Faire appel à un agent immobilier

Vous souhaitez faire appel à un agent immobilier allemand pour acheter ou louer un bien immobilier de l’autre côté du Rhin ? Attention la profession est règlementée très différemment en Allemagne

Mise à jour : sept. 2020

Comment trouver un bon agent immobilier en Allemagne ?

Contrairement à la France, l’exercice de la profession d’agent immobilier en Allemagne n’est que peu réglementé. Aucune formation spécifique n’est requise pour accéder à la profession, l’agent devant seulement se former tout au long de sa carrière (20 h toutes les 3 années). L’agent immobilier allemand n’est pas non plus obligé de souscrire une assurance civile professionnelle, ni même de disposer d’une garantie financière.

Il est donc important de bien vous renseigner pour trouver un bon agent immobilier en Allemagne. L’affiliation à la Fédération allemande des agents immobiliers (IVD Immobilienverband Deutschland) ou encore l’expérience de l’agent peuvent être un gage de sérieux.

 

Quelles sont les obligations de l’agent immobilier allemand ? 

Aucune réglementation n’est prévue concernant le contenu du mandat. 

Attention : en l’absence de précision le mandat est conclu pour une durée indéterminée.

Il existe différents types de mandats. Vos obligations et celles de l’agent ne sont pas les mêmes selon le mandat choisi :

1. Le mandat simple (einfacher Auftrag):

  • Pour vous : liberté de mandater d’autres agents et de conclure le contrat principal (vente/location) par vous-même, entre particuliers.
  • Pour l’agent : aucune obligation de mener activement la recherche de partenaires pour le contrat principal.

2. Le mandat exclusif (Alleinauftrag):

  • Pour vous : interdiction de mandater d’autres agents mais vous pouvez toujours conclure le contrat par vous-même, entre particuliers.
  • Pour l’agent : obligation de rechercher activement des partenaires pour le contrat principal.

3. Le mandat exclusif qualifié (Qualifizierter Alleinauftrag):

  • Pour vous : interdiction de mandater un autre agent et interdiction de conclure le contrat par vous-même, entre particuliers. Les personnes intéressées qui vous approchent doivent être redirigées vers l’agent, qui sera ensuite chargée de négocier la transaction pour vous.
  • Pour l’agent : obligation de rechercher activement des partenaires pour le contrat principal. Il devra négocier la transaction pour vous.

En pratique vous trouverez un agent immobilier sérieux plus facilement avec ce troisième type de mandat.

Souvent, plus le mandat conclu sera exclusif, plus vous pourrez négocier les frais d’agence pour obtenir des tarifs plus avantageux. Le caractère exclusif du contrat doit figurer expressément dans le contrat de mandat.

Un agent immobilier peut percevoir des honoraires uniquement si un contrat entre vous et l’autre partie a été conclu grâce à ses services.

 

Chercher une location / un locataire avec un agent immobilier

Si vous cherchez un locataire ou un logement à louer, vous pouvez solliciter un agent immobilier pour trouver la perle rare. Vous devez signer avec l’agent un mandat obligatoirement sous forme écrite (email, fax, SMS, WhatsApp etc.).

Qui doit payer les honoraires de l’agent immobilier ?

Les frais d’agence sont réglés par celui qui a recouru aux services de l’agent (le propriétaire le plus souvent), une fois le contrat conclu et pour un montant ne pouvant pas dépasser deux mois de loyer sans charges + TVA.

Certains propriétaires parfois tentent de "récupérer" auprès du locataire les frais de courtage qu'ils doivent régler eux-mêmes, en exigeant par exemple des frais supplémentaires (par exemple pour une cuisine équipée). Si ces frais s'avèrent excessifs, il est possible de les contester.

 

Acheter / vendre un immeuble avec un agent immobilier

Acquéreur ou vendeur, vous pouvez recourir au service de l’agent immobilier afin de faciliter vos recherches.

Une grande liberté est laissée aux parties pour la conclusion d’un mandat pour vente dont les modalités sont librement négociables sauf concernant les honoraires (Maklerprovision) et la forme écrite qui devient obligatoire à partir du 23 décembre 2020.

L’agent immobilier en Allemagne n’a qu’un rôle très restreint par rapport à l’agent immobilier français. En France il s’occupera de la vente, de l’évaluation du prix à la rédaction de l’avant-contrat (compromis de vente), tout en restant votre conseiller soumis à de strictes obligations. En Allemagne, il n’y a pas d’avant-contrat, vous signerez après l’obtention d’un accord directement chez le notaire qui va préparer pour vous l’ensemble du dossier. L’agent immobilier n’interviendra plus.

Qui doit payer les honoraires de l’agent immobilier ?

Les honoraires des agents immobiliers (courtage) sont fixés avant la vente et peuvent varier selon les régions, de 3 à 8% du prix d’achat de l’immeuble, plus la TVA. Jusqu'à présent, la règlementation concernant le paiement des honoraires de l’agent immobilier en matière de vente immobilière était différente selon les États fédéraux. A partir du 23 décembre 2020, les règles seront unifiées sur tout le territoire allemand

Pour rappel l’agent ne peut réclamer le paiement que lorsque :

  1. Le contrat principal s’est réalisé ;
  2. Et que son intervention ait permis la conclusion du contrat principal.

Une réforme qui entre en vigueur le 23 décembre 2020

Si l’agent agit en tant que représentant des intérêts de l'acheteur et du vendeur, il ne peut exiger qu'une commission répartie à parts égales (50%) entre les parties.

Si, en revanche, une seule partie a décidé de solliciter les services de l’agent, elle est tenue de payer les honoraires. Il est possible de répercuter les coûts sur l'autre partie qu’à hauteur de maximum 50 % du total des frais. Si vous engagez un agent immobilier pour vendre ou acheter un immeuble, vous devrez payer au moins la moitié des frais encourus. 

L’écrit devient obligatoire pour le mandat, l’envoi d’un e-mail vaut aussi écrit selon la loi allemande.

Puis-je engager la responsabilité de l’agent immobilier ?

Contrairement à la France, l’agent immobilier allemand n’est pas tenu à une obligation de conseils.

Mais lorsqu’une faute ou une négligence de l’agent vous cause un dommage, vous pouvez engager sa responsabilité civile. C’est à vous qu’il appartiendra de démontrer que le comportement de l’agent vous a causé un préjudice. Mais la preuve sera souvent difficile à apporter !

Rappel : en Allemagne il n’y a pas d’obligation d’assurance responsabilité civile, ni de garantie financière pour l’exercice de la profession d’agent immobilier. 

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