oder der Erbfolge gelten. Die französischen Regelungen zur gesetzlichen Erbfolge können erheblich von den deutschen erbrechtlichen Regelungen abweichen.

Europäische Erbrechtsverordnung und Nachlasszeugnis

Die europäische Erbrechtsverordnung (Nr. 650/2012) regelt, welches Erbrecht auf einen internationalen Erbfall anzuwenden ist. So ist in Erbfällen seit 17. August 2015 das Recht des Staates anwendbar, in dem die Erblasserin oder der Erblasser zum Zeitpunkt des Todes ihren oder seinen „gewöhnlichen Aufenthalt“ hatte.

Den „Ort des gewöhnlichen Aufenthaltes“ hat jemand dort, wo sich sein Lebensmittelpunkt befindet. Hinweise dafür sind: Schwerpunkt der sozialen Kontakte (besonders familiärer und beruflicher Art), Häufigkeit des Aufenthaltes in einem Staat, Ort, an dem sich die Vermögensgegenstände befinden, Kenntnisse der Landessprache usw.

Zudem darf der Aufenthalt an diesem Ort nicht nur vorübergehend sein. Als nicht nur vorübergehend wird in der Regel ein Aufenthalt angesehen, der von Beginn an beabsichtigt war und zeitlich mehr als sechs zusammenhängende Monate dauerte.

Kurzfristige Unterbrechungen werden dabei nicht berücksichtigt.

Der „Ort des gewöhnlichen Aufenthaltes“ ist nicht zwingend der Wohnort, kann jedoch mit diesem zusammenfallen z. B. bei dauerhaftem Umzug ins Ausland.

Hätte die Deutsche ihren Lebensmittelpunkt (Familie, soziale Kontakte, Dauer des Aufenthalts) in Frankreich, wäre dort also der Ort des gewöhnlichen Aufenthaltes, würde französisches Erbrecht angewendet.

Möchte die Erblasserin, dass im Todesfall das Erbrecht eines anderen Landes zur Anwendung kommt als das ihres gewöhnlichen Aufenthaltes, so muss sie eine entsprechende Rechtswahl treffen.

Neu eingeführt wurde das europäische Nachlasszeugnis. Es soll dem Erbenden den Nachweis ihrer Erbenstellung im europäischen Ausland erleichtern. Für die Ausstellung sind, je nach anwendbarem Recht, in Deutschland die Nachlassgerichte, in Frankreich die Notariate zuständig.

Das zwischen Frankreich und Deutschland getroffene Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung der Nachlässe, Erbschaften und Schenkungen (DBA) regelt die Besteuerung bei grenzüberschreitenden Erbfällen oder Schenkungen und soll eine Doppelbesteuerung des Vermögens vermeiden.

Grundsätzlich hat der Staat, in dem die Erblasser ihren Wohnsitz hatten (sogenannter Wohnsitzstaat) das ausschließliche Besteuerungsrecht. Dazu gibt es allerdings Ausnahmen:

• Der Staat, in dem die Immobilie liegt (sogenannter Belegenheitsstaat) hat ein konkurrierendes Besteuerungsrecht.
• Der Staat, in dem die Erbenden ihren Wohnsitz haben, hat ebenfalls ein Besteuerungsrecht (sogenannte überdachende Besteuerung).

Der Wohnsitzstaat besteuert das gesamte übertragene Vermögen (auch eine Immobilie im Ausland). Da die Immobilie im Belegenheitsstaat ebenfalls besteuert werden kann, kann es in einem solchen grenzüberschreitenden Erbschaftsfall zu einer Doppelbesteuerung kommen. Vermieden werden soll diese, in dem die am Belegenheitsort gezahlte Steuer angerechnet wird.

Konkret wird auf die Steuer des Wohnsitzstaates der Steuerbetrag angerechnet, der im jeweils anderen Staat für das Vermögen (zum Beispiel die Immobilie) gezahlt wird.

Zu beachten: In Frankreich müssen die Erbenden in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod der Erblassenden eine Steuererklärung (déclaration de succession) abgeben. Waren die Erblassenden im Ausland, zum Beispiel in Deutschland ansässig, haben die Erbenden dafür 12 Monate Zeit.

Unterliegen die Erbenden der deutschen Steuerpflicht müssen sie binnen drei Monaten ab Kenntnis der angefallenen Erbschaft diesen Erwerb beim Finanzamt anzeigen.

Die Freibeträge für Erbschaften sind sehr unterschiedlich in beiden Ländern.

Ist französisches Erbrecht anwendbar, so ist nicht wie in Deutschland das Nachlassgericht, sondern ein Notariat für die Abwicklung des Nachlasses zuständig. Von den Erbenden selbst mandatiert, kümmert das Notariat sich um die Ausstellung und Beurkundung des „acte de notoriété“ (französischer Erbschein), die Übertragung des Immobilieneigentums, den Eintrag im Register, aber auch um die erforderliche Erbschaftssteuererklärung.  

Wenn zwar deutsches Erbrecht anwendbar ist, aber die vererbte Immobilie sich in Frankreich befindet, muss ebenfalls ein französisches Notariat für die Übertragung der Immobilie und die Erbschaftssteuererklärung mandatiert werden. Das Europäische Nachlasszeugnis (siehe oben) ist in der Praxis nicht immer erforderlich. Dieses fordert das Notariat nur an, wenn es mit dem deutschen Erbschein nicht vertraut ist.

Fragen Sie das zuständige Notariat, ob der deutsche Erbschein ausreichend ist oder Sie bei einem deutschen Nachlassgericht ein Europäische Nachlasszeugnis beantragen müssen.

Nicht vergessen: Bewahren Sie alle Unterlagen Ihre Immobilie betreffend noch eine Weile auf. Folgende Aufbewahrungsfristen sind nicht zwingend, aber ratsam:

Unser Artikel „Immobilien und Steuern in Frankreich“

Monatliche deutsch-französische Immobiliensprechstunde