Mieten in Frankreich: Ihre Rechte

Eine neue Arbeitsstelle in Frankreich oder in der Grenzregion, ein Erasmusaufenthalt oder einfach Lust, für eine Weile im Nachbarland zu wohnen. Es gibt tausend Gründe, sich eine Mietwohnung in Frankreich zu suchen. Was es dabei zu beachten gibt und was man tun kann, wenn es zu Problemen kommt, erfahren Sie in unserem Artikel.

Es klingt logisch, aber man sollte sich dessen bewusst sein: Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus in Frankreich mieten, werden alle Papiere und Unterlagen in französischer Sprache vorliegen. Es gilt das französische Mietrecht und dieses unterscheidet sich in vielen Punkten vom deutschen Recht.

Laut französischem Gesetz müssen Mietende beispielsweise kleinere Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen an der Mietsache auf eigene Kosten durchführen (lassen). Eine normale Abnutzung der Mietsache müssen Vermietende hinnehmen. Allerdings kann verlangt werden, dass Mietende stark verschmutzte Teppichböden reinigen oder kaputte Tapeten erneuern.

Liegt in der Wohnung ein Mangel vor, der in die Zuständigkeit der Vermietenden fällt, oder herrschen keine angemessenen Wohnverhältnisse, sollten Sie die Vermietenden sofort über die bestehenden Probleme informieren.

Wichtiger Unterschied zum deutschen Mietrecht: Auch bei Mängeln dürfen Sie die Miete nicht ohne gerichtliche Entscheidung mindern.

Laut französischem Recht dürfen Vermietende die Haltung von Haustieren nicht grundsätzlich verbieten, solange diese weder Schäden verursachen noch die anderen Mietenden stören. Ausgenommen hiervon sind Hunderassen, die als gefährlich eingestuft worden sind („chiens d'attaque“).

Es gibt viele Möglichkeiten eine Wohnung oder ein Haus zur Miete zu suchen - entweder selbstständig oder über eine Makleragentur.

Wenn Sie sich selbst auf die Suche begeben möchten, finden Sie eine Vielzahl von Angeboten in den Lokalzeitungen und auf Internetseiten.

Beachten Sie jedoch bei Mietobjekten zu sehr attraktiven Preisen, dass es sich um eine betrügerische Anzeige handeln könnte. Überweisen Sie kein Geld bevor Sie das Mietobjekt besichtigt und einen Mietvertrag unterschrieben haben.

Wenn Sie sich an ein französisches Maklerbüro („agent immobilier“) wenden, fällt bei erfolgreicher Vermittlung eine Maklergebühr an. Diese beträgt zwischen 8 und 10 Prozent der Jahreskaltmiete (d. h. ohne Nebenkosten), kann aber auch individuell vereinbart werden. Die Gebühr wird fällig, wenn der Mietvertrag unterzeichnet ist; in der Regel wird sie jeweils zur Hälfte von der mietenden und der vermietenden Partei getragen.

Die benötigten Unterlagen können je nach Vermietenden oder Maklerbüro variieren. In der Praxis werden aber meist die folgenden Unterlagen verlangt:

Vermietende können den Abschluss des Mietvertrages verweigern, wenn sie weitere Dokumente verlangen und Sie diese nicht vorlegen wollen oder können.

Sollten Vermietende den Abschluss des Mietvertrages in diskriminierender Weise ablehnen, können Sie sich beim sogenannten „Défenseur des Droits“ (https://www.defenseurdesdroits.fr/) beschweren oder ein Zivilgericht anrufen.

Auch unser Projekt Justiz ohne Grenzen kann Ihnen weiterhelfen.

Wenn Sie in Frankreich ein Haus oder eine Wohnung mieten, müssen Sie eine Versicherung gegen mögliche Schäden abschließen („assurance multirisques habitation“) – und zwar bereits vor der Schlüsselübergabe.

Der Abschluss einer solchen Versicherung ist in Frankreich für Mietende verpflichtend. Vermietende dürfen um einem Nachweis bitten und Ihnen sogar kündigen, wenn Sie diesen nicht erbringen können. Hinzu kommt, dass Sie dann auch persönlich für mögliche entstandene Schäden haften müssen.

Im Gegensatz zu deutschen Versicherungsunternehmen, die zwischen Hausrat- und Gebäudeversicherung unterscheiden, sind in Frankreich beide Versicherungen unter dem Namen „assurance multirisques habitation“ zusammengefasst. Mehr Informationen dazu finden Sie in unserem Artikel Hausrat- und Gebäudeversicherung in Frankreich.

Der Mietvertrag in französischer Sprache wird zweifach ausgefertigt und jeweils von beiden Parteien unterzeichnet.  

Mietverträge, die nach dem 1. August 2015 geschlossen werden, müssen einem vom französischen Gesetzgeber vorgegebenen Modellvertrag entsprechen. Auf der Internetseite „Service Public’’ finden Sie Mustermietverträge in französischer Sprache (service-public.fr).

So muss zum Beispiel angegeben werden, wie hoch der von den vorherigen Mietenden gezahlte Mietpreis war und wie genau die Nebenkosten abgerechnet werden. Auch die Arbeiten, die seit dem Auszug der Vormietenden in der Wohnung vorgenommen worden sind, müssen aufgeführt werden. So können die neuen Mietenden abschätzen, ob eine eventuelle Mieterhöhung im Vergleich zu vorher auch berechtigt ist.

Sollten Sie als Mietende eine Unsicherheit hinsichtlich einzelner Klauseln in Ihrem Mietvertrag z.B. hinsichtlich der Kündigungsfrist haben, können Sie das Juristenteam gerne über das Kontaktformular kontaktieren.

Dem Vertrag wird ein Informationsblatt beigefügt, in dem die wesentlichen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien genannt werden sowie die möglichen Wege, Streitigkeiten gerichtlich und außergerichtlich zu klären.

Es gibt auch verpflichtende Anlagen zum Mietvertrag wie Gutachten und weitere Dokumente. All das dient dazu, Mietverträge transparenter zu machen.

Kaution

Vermietende verlangen meistens eine Sicherheitsleistung. Diese Kaution darf nicht höher sein als:

• eine Monatsmiete (ohne Nebenkosten) bei einer unmöblierten Mietwohnung,
• zwei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) bei möblierten Mietwohnungen.

Bürgschaft

Eine Bürgschaft wird in Frankreich in den meisten Fällen verlangt. Eine oder mehrere natürliche Personen zusammen können persönlich bürgen.

Manche Vermietende verlangen bei ausländischen Mieterinnen und Mietern (z.B. Austauschstudierende) ausdrücklich eine französische Bürgschaft. Dies ist allerdings nicht erlaubt.

Einige Banken bieten sogenannte Bankbürgschaften an. Dafür werden Bearbeitungsgebühren von 20 bis 100 Euro sowie eine jährliche Provision in Höhe von ein bis zwei Prozent der hinterlegten Summe berechnet.

Seit 2014 kann auch der staatliche „Fonds de Solidarité pour le logement“ eine Bürgschaftserklärung für Personen abgeben, denen es selbst nicht möglich ist, eine private Bürgschaft oder eine Bankbürgschaft bereitzustellen.

Jedes Département vergibt diese Bürgschaften nach eigenen Kriterien. Entsprechende Informationen erhalten Sie bei den zuständigen Stellen.

Bevor Sie einziehen, sollten Sie die Räumlichkeiten unbedingt noch einmal zusammen mit den Vermietenden oder dem Maklerbüro besichtigen und ein Übergabeprotokoll anfertigen (lassen).

Darin sollte eine detaillierte Zustandsbeschreibung der Räume und der Ausstattungsgegenstände (wie Rollläden oder Elektrogeräte in der Einbauküche) enthalten sein.

Wichtig ist, dass im Übergabeprotokoll („état des lieux“) alle vorhandenen Mängel vermerkt werden, egal wie unbedeutend sie erscheinen mögen (Flecken auf dem Teppichboden oder an der Wand, kleine Risse im Waschbecken etc.). Wird eine zeitnahe Ausbesserung zugesagt, lassen Sie dies ebenfalls im Protokoll vermerken.

Dadurch können spätere Kosten für die Beseitigung dieser Mängel nicht auf Sie abgewälzt werden.

Das Protokoll sollte in zweifacher Ausfertigung erstellt und von allen Parteien unterschrieben werden.

Weigert sich eine der Parteien, ein Übergabeprotokoll anzufertigen oder besteht Uneinigkeit, kann eine Gerichtsvollzieherin bzw. ein Gerichtsvollzieher zur Erstellung beauftragt werden. Die Kosten dafür hängen von der Größe der Wohnung ab und werden von jeder Partei zur Hälfte getragen. Genaue Angaben sind auf der Seite von service-public.fr zu finden.

Gibt es kein Protokoll, wird im Zweifelsfall angenommen, dass Sie die Wohnung in perfektem Zustand übernommen haben und Sie diese beim Auszug auch genauso wieder zurückgeben müssen. Dann müssten Sie alle Kosten für die Instandsetzung der Mietsache tragen.

Dies gilt nur dann nicht, wenn sich eine der Parteien nachweislich geweigert hat, an der Anfertigung eines Übergabeprotokolls mitzuwirken.

Immer mehr Immobilienagenturen beauftragen übrigens Dritte mit der Erstellung des Übergabeprotokolls.

Doch ob nun eine von der Agentur beauftragte Person, die Agentur selbst oder die Vermietenden das Protokoll anfertigen: Lesen Sie vor Ort aufmerksam durch, was im Protokoll festgehalten wird und unterschreiben Sie nur, wenn Sie mit allem einverstanden sind.

Vor allem von Beauftragten der Immobilienagenturen werden Übergabeprotokolle immer häufiger auf einem Tablet oder Laptop statt auf Papier erstellt.

Das Problem: Als Mietende haben Sie somit weniger Kontrolle über den Inhalt, denn die gedruckte Fassung bekommen Sie erst später zur Verfügung gestellt - und können dann kaum mehr nachprüfen, ob an der elektronischen Fassung unerlaubterweise Änderungen vorgenommen wurden.

Machen Sie deshalb auch selbst Fotos der Wohnung, um beweisen zu können, dass Sie die Wohnung in einem guten Stand übergeben haben. Achten Sie dabei darauf, dass Ihre Fotos mit dem Datum der Übergabe versehen sind. Sie können dazu die Timestamp-Funktion Ihres Smartphones nutzen.

Als Mieterin oder Mieter haben Sie auch Pflichten, die Sie kennen sollten. Laut französischem Gesetz müssen Sie kleinere Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen an der Mietsache auf eigene Kosten durchführen (lassen). Dazu gehören beispielsweise:

• Reparatur der Türgriffe,
• Verschließen von Löchern in den Wänden,
• Erneuerung von Silikonfugen in Küche und Bad,
• Ersatz der Lichtschalter, der zugänglichen Teile der Armaturen, des Duschschlauchs, der Heizthermostate etc.

Eine normale Abnutzung der Mietsache müssen Vermietende hinnehmen. Allerdings können die Reinigung stark verschmutzter Teppichböden oder die Erneuerung von kaputten Tapeten von den Mietenden verlangt werden.

In Bezug auf die Miete gibt es in Frankreich einen wichtigen Unterschied zum deutschen Mietrecht: Mietende in Frankreich dürfen unter keinen Umständen die Miete eigenmächtig mindern - auch nicht wegen Lärmbelästigung, Ungeziefer oder wenn beispielsweise die Heizung ausfällt.

Hierfür ist eine ausdrückliche richterliche Entscheidung notwendig.

Die Nebenkosten werden monatlich im Rahmen einer Vorauszahlung beglichen. Mietende zahlen also jeden Monat eine bestimmte Summe. Vermietende erstellen mindestens einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung. Je nach Höhe der tatsächlich entstandenen Kosten müssen Mietende eine Nachzahlung leisten oder erhalten eine Gutschrift.

Nur in einer möblierten Wohnung oder in einer Wohngemeinschaft können die Nebenkosten auch in Form einer Pauschale abgerechnet werden. Die festgelegte Pauschale darf nicht unverhältnismäßig sein. Wird diese Art der Nebenkostenabrechnung gewählt, so können Mietende am Ende der Abrechnungsperiode keine detaillierte Abrechnung von den Vermietenden verlangen.

Nachforderungen verjähren erst nach drei Jahren – sowohl für Vermietende als auch für Mietende.

Haben Sie keine Nebenkostenabrechnung erhalten oder sind Sie mit der Abrechnung nicht einverstanden, sollten Sie die Vermietenden schriftlich darüber informieren.

Eine Vorlage dafür gibt es in unserem Artikel Tipps und Musterschreiben für Mietende in Frankreich.

Noch ein Tipp zum Schluss: Bewahren Sie alle Unterlagen zum Mietverhältnis auch noch eine Weile nach Kündigung und Auszug auf. Folgende Aufbewahrungsfristen sind ratsam:

Schäden müssen meist innerhalb von fünf Tagen der Versicherung gemeldet werden..

Weitere Information finden Sie in unserem Artikel Versicherungen in Frankreich.

Liegt in der Wohnung ein Mangel vor, der in die Zuständigkeit der Vermietenden fällt, oder herrschen keine angemessenen Wohnverhältnisse, sollten Sie die Vermietenden sofort über die bestehenden Probleme informieren.

Wichtiger Unterschied zu Deutschland: Bei Mängeln dürfen Sie die Miete nicht ohne gerichtliche Entscheidung mindern.

Musterbriefe und weitere Tipps zum Umgang mit solchen Situationen finden Sie in unserem Artikel Tipps und Musterschreiben für Mietende in Frankreich.

In Frankreich sind Mietende jederzeit dazu berechtigt, ihren Mietvertrag zu kündigen – unabhängig davon, ob es sich um eine möblierte oder unmöblierte Mietwohnung oder beispielsweise auch um einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag handelt.

Die Kündigungsfristen sind abhängig von dem Mietvertrag und der Lage der Wohnung.

Genaue Informationen und Vorlagen für das Kündigungsschreiben gibt es in unserem Artikel Tipps und Musterschreiben für Mietende in Frankreich.

Ein auf drei Jahre befristeter Mietvertrag über Wohnraum verlängert sich stillschweigend um jeweils weitere drei Jahre. Vermietende können nur in drei Sonderfällen mindestens sechs Monate vor Vertragsende kündigen:

• Verkauf des Mietobjektes: Bevor Vermietende kündigen können, müssen sie ein Vorkaufsrecht gewähren.
• Eigenbedarf der Vermietenden: Die Eigentümerin oder der Eigentümer benötigt die Wohnung für sich selbst oder Angehörige.
• Nichtverlängerung des Vertrages aus wichtigem Grund (z. B. Untervermietung ohne vorherige Zustimmung der Vermietenden)

Vermietende müssen den Mietenden die Kaution spätestens innerhalb eines Monats nach der Schlüsselrückgabe erstatten, sofern sich aus einem Vergleich von Ein- und Auszugsprotokoll ergibt, dass keine Mängel vorliegen, für die die Mietenden einzustehen haben.

Jedoch dürfen Vermietende einen Teil der Kaution einbehalten, falls zu erwarten ist, dass noch Nachzahlungen auf die Nebenkosten anstehen.

Weitere Informationen zur Kaution und Vorlagen für die Rückforderung der Kaution nach Auszug gibt es in unserem Artikel Tipps und Musterschreiben für Mietende in Frankreich.