Mieten in Frankreich

Die wachsende Mobilität bringt immer mehr Bürger dazu, in Frankreich eine Wohnung zu mieten: ob für eine neue Arbeitsstelle oder im Rahmen eines Erasmusaufenthalts. Was tun, wenn es in der neuen Mietwohnung zu Problemen kommt?

Da Sie ein Objekt in Frankreich mieten, werden alle Papiere und Unterlagen in französischer Sprache vorliegen.

Es gilt das französische Mietrecht und daher ist es wichtig, die Unterschiede zum deutschen Recht zu kennen.

In Frankreich handelt es sich um „zwingendes Recht“, es kann also nicht vom Gesetz abgewichen werden.

In Deutschland gilt dies bei verschiedenen gesetzlichen Vorschriften zugunsten der Mieterinnen und Mieter ebenfalls.

Der Mietvertrag in französischer Sprache wird zweifach ausgefertigt und jeweils von beiden Parteien unterzeichnet. Er muss folgende Punkte enthalten:

• die genaue Bezeichnung der Vertragsparteien mit vollständiger Adresse,

• die genaue Beschreibung der Mietsache (Wohnfläche, Zahl der Zimmer, Etage, Garage,...),

• evtl. vorhandene Räume zur gemeinsamen Nutzung mit anderen Mietern (z. B. Fahrradkeller),

• Beginn und Dauer des Mietverhältnisses,

• den Verwendungszweck des Mietobjektes (privat, gewerblich),

• die vereinbarte Miete sowie den genauen Zahlungstermin,

• die Betriebs- und Nebenkosten,

• evtl. Regelungen zu Mieterhöhungen,

• die Höhe einer möglichen Kaution,

• besondere Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter.

Mietverträge, die nach dem 1. August 2015 geschlossenwerden, müssen einem vom Gesetzgeber vorgegebenen Modellvertrag entsprechen. Auf der Internetseite „Service Public’’ finden Sie Mustermietverträge in französischer Sprache.

So muss zum Beispiel angegeben werden, wie hoch der vom Vormietergezahlte Mietpreis war und wie genau der Vermieter die Nebenkosten abrechnen wird.

Auch die Arbeiten, die seit dem Auszug des Vormieters in der Wohnung vorgenommen worden sind, müssen aufgeführt werden.

So kann der neue Mieter abschätzen, ob eine eventuelle Mieterhöhung im Vergleich zum Vormieter auch berechtigt ist.

Dem Vertrag wird ein Informationsblatt beigefügt, in dem die wesentlichen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien genannt werden sowie die möglichen Wege, Streitigkeiten gerichtlich und außergerichtlich zu klären.

All das dient dazu, Mietverträge transparenter zu machen.

Sofern auf das Mietobjekt zutreffend, muss der Vermieter dem Mieter eine Kopie der Satzung der Eigentümergemeinschaft („règlement de copropriété“) übergeben.

In dieser ist etwa geregelt, wie gemeinschaftliche Gebäudeteile genutzt werden dürfen. Außerdem enthält sie einen Verteilungsschlüssel für die Nebenkosten.

Bei der Anmietung einer Immobilie in Frankreich müssen dem Mieter zudem bestimmte Dokumente ausgehändigt werden:

• eine Bescheinigung über die Energiebilanz des Mietobjektes („diagnostic de performance énergétique“ - D.P.E.),

• ein Gutachten über die Naturgefahren (wie Überschwemmungen), denen das Mietobjekt ausgesetzt sein kann („état des risques et pollutions“),

• für ältere Mietobjekte (Baugenehmigung wurde vor dem 01.01.1949 erteilt): ein Gutachten über Blei in Baumaterialien („constat de risque d’exposition au plomb“ - CREP).

• ein Gutachten über den Zustand der Elektroinstallation der Wohnung („état de l’installation de l’électricité“), falls die Anlage älter als 15 Jahre ist,

• ein Gutachten über bestehende Gasinstallationen („état de l’installation du gaz“), falls die Anlage oder die Konformitätsbescheinigung älter als 15 Jahre ist.

Ihre Rechte als Mieter

Jeder Mieter hat einen Anspruch auf angemessene Wohnverhältnisse („droit au logement décent“) und eine mangelfreie Wohnung. Darunter fällt zum Beispiel das Recht auf einen funktionierenden Anschluss an das Gas- und Stromnetz, an ein Heizungssystem sowie an warmes Wasser.

Liegt in der Wohnung ein Mangel vor, den der Vermieter beheben muss, oder herrschen keine angemessenen Wohnverhältnisse, sollte man den Vermieter sofort über die bestehenden Probleme informieren.

Bietet er keine angemessene Lösung an (wie die Durchführung der erforderlichen Arbeiten/Reparaturen), dann fordern Sie den Vermieter umgehend schriftlich dazu auf innerhalb einer bestimmten Frist angemessene Wohnverhältnisse herzustellen.

Das Schreiben an den Vermieter sollte die vorhandenen Mängel so detailliert wie möglich wiedergeben und per Einschreiben mit Rückschein verschickt werden.

Legen Sie, wenn möglich, auch Fotos, Gutachten oder Kostenvoranschläge bei.

Sofern der Vermieter nicht gewillt ist eine Lösung zu finden, können Sie diesen darauf hinweisen, dass Sie weitere rechtliche Schritte unternehmen werden, falls er die Mängel nicht behebt.

Zeigt sich der Vermieter uneinsichtig, so können Sie uns oder auch direkt die Schlichtungsstelle Ihres Departements („Commission Départementale de Conciliation“) kontaktieren.

Voraussetzung für die Anrufung dieser Stelle ist, dass seit der ersten schriftlichen Kenntnisnahme des Vermieters von dem Mangel mindestens zwei Monate vergangen sind und der Mangel innerhalb dieser Frist nicht behoben wurde.

Falls die Schlichtung scheitert, können beide Parteien ein Verfahren vor Gericht einleiten.

Die Mängel müssen vor der Schiedsstelle oder vor Gericht auch bewiesen werden, beispielsweise durch ein Gutachten.

Zum anderen kann selbstverständlich auch direkt der Weg vor Gericht eingeschlagen werden. Manchmal übernimmt die Rechtsschutzversicherung die anfallenden Kosten.

Am besten informieren Sie sich direkt bei Ihrer Versicherung, inwieweit dies möglich ist.

Sollte der Richter des französischen Gerichts feststellen, dass die Wohnung nicht den geltenden Normen entspricht, so kann er

• den Vermieter zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten auf dessen Kosten verpflichten,

• eine Mietminderung festlegen oder

• dem Mieter Schadenersatz zusprechen.

Haustiere: Grundsätzlich darf der Vermieter Ihnen nicht verbieten, Haustiere zu halten, solange diese weder Schäden verursachen noch die anderen Mieter stören. Ausgenommen hiervon sind Hunderassen, die als gefährlich eingestuft worden sind („chiens d'attaque“).
 

Ihre Pflichten als Mieter

Als Mieter haben Sie auch Pflichten, die Sie kennen sollten. Laut Gesetz müssen Sie als Mieter kleinere Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen an der Mietsache auf eigene Kosten durchführen (lassen). Dazu gehören etwa:

• Reparatur der Türgriffe,

• Verschließen von Löchern in den Wänden,

• Ersatz der Lichtschalter, der zugänglichen Teile der Armaturen,des Duschschlauchs, der Heizthermostate etc.

Eine normale Abnutzung der Mietsache muss der Vermieter hinnehmen. Allerdings kann er z. B. verlangen, dass stark verschmutzte Teppichböden gereinigt oder gerissene Tapeten erneuert werden.

Es gibt viele Möglichkeiten eine Wohnung oder ein Haus zur Miete zu suchen - entweder selbstständig, über einen Immobilienmakler oder ein Wohnungsvermittlungsbüro.
 

Selbständige Suche

Wenn Sie sich selbst auf die Suche begeben möchten, finden Sie eine Vielzahl von Angeboten in den Lokalzeitungen und auf Internetseiten.

Jedoch kommt es immer mal wieder vor, dass sich vermeintliche Vermieter mit kriminellen Absichten unter die seriösen privaten Anbieter mischen.

Eine typische Masche: Das Mietobjekt wird zu einem sehr attraktiven Preis angeboten, allerdings ist der Vermieter angeblich gerade für längere Zeit im Ausland, weswegen eine Besichtigung nichtmöglich ist.

Stattdessen schlägt man Ihnen dann vor, Miete und Kaution auf ein Konto zu überweisen, das sich im Ausland befindet. Im Gegenzug sollen Sie die Schlüssel für das Objekt per Post zugeschickt bekommen.

Wenn Ihnen das Objekt nicht gefallen sollte, könnten Sie die Schlüssel einfach zurückschicken. Tatsächlich wird der vermeintliche „Vermieter“ das Geld sofort abheben, die Schlüssel aber niemals zusenden.
 

Immobilienmakler

Wenn Sie sich an einen französischen Immobilienmakler („agent immobilier“) wenden, fällt bei erfolgreicher Vermittlung eine Maklergebühr an.

Diese beträgt zwischen 8 und 10 Prozent der Jahreskaltmiete (d. h. ohne Nebenkosten), kann aber auch individuell vereinbart werden.

Die Gebühr wird fällig, wenn der Mietvertrag unterzeich-net ist; in der Regel wird sie jeweils zur Hälfte von Mieter und Vermieter getragen.

Die Wohnungsvermittlungsbüros („marchands de listes“) findet man in Frankreich immer häufiger.

Wenn Sie sich für die Suche per Vermittlungsbüro entscheiden, muss dieses einen Vertrag aufsetzen, in dem genau festgehalten wird, wonach Sie suchen (Größe und Lage des Objektes, Ausstattungsmerkmale, Höhe der Miete, etc.).

Sie erhalten daraufhin eine entsprechende Liste mit Objekten und verpflichten sich im Gegenzug zur Zahlung einer bestimmten Geldsumme (bis ca. 150 Euro).

Im Unterschied zu einem Immobilienmakler beschränkt sich die Tätigkeit des Vermittlungsbüros darauf, Ihnen Listen mit passenden Mietobjekten und den dazu gehörigen Kontaktdaten der Vermieter zur Verfügung zu stellen.

Das Vermittlungsbüro organisiert weder Besichtigungen der Objekte noch verfasst es Mietverträge.

Auch bei der Erstellung des Übergabeprotokolls wird es Ihnen nicht behilflich sein.

Ebenso wenig übernehmen die Vermittlungsbüros eine Garantie für den erfolgreichen Abschluss eines Mietvertrages.

Benötigte Unterlagen

In der Praxis verlangen die Vermieter meist folgende Unterlagen:

• eine Kopie des Personalausweises,

• eine Bescheinigung über die Bankverbindung, aus der IBAN und BIC hervorgehen.

und sofern zutreffend:

• eine Kopie des Studentenausweises oder der Immatrikulationsbe-scheinigung,

• eine Kopie des Arbeitsvertrages,

• Kopien der drei letzten Gehaltsabrechnungen,

• eine Kopie des letzten Steuerbescheides,

• eine Kopie der Aufenthaltserlaubnis.

Allerdings können Sie den Vermieter nicht dazu zwingen mit Ihnen einen Mietvertrag abzuschließen, falls Sie andere geforderte Dokumente nicht vorlegen wollen.

Sollte der Vermieter den Abschluss des Mietvertrages in diskriminierender Weise ablehnen, können Sie sich beim sogenannten „Défenseur des Droits“ beschweren oder ein Zivilgericht anrufen.
 

Erstellung eines Übergabeprotokolls bei Einzug

Bevor Sie einziehen, sollten Sie die Räumlichkeiten unbedingt noch einmal zusammen mit dem Vermieter oder dem Immobilienmakler besichtigen und ein Übergabeprotokoll anfertigen (lassen).

Darin sollte eine detaillierte Zustandsbeschreibung der Räume und der Ausstattungsgegenstände (wie Rollläden oder Elektrogeräte in der Einbauküche) enthalten sein.

Wichtig ist, dass im Übergabeprotokoll („état des lieux“) alle vorhan-denen Mängel vermerkt werden, egal wie unbedeutend sie erscheinen mögen (Flecken auf dem Teppichboden oder an der Wand, Abplatzungen im Waschbecken etc.). Verspricht Ihnen der Vermieter deren baldige Beseitigung, lassen Sie dies ebenfalls im Protokoll vermerken.

Dann kann er spätere Kosten für die Beseitigung dieser Mängel nicht auf Sie abwälzen.

Das Protokoll sollte in zweifacher Ausfertigung erstellt und von allen Parteien unterschrieben werden.

Weigert sich eine der Parteien ein Übergabeprotokoll anzufertigen oder besteht Uneinigkeit, so kann ein Gerichtsvollzieher zur Erstellung beauftragt werden.

Die Kosten für den Gerichtsvollzieher belaufen sich auf ca. 150 Euro und werden von jeder Partei zur Hälfte getragen.
 

Gibt es kein Protokoll, wird im Zweifelsfall angenommen, dass Sie als Mieter die Wohnung in perfektem Zustand übernommen haben und Sie diese beim Auszug auch genauso wieder zurückgeben müssen.

Dann müssten Sie alle Kosten für die Instandsetzung der Mietsache tragen.

Dies gilt nur dann nicht, wenn sich eine der Parteien nachweislich geweigert hat, an der Anfertigung eines Übergabeprotokolls mitzuwirken.

Immer mehr Immobilienagenturen beauftragen übrigens Dritte mit der Erstellung des Übergabeprotokolls.

Doch ob nun ein von der Agentur entsandter Experte, die Agentur selbst oder Ihr Vermieter das Protokoll anfertigt: Lesen Sie vor Ort aufmerksam durch, was im Protokoll festgehalten wird und unterschreiben Sie nur, wenn Sie mit allem einverstanden sind.

Vor allem von Beauftragten der Immobilienagenturen werden Übergabeprotokolle immer häufiger auf einem Tablet oder Laptop statt auf Papier erstellt.

Das Problem: Als Mieter haben Sie somit weniger Kontrolle über den Inhalt, denn die gedruckte Version bekommen Sie erst später zur Verfügung gestellt - und können dann kaum mehr nachprüfen, ob an der elektronischen Version unerlaubterweise Änderungen vorgenommen wurden.

Mit der Papierversion, direkt vor Ort und von allen Parteien unterzeichnet,gehen Sie auf Nummer sicher.

Die Wohnsteuer („taxe d’habitation“) muss jährlich derjenige zahlen, der das Haus oder die Wohnung am 1. Januar eines Jahres bewohnt.

Wohnen Sie dort erst ab dem 15. Januar, so brauchen Sie keine Wohnsteuer zu bezahlen.

Gut zu wissen: Ab 2023 soll die Wohnsteuer (taxe d'habitation) wegfallen (Link auf Französisch), und zwar für alle Hauptwohnsitze (résidence principale).

Seit 2020 hat die französische Regierung die Wohnsteuer bereits für 80 % der Haushalte abgeschafft. Das französische Wirtschaftsministerium hat online einen Kaufkraftsimulator (Link auf Französisch) eingerichtet. Er berechnet, wer betroffen ist, und gibt einen Richtwert über die Höhe der Einsparung an.

Zusammen mit der Steuer wurden auch die öffentlichen Rundfunkgebühren („contribution à l’audiovisuel public“) eingezogen.

Die französische Regierung hat beschlossen, diese Gebühr mit Wirkung zum 1. Januar 2022 abzuschaffen.

Die Grundsteuer („taxe foncière“) hingegen ist vom Vermieter zu zahlen.
 

Die Versicherung

Wenn Sie in Frankreich ein Haus oder eine Wohnung mieten, müssen Sie eine Versicherung gegen mögliche Schäden abschließen („assurance habitation“) – und zwar bereits vor der Schlüsselübergabe.

Der Abschluss ist in Frankreich verpflichtend. Der Vermieter darf Sie danach fragen und Ihnen sogar kündigen, wenn Sie keinen Abschluss nachweisen können. Hinzu kommt, dass Sie dann auch persönlich für mögliche entstandene Schäden haften müssen.

Im Unterschied zu deutschen Versicherungsunternehmen, die zwischen Hausrat- und Gebäudeversicherung trennen, sind in Frankreich beide Versicherungen unter dem Namen „assurance multirisques habitation“ zusammengefasst.

Bei einer solchen Versicherung sind sowohl Schäden an dem Gebäude selbst als auch an den beweglichen Haushaltsgegenständen abgedeckt.

Daneben umfasst sie meistens noch weitere Leistungen (u. a. private Haftpflichtrisiken, Diebstahl, Brand- und Wasserschäden, Naturkatastrophen, Sturmschäden, Explosion, Vandalismus, Glasbruch, Attentate und terroristische Akte sowie eine Rechtsschutzversicherung).

Je nach Versicherungsanbieter und Höhe der Prämie können auch Zusatzleistungen für bestimmte Situationen im Preis enthalten sein (z. B. der Transport ins Krankenhaus, die Betreuung von Kindern).

Im Schadensfall
Schäden müssen meist innerhalb von fünf Tagen gemeldet werden, nachdem man sie bemerkt hat.

Bei Naturkatastrophen wie Überschwemmungen etc. haben Sie 10 Tage Zeit, bei Diebstählen wiederum nur zwei Tage, grundsätzlich gilt: Lesen Sie die AGB Ihres Versicherungsvertrags.
 

Kaution und Bürgschaft

• Kaution
  Vermieter verlangen vorwiegend eine Sicherheitsleistung (Kaution), die aber nicht höher sein darf als eine Monatsmiete ohne Nebenkosten.
• Eine Kaution darf nicht verlangt werden, wenn der Mieter mehr als zwei Monatsmieten im Voraus zahlt.
   

• Bürgschaft
  Eine Bürgschaft wird in Frankreich von Mietern meistens verlangt. Eine oder mehrere natürliche Personen zusammen können als persönliche Bürgen dienen.
  
  Manche Vermieter verlangen bei ausländischen Mietern (z. B. Austauschstudierende) ausdrücklich einen französischen Bürgen oder eine französische Bürgschaft, obwohl das im Grunde nicht erlaubt ist.
  
  Einige Banken bieten sogenannte Bankbürgschaften an, für die Bearbeitungsgebühren von 20 bis 100 Euro anfallen sowie eine jährliche Provision in Höhe von ein bis zwei Prozent der hinterlegten Summe.
  
  Seit 2014 kann auch der staatliche „Fonds de Solidarité pourle logement“ eine Bürgschaftserklärung für Personen abgeben, denen es selbst nicht möglich ist, einen Bürgen oder eine Bankbürgschaft bereitzustellen.
  
  Jedes Département vergibt diese Bürgschaften nach eigenen Kriterien. Entsprechende Informationen erhalten Sie bei den zuständigen Stellen.

Kündigung durch den Mieter

Als Mieter können Sie das Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten beenden.

Die Kündigung sollten Sie per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter schicken.

Es gibt aber auch Ausnahmen: Wenn Sie einen der folgenden Gründe nachweisen können, ist es möglich, das Mietverhältnis mit einer Frist von nur einem Monat zu kündigen:

• Aufnahme der Wohngegend, in der das Mietobjekt liegt, in die Liste der besonders stark nachgefragten Wohngegenden („zones tendues“),

• Versetzung durch den Arbeitgeber,

• Verlust des Arbeitsplatzes,

• erste Anstellung oder neue Anstellung nach Arbeitslosigkeit an einem anderen Ort,

• Zuweisung einer Sozialwohnung,

• Notwendigkeit, die Wohnung aus gesundheitlichen Gründen zu verlassen,

• Umwandlung der Wohnung in eine Sozialwohnung,

• Erwerb des Anspruchs auf Sozialhilfe („revenue de solidarité active“ - RSA),

• Erwerb des Anspruchs auf Beihilfe für behinderte Erwachsene („allocation adulte handicapé“ - AAH).

Wenn Sie unberechtigt kündigen, müssen Sie die Miete während der gesamten Kündigungsfrist von drei Monaten weiter bezahlen. Dies trifft nicht zu, wenn ein neuer Mieter vor Fristablauf in die Wohnung oder das Haus einzieht.
 

Kündigung durch den Vermieter

Ein auf drei Jahre befristeter Mietvertrag über Wohnraum verlängert sich stillschweigend um jeweils weitere drei Jahre. Der Vermieter kann Ihnen nur in drei Sonderfällen mindestens sechs Monate vor Vertragsende kündigen:

• Verkauf des Mietobjektes: Bevor der Vermieter Ihnen kündigen kann, muss er Ihnen ein Vorkaufsrecht gewähren.

• Eigenbedarf des Vermieters: Der Eigentümer benötigt die Wohnung für sich selbst oder Angehörige.

• Nichtverlängerung des Vertrages aus wichtigem Grund (z. B. Untervermietung ohne vorherige Zustimmung des Vermieters)

Wenn Mieter in schwerer Form gegen den Vertrag verstoßen, zum Beispiel, weil die Miete nicht rechtzeitig gezahlt wird oder wegen Ruhestörung, kann der Vermieter den Mieter abmahnen.

Sollte es daraufhin noch einmal zum selben Verstoß kommen, darf der Vermieter Gebrauch von der sogenannten Auflösungsklausel („clause résolutoire“) machen, sofern sie in den Mietvertrag ausgenommen wurde.

Die Klausel gibt dem Vermieter das Recht, fristlos zu kündigen.

Allerdings kann der Mieter den vorliegenden Verstoß auch bestreiten. Die fristlose Kündigung muss letztlich durch ein französisches Gericht bestätigt werden.

Gibt es im Mietvertrag keine Auflösungsklausel, entscheidet das Gericht, ob ein Vertragsverstoß so schwerwiegend ist, dass deswegen eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist.

Seit dem 1. August 2015 gilt

Der Vermieter muss dem Mieter die Kaution spätestens innerhalb eines Monats nach der Schlüsselrückgabe erstatten, sofern sich aus einem Vergleich von Ein- und Auszugsprotokoll ergibt, dass keine Mängel vorliegen, für die der Mieter einzustehen hat.

Jedoch darf der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten, falls zu erwarten ist, dass noch Nachzahlungen auf die Nebenkosten anstehen.

In diesem Fall muss der Vermieter allerdings nachweisen, dass es ihm nicht möglich ist, die Endabrechnung der Nebenkosten innerhalb der zwei Monate nach Schlüsselrückgabe zu erstellen.

Ein möglicher Grund kann sein, dass die Abrechnungszeiträume der Versorgungsunternehmen dies nicht ermöglichen.

Wenn der Mieter Schäden verursacht hat, für die er einstehen muss, darf der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten.

Hält der Vermieter eine der oben genannten Fristen nicht ein, so haben Sie Anspruch auf Verzugszinsen.

Bei Zweifeln, ob der Vermieter berechtigt ist, einen Teil der Kaution einzubehalten, hilft Ihnen auch die regionale Schlichtungsstelle weiter.

Noch ein Tipp zum Schluss: Bewahren Sie alle Unterlagen zum Mietverhältnis auch noch eine Weile nach Kündigung und Auszug auf. Folgende Aufbewahrungsfristen sind ratsam: