Immobilienanzeigen und Makleragenturen in Frankreich

Sie möchten in Frankreich eine Immobilie erwerben, verkaufen oder mieten und möchten eine Makleragentur beauftragen? Oder Sie sind auf der Suche nach einer Mietwohnung und stellen sich Fragen zum Inhalt der Anzeigen? Das ZEV erklärt, was es bei Immobilienanzeigen und Makleragenturen in Frankreich zu beachten gibt.

Immobilienanzeigen für die Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie in Frankreich müssen folgende Informationen enthalten:

• eine Energieeffizienzdiagnose (diagnostic de performance énergétique – DPE)
• einen Hinweis auf die Höhe der geschätzten Ausgaben für den Energieverbrauch.

Diese Anforderungen zur Veröffentlichung von Immobilienanzeigen richten sich sowohl an Makleragenturen als auch an Privatpersonen.  

Im Jahr 2023 wurde außerdem ein verpflichtender Hinweis zum Risikobericht eingeführt. Dieser Bericht betrifft nur Immobilien in Gebieten, für die es einen Plan zur Vermeidung technologischer Risiken (z.B. Atomkraft) oder vorhersehbarer natürlicher Risiken (z.B. Erdbeben) gibt. In diesem Fall muss die Anzeige mit einem Hinweis dazu versehen sein und der Risikobericht muss den Mietenden oder potenziellen Kaufenden bei der ersten Besichtigung ausgehändigt werden. Wird dieses Dokument nicht dem Kauf- oder Mietvertrag beigefügt, kann dieser als für ungültig erklärt werden.

Achten Sie bei der Wahl einer Makleragentur oder einer Maklerin bzw. eines Maklers darauf, dass diese über einen Gewerbeschein („carte professionnelle“) verfügen. Wer bestimmte Mindeststandards wünscht, sollte auf die Mitgliedschaft in einer Vereinigung wie beispielsweise der FNAIM („Fédération nationale de l’immobilier“) achten.

Gut zu wissen: Der Beruf der Immobilienmaklerin bzw. des Immobilienmaklers ist in Frankreich stärker reglementiert als in Deutschland. Nur wenn alle Bedingungen (Ausbildungsgrad, Berufshaftpflichtversicherung, Eintragung im Handelsregister) erfüllt sind, wird ein Ausweis ausgestellt.

Mit dem Maklervertrag (mandat d’agent immobilier) beauftragen Sie die Maklerin oder den Makler mit der Durchführung der von Ihnen gewünschten Aufgaben. Der Maklervertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und bestimmte verpflichtende Angaben enthalten, z. B. in Bezug auf die Dauer des Auftrags, die genauen Aufgaben, die Höhe der Maklerprovision und wer diese letztendlich zahlen muss. Zu unterscheiden sind insbesondere:

• Das mandat exclusif: Hiermit übertragen Sie ein Monopol. Das heißt:  Sie dürfen keine andere Maklerinnen oder Makler für die Vermietung oder den Verkauf beauftragen. Und Sie müssen interessierte Personen ebenfalls an die Maklerin oder den Makler weiterleiten. Solche Alleinaufträge haben in der Regel eine Mindestlaufzeit von drei Monaten.
• Eine Abschwächung des Alleinauftrags stellt das « mandat semi exclusif » dar. Dieses ermöglicht den Verkaufenden zusätzlich, auf eigene Initiative hin, eine Käuferin oder einen Käufer zu finden. Weitere Maklerinnen oder Makler dürfen jedoch nicht eingeschaltet werden.
• Der „einfache“ Maklervertrag (mandat simple): Dieser Vertrag bietet Ihnen weitreichende Freiheiten. Sie können sich sowohl selbst nach einer Käuferin oder einem Käufer suchen, als auch eine zusätzliche Makleragentur hinzuziehen. Gleichzeitig unternehmen Maklerinnen oder Makler jedoch weniger Maßnahmen, um die Immobilie zu verkaufen, als im Falle eines Alleinauftrags, da sie wissen, dass Ihre Immobilie auch von der Konkurrenz angeboten wird.

Grundsätzlich gilt: Wurde der Kontakt mit potentiellen Kaufenden durch eine Makleragentur hergestellt, sollten Sie nicht versuchen, den Vertrag hinter deren Rücken abzuwickeln, um die Provision nicht zahlen zu müssen. Andernfalls drohen Schadenersatzforderungen.

Welche Rolle spielt die Makleragentur beim Immobilienkauf?

Beim Immobilienverkauf wird die Agentur die Immobilie entsprechend vermarkten, um eine Käuferin oder einen Käufer zu finden. Abhängig von dem abgeschlossenen Maklervertrag, kann die Agentur nicht nur die Funktion der Vermittlung zwischen Kaufenden und Verkaufenden einnehmen, sondern ebenfalls die Verhandlungen mit den Kaufenden übernehmen und den Vorvertrag (compromis de vente) aufsetzen.

Ein Maklervertrag sollte daher den Aufgabenumfang genau definieren, z. B. die Laufzeit des Vertrags, die Höhe der Provision sowie wer diese letztendlich zahlen muss (Kaufende/ Verkaufende/ beide Parteien).

Wie hoch ist die Maklerprovision und wer muss diese zahlen?

Die Höhe der Provision (frais d’agence immobilière) kann frei verhandelt werden. In der Praxis verfügen die meisten Makleragenturen jedoch über festgelegte Berechnungsregeln, die auf alle Verträge Anwendung finden und die in den Geschäftsräumen sichtbar ausgehängt werden müssen. Häufig misst sich die Provision am erzielten Verkaufspreis der Immobilie. Üblich ist z. B. eine Provision von 8%, wenn der Verkaufspreis unter 75.000 € liegt oder 5%, wenn der Verkaufspreis zwischen 150.000 und 375.000 € liegt.

Welche Rolle spielt der Makler bei der Wohnungsvermietung?

Anders als in Deutschland, gibt es in Frankreich zwar nicht die Berufsbezeichnung „Immobilienverwalterin bzw. Immobilienverwalter“, französische Maklerinnen und Makler können diese Funktion jedoch ebenfalls wahrnehmen, z. B. durch den Abschluss des Mietvertrags und die Anfertigung des Übergabeprotokolls (état des lieux d’entrée).

In Wohnungsanzeigen von Immobilienagenturen muss zudem u. a. angegeben werden, ob die Wohnung sich in einer Gemeinde befindet, in der die Nachfrage nach Wohnraum sehr stark ist (zone tendue). Die genaue Lage des Mietobjekts kann nämlich u. a. Auswirkungen auf die Kündigungsfrist der Mietenden haben. Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel zum frz. Mietrecht. Ob sich Ihre Wohnung in einer zone tendue befindet, kann auch mit Hilfe der Internetseite des Service-Public (https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues) herausgefunden werden.

Wie hoch ist die Maklerprovision und wer muss diese zahlen?

Bestimmte Kosten, die durch die Tätigkeit der Immobilienagentur anfallen (frais d’agence immobilière), können zwischen Mietenden und Vermietenden aufgeteilt werden wie z. B. Besuch der Mietwohnung, Aufsetzen des Mietvertrags oder die Anfertigung des Übergabeprotokolls. Die Höhe der Gebühren, welche die Mietenden zahlen müssen, ist gedeckelt und insbesondere abhängig von der Größe der Wohnung und der Wohngegend, in der sich die Immobilie befindet.

Hinweis: Im Unterschied zu einer Makleragentur beschränkt sich die Tätigkeit des Vermittlungsbüros (marchands de listes) darauf, Ihnen Listen mit Mietobjekten und den dazu gehörigen Kontaktdaten der Vermietenden zur Verfügung zu stellen.

Sie können die Makleragentur haftbar machen, wenn Sie im Rahmen ihrer Tätigkeit einen Schaden erleiden. Im Gegensatz zu Deutschland sind Makleragenturen in Frankreich dazu verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen, die bei Schäden greift, welche die Agentur zu verantworten hat.

Makleragenturen in Frankreich haben weitergehende Aufgaben und Pflichten als in Deutschland. (z. B. müssen die Vertragsparteien vorab umfangreich informiert werden). Aus diesem Grunde gibt es drei Bereiche in denen französische Makleragenturen haftbar gemacht werden können: 

• Falls sie gegen die im Maklervertrag festgelegten Pflichten verstoßen haben, bzw. diese nicht erfüllt haben;
• Falls sie Fehler bei der Erstellung des Mietvertrags / Vorvertrags begangen haben;
• Falls sie gegen bestimmte Beratungs- und Aufklärungspflichten verstoßen haben.

Auch wenn das Internet bei der Wohnungssuche mittlerweile unverzichtbar geworden ist, ist hier besondere Vorsicht geboten. Ein gesundes Maß an Misstrauen ist auch bei Online-Anzeigen von (vermeintlichen) Makleragenturen angebracht.

Grundsätzlich gilt: leisten Sie keine Vorauszahlungen, wenn Sie weder die Maklerin oder den Makler noch die Wohnung selbst gesehen haben. Bei Mietwohnungen darf auch keine Anzahlung verlangt werden, um diese zu reservieren.

Weitere Informationen und Tipps, worauf Sie bei der Wohnungssuche im Internet achten sollten, finden Sie in unserem Artikel Betrügerische Wohnungsanzeigen erkennen und sich schützen.