Immobilien und Steuern in Frankreich

Wenn Sie in Frankreich leben möchten, müssen Sie mehrere Steuern zahlen: Wohnsteur, Grundsteuer, usw.

Wohnsteuer in Frankreich

In Frankreich ist jährlich eine Wohnsteuer (taxe d'habitation) zu entrichten (Stand 2019), und zwar von der- oder demjenigen, der das Objekt am 1. Januar eines Kalenderjahres bewohnt. Ab 2023 soll diese Steuer wegfallen.

Gut zu wissen: Ab 2023 soll die Wohnsteuer (taxe d'habitation) wegfallen (Link auf Französisch), und zwar für alle Hauptwohnsitze (résidence principale).

Seit 2020 hat die französische Regierung die Wohnsteuer bereits für 80 % der Haushalte abgeschafft. Das französische Wirtschaftsministerium hat online einen Kaufkraftsimulator (Link auf Französisch) eingerichtet. Er berechnet, wer betroffen ist, und gibt einen Richtwert über die Höhe der Einsparung an.

Endet Ihr Mietvertrag Ende Januar oder verkaufen Sie Ihre Immobilie z. B. am 31. Januar, müssen Sie trotzdem für das gesamte Jahr die Wohnsteuer entrichten. Ihr Nachmieter oder der Käufer hat für das betroffene Jahr also Glück gehabt. Für die Immobilie, die Sie am 1. Februar beziehen, müssen Sie hingegen keine Wohnsteuer bezahlen, da diese bereits von Ihrem Vormieter oder Verkäufer entrichtet worden ist.

Höhe der Wohnsteuer

Die Höhe der Wohnsteuer wird auf der Grundlage des Nettomietwerts der Wohnung (valeur locative nette) nach einem Prozentsatz berechnet, den die jeweiligen lokalen Gebietskörperschaften (Gemeinde, Département oder Region) festlegen.

Der Nettomietwert entspricht in etwa der Jahresmiete, die ein Vermieter für eine vergleichbare Wohnung erzielen kann. Handelt es sich bei der Unterkunft um Ihren Hauptwohnsitz, gibt es bei der Berechnung des Nettomietwertes folgende Abschläge:

  • Automatischer Abschlag für Kinder und bestimmte Verwandte (z. B. die 80-jährige Großmutter mit geringem Einkommen, die im gleichen Haus wohnt)
  • Optionale Abschläge, die von den jeweiligen Gebietskörperschaften festgelegt werden. Dies betrifft insbesondere Personen in bescheidenen wirtschaftlichen Verhältnissen oder mit Behinderung.

Da die Wohnsteuer einen erheblichen Teil der jährlichen Lebenshaltungskosten ausmachen kann, ist es ratsam, sich bereits vor Beginn der Wohnungssuche über deren genaue Höhe zu erkundigen und diese bei der anschließenden Entscheidung für die eine oder die andere Wohnung miteinzubeziehen.

Wohngemeinschaft in Frankreich: Wer bezahlt die Wohnsteuer?

Sollten Sie in einer Wohngemeinschaft wohnen, gilt es zu beachten, dass die Wohnsteuer von der Steuerbehörde nicht individuell auf die Mitbewohner aufgeteilt wird. Die Steuerbehörde ist berechtigt, den Steuerbescheid an nur einen der Mitbewohner zu schicken, der die Steuer dann alleine entrichten muss. Die Mitbewohner müssen sich dann untereinander einigen, wie der Ausgleich unter Ihnen stattfinden soll.

Vollständige und teilweise Befreiung von der Wohnsteuer

Ausschlaggebend für eine vollständige oder teilweise Befreiung von der Wohnsteuer des Hauptwohnsitzes ist insbesondere das zu versteuernde Referenzeinkommen (revenu fiscal de référence). Es ist auf dem jährlichen französischen Steuerbescheid aufgeführt (Voraussetzung ist also, dass eine Steuererklärung in Frankreich abgegeben wurde und dass das eigene Einkommen unter den gesetzlich festgelegten Einkommensgrenzen liegt). Die vollständige oder teilweise Befreiung wird in diesem Fall vom französischen Finanzamt automatisch erteilt und muss nicht separat beantragt werden.

Wer das erste Mal in Frankreich seine Steuern erklärt, kann dies schriftlich mit Hilfe des Formulars "Cerfa 2042" abwickeln. Das ausgefüllte Formular muss anschließend an das zuständige Finanzamt gesendet werden. Abgegeben werden muss die Steuerklärung in der Regel im Zeitraum des zweiten und dritten Quartals eines Jahres.

Auf der Internetseite service-publique.fr finden Sie weitere Informationen zur Wohnsteuer und den Befreiungsbedingungen.

Befreiung von der Wohnsteuer für Studierende in Frankreich

Ausländische Studierende, die am 1. Januar eines Jahres in Frankreich eine Wohnung angemietet haben, müssen grundsätzlich ebenfalls die französische Wohnsteuer zahlen. Ausgenommen sind hiervon Studentenunterkünfte, die von Einrichtungen wie dem Crous verwaltet werden. Ansonsten stehen folgende zwei Möglichkeiten zur Verfügung, um vollständig oder teilweise von der Wohnsteuer befreit zu werden:

  • Geben Studierende eine Steuererklärung in Frankreich ab, prüft das französische Finanzamt automatisch, inwieweit eine Befreiung erteilt werden kann.
  • Wird keine Steuererklärung in Frankreich abgegeben, werden Studierende zu dem steuerlichen Haushalt ihrer Eltern gezählt. In diesem Fall müssen Studierende eigenständig einen Antrag auf Befreiung beim französischen Finanzamt stellen. Dem Antrag müssen Dokumente beigefügt werden, die Aufschluss über das Einkommen der Eltern geben. Sind diese Dokumente nur in deutscher Sprache vorhanden, müssen sie gegebenenfalls noch in die französische Sprache übersetzt werden. Anschließend prüft das Finanzamt anhand der Unterlagen, inwieweit eine Befreiung möglich ist oder nicht.

Rundfunkgebühren in Frankreich

In Frankreich werden zusammen mit der Wohnsteuer öffentliche Rundfunkgebühren (contribution à l'audiovisuel public) eingezogen. Alle Geräte, die zum Empfang von Fernseh- und Radiosendungen geeignet sind, gelten als gebührenpflichtig. Jeder Haushalt mit mindestens einem solchen Geräte hat eine pauschale Gebühr zu entrichten. Dies gilt nicht, wenn man zu Hause nur einen Computer, ein Smartphone oder ein Tablet nutzt. Für 2019 beträgt die jährliche Rundfunkgebühr 139 €.

Gut zu wissen: Im September 2018 erwog die französische Regierung neu zu bestimmen, wer zur Zahlung der "contribution à l'audiovisuel public" (Gebühren für den öffentlich-rechtlichen Rundfunk) verpflichtet sein soll. Der Beitrag ist derzeit nur von denen zu zahlen, die einen Fernseher besitzen. Da der öffentlich-rechtliche Rundfunk heute aber auch über Smartphones, Tablets und Computer zugänglich ist, möchte die Regierung die Gebühr an die neuen Konsumgewohnheiten anpassen. Daher könnte in der Zukunft der einzige Besitz eines dieser Geräte die Zahlung eines solchen Beitrags rechtfertigen. Die Diskussionen zu diesem Thema gehen also weiter.

Grundsteuer in Frankreich

Wer am 1. Januar des jeweiligen Jahres Eigentümer, Erbpacht- oder Nießbrauchsberechtigter ist, muss die jährliche Grundsteuer entrichten.

Selbst wenn Sie im Laufe des Jahres Ihre Immobilie verkaufen oder diese vermieten, müssen Sie die „taxe foncière sur les propriétés bâties“ für das gesamte Jahr entrichten. Sie können allerdings im (Vor-) vertrag festlegen, dass der neue Käufer einen Teil dieser Steuer ab der Gültigkeit des Hauptvertrages übernimmt („pro rata temporis“).

Im Laufe des letzten Trimesters eines jeden Jahres erhalten Sie Ihren Steuerbescheid („avis d’imposition“), in dem insbesondere folgende Punkte aufgeführt werden:

  • die zu besteuernden Immobilien
  • die Summe der zu zahlenden Steuer
  • die Frist, innerhalb welcher die Steuer bezahlt werden muss.

Die Höhe der Grundsteuerwird auf der Grundlage des Mietwertes der Immobilie („valeur locative“) berechnet und variiert je nach geographischer Lage, Art, Fläche und Komfort des Objekts. Der Mietwert einer jeden Immobilie wird jedes Jahr entsprechend einem im Steuergesetz festgelegten Koeffizienten berechnet.

Handelt es sich bei Ihrer Immobilie z.B. um einen Neubau, Wiederaufbau, Anbau an Ihren Haupt- oder Zweitwohnsitz oder Umwandlung eines landwirtschaftlichen Betriebs in Wohnraum, können Sie je nach Gemeinde unter Umständen zwei Jahre lang von einem Teil der Grundsteuer befreit werden. Diese Befreiung erfolgt allerdings nicht automatisch, sondern Sie müssen Ihrem Finanzamt („centre des impôts fonciers“) innerhalb einer bestimmten Frist eine entsprechende Erklärung zukommen lassen.

Handelt es sich z. B. um Neubauten muss eine solche Erklärung spätestens 90 Tage nach Fertigstellung bei Ihrem Finanzamt vorgelegt werden; wenn Sie eine Immobilie nach Fertigstellung kaufen und der Vorbesitzer nicht die entsprechende Erklärung ausgefüllt hat, gilt eine Frist von 90 Tagen ab Eigentumserwerb, allerdings wird auch in diesem Fall die Steuerbefreiung ab dem Tag der Fertigstellung berechnet.

Die Steuerbefreiung läuft in der Regelüber einen Zeitraum von zwei Jahren, beginnend ab dem 1. Januar des auf die Fertigstellung folgenden Jahres. Ein im Jahre 2015 fertiggestelltes Gebäude wäre somit für 2016 und 2017 von der Grundsteuer befreit. Weitere Informationen zur Grundsteuer, insbesondere zu Berechnung und Höhe erhalten Sie bei Ihrer Gemeinde oder Ihrem französischen Finanzamt.

Wertzuwachssteuer in Frankreich

Sie sind Hauseigentümer in Frankreich, haben dort Ihren Erst- oder Zweitwohnsitz und beabsichtigen Ihr Haus zu verkaufen?

Seit 2019 müssen Sie keine französischen Sozialabgaben mehr auf in Frankreich erzielte Vermögenserträge (Mieterträge oder Wertzuwachs durch Immobilienverkauf) bezahlen, sofern Sie in Deutschland oder einem anderen EU-Land sozialversichert sind. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie in unserem Artikel „Vermögenserträge in Frankreich“.

Dabei haben Sie zu beachten, dass dieses Geschäft grundsätzlich einer Besteuerung des Wertzuwachses für Grundstücke unterworfen ist, die beim zuständigen französischen Finanzamt zu entrichten ist.

Der Wertzuwachs ist der Gewinn, der als Differenz zwischen dem Verkaufs- und dem Erwerbspreis vom Grundstücksverkäufer erzielt wird. Sie fragen sich, welche Rechte Ihnen als EU-Bürger zustehen? Sie könnten in bestimmten Fällen von einer Befreiung profitieren.

Welche Konsequenzen die reformierten Regelungen zur Besteuerung des Wertzuwachses bei Immobilien für Sie haben, möchten wir nachfolgend zeigen.

Wichtiger Hinweis

Alle folgenden Informationen betreffen nur Verkäufe nach dem 01. Januar  2015. Für alle vor diesem Datum getätigten Verkäufe gelten alte Regelungen. In Zweifelsfällen setzen Sie sich bitte mit unserer Rechtsabteilung in Verbindung.

In welchen Fällen wird eine Steuerbefreiung erteilt?

Sollten Sie seit mindestens 22 Jahren Eigentümer des Hauses sein, so sind Sie von der Wertzuwachssteuer befreit.

Wenn Sie Ihre Immobilie nach 5 Jahren verkaufen, müssen Sie hingegen den Höchstsatz der Wertzuwachssteuer bezahlen. Bei Verkäufen in den darauf folgenden Jahren verringert sich die Wertzuwachssteuer jährlich um 6 %. Wenn Sie Ihre Immobilie also nach sechs Jahren verkaufen, erhalten Sie eine Steuerermäßigung in Höhe von 6 %, bei einem Verkauf nach sieben Jahren 12 %, nach acht Jahren 18 % usw. Dies gilt bis zum 21. Jahr.

Achtung: Dies gilt nur für die Wertzuwachssteuer! Sozialabgaben müssen Sie bis zu 30 Jahre lang bezahlen. Mehr dazu sehen Sie weiter unten auf der Seite.

Sollte die verkaufte Immobilie bis zum Verkauf auch Ihr Erstwohnsitz gewesen sein, so ist die oben geforderte Wohnzeit nicht mehr erforderlich, um eine Befreiung zu erlangen. Unter Erstwohnsitz wird der gewöhnliche und tatsächliche Wohnsitz verstanden. Die Finanzämter in Frankreich dulden aber einen Zeitraum von einem Jahr zwischen Umzug und Verkauf des Gebäudes.

In einigen Fällen werden Sie allerdings von den französischen Finanzämtern aufgefordert, einen Nachweis dafür zu erbringen, dass die verkaufte Immobilie Ihr Erstwohnsitz war (wenn Sie zum Beispiel in Frankreich wohnen, aber Lohnsteuern in Deutschland zahlen). Als Beweis steht Ihnen jedes Mittel zur Verfügung (Erklärung vom Rathaus/Bürgeramt, Zahlung der frz. Wohnsteuer).

Bei der Veräußerung von Immobilien, dessen Preis unterhalb oder genau bei  15.000 Euro liegt, sind Sie von der Steuer befreit.

Wie ermittelt sich die Steuer und wann wird sie entrichtet?

Zuerst muss die Höhe des Bruttowertzuwachses zum Zeitpunkt des Verkaufes festgestellt werden. Dabei handelt es sich um die Differenz zwischen dem Verkaufs- und dem Erwerbspreis.

  • Verkaufspreis: vom im Kaufvertrag aufgeführten Preis werden die durch den Verkauf entstandenen Kosten abgezogen (insbesondere Maklergebühren, bezahlte Mehrwertsteuer)
  • Erwerbspreis: der bei Erwerb des Hauses tatsächlich bezahlte Preis. Bestimmte Kosten und Ausgaben werden addiert.
  • Erste Alternative :

Aufwendungen für bestimmte Arbeiten können im Rahmen der Erhöhung des Anschaffungspreises einer Immobilie angerechnet werden. Voraussetzung ist, dass diese Arbeiten durch ein Unternehmen ausgeführt wurden. Reine Materialrechnungen können leider nicht vorgelegt werden. Ein Unternehmen muss das Material selber angeschafft und berechnet haben. Ferner müssen die Rechnungen auf den Hauseigentümer ausgestellt werden. Letztere müssen entsprechende Zahlungsbelege anführen können.

 Es werden anerkannt:

  • Bauarbeiten und Ausbauarbeiten;
  • Sanierungsarbeiten, Aufbesserungsarbeiten (z.B. Einbau eines Lifts, einer Zentralheizung, einer Klimaanlage, einer Isolierung, Maßnahmen gegen Holz fressende Insekte); 
  • Vergrößerungen (mit einer effektiven Vergrößerung der Wohnfläche );
  • Abriss (vorausgesetzt, dass der Abriss den Verkauf des Baulands optimieren kann).

Es werden ausgeschlossen:

  • Renovierungsarbeiten und Instandhaltungsarbeiten (ohne Bearbeitung der Grundausstattung)
  • Baumaterialen;
  • Zinsen der Kredite, die für die Arbeit an der Immobilie abgeschlossen wurden;
  • Falls Sie das Haus vermietet haben: laufende Kosten, die ein Vermieter normalerweise selbst tragen muss (Malerarbeiten, Tapezieren, Beizen, Teppichböden, Vorhänge, Reparaturen).

Hauseigentümer sollten absetzbare Rechnungen bei einem zertifizierten Übersetzer übersetzen lassen, damit der Notar diese Rechnungen berücksichtigen kann. 

  • Zweite Alternative :

Für Eigentümer, die immer oder zum größten Teil selbst am Haus gearbeitet haben und keine oder nur wenige Unternehmensrechnungen vorlegen können, kann eine zweite Alternative zum Tragen kommen: Es ist möglich, auch ohne Nachweis, eine pauschale Erhöhung von 15% des Anschaffungspreises zu wählen. Der Eigentümer muss hierfür den Notar informieren und braucht keine weiteren Unterlagen vorlegen.

Wie wir oben bereits gesehen haben, vermindert sich die Wertzuwachssteuer mit zunehmender Haltefrist, wenn das Haus zuvor mindestens fünf Jahre bewohnt wurde.

Es gibt eine einheitliche Wertzuwachssteuer in Höhe von 19 %. Dieser gilt für alle Bürger in der Europäischen Union und im Europäischen Wirtschaftsraum (EWG), die einen Zweitwohnsitz in Frankreich haben.

Seit 1. Januar 2019 müssen sie keine französischen Sozialabgaben mehr auf Vermögenserträge in Frankreich (zum Beispiel Mieteinkünfte oder ein Wertzuwachs durch einen Immobilienkauf) bezahlen, sofern sie in Deutschland oder einem anderen EU-Land sozialversichert sind. Weitere Informationen finden Sie im Artikel "Vermögenserträge in Frankreich".

Die Wertzuwachssteuer wird auf den gezahlten Kaufpreis erhoben. Sie wird sofort beim Verkauf Ihrer Immobilie gezahlt. Wichtiger Hinweis: Eine Verlängerung der Zahlungsfrist ist ausgeschlossen.

Ihr Notar ist verpflichtet, für Sie die Steuererklärung vorzunehmen und die Zahlung an das zuständige Finanzamt zu veranlassen.

Für weitere Informationen zur Wertzuwachssteuer legen wir Ihnen nahe, sich zum Beispiel mit der SARF (anerkannte Gesellschaft der Fiskalvertretung) in Verbindung zu setzen (www.sarf.fr).

Steuervertreter muss nicht hinzugezogen werden

Bei Immobilienverkäufen mit einem Verkaufspreis über 150.000 € war es in Frankreich Pficht, dass ein Steuervertreter hinzugezogen wird. 

Seit dem 1. Januar 2015 gilt diese Pflicht nicht mehr für Bürger aus der EU und dem EWG-Raum.

Ein Steuerverterter („représentant fiscal“) unterzeichnet Ihre Wertzuwachssteuererklärung und garantiert die Richtigkeit. Er haftet unbeschränkt und verpflichtet sich zur Nachzahlung im Falle einer Steuerberichtigung.

Doppelbesteuerungsabkommen

Eine Zusatzregelung im deutsch-französischen Doppelbesteuerungsabkommen sorgt für Steuernachteile bei manchen Grenzgängern.

Im März 2015 haben sich Deutschland und Frankreich auf ein Zusatzabkommen zum bislang bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen geeinigt. Grund hierfür war in erster Linie, dass die Besteuerung von Renten aus dem jeweils anderen Land neu geregelt werden sollte. Gleichzeitig kam es auch zu einer Änderung des Grenzgängerstatus für Beschäftigte in Einrichtungen mit öffentlichen Trägern wie Krankenhäusern, Kindergärten, Schulen und Universitäten.

Deutsche Angestellte dieser Einrichtungen, die in Frankreich wohnen, sind seit dem 1. Januar 2016 nicht mehr von der deutschen Lohn- und Einkommenssteuer befreit. Stattdessen sind sie in Deutschland beschränkt steuerpflichtig. Für Betroffene hat das schwerwiegende finanzielle Folgen. So hat sich deren Steuerlast teilweise verdreifacht.

Anfragen beim Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz e. V. haben gezeigt, dass bei Bürgern der Grenzregion akuter Informationsbedarf besteht, wie mit der neuen Situation umgegangen werden kann.

Aus diesem Grunde hat das ZEV in Kooperation mit Infobest Strasbourg-Kehl am 27. April 2016 eine Informationsveranstaltung in der Kehler Stadthalle abgehalten. 120 interessierte Besucher wollten nicht nur mehr über die neuen gestzlichen Regelungen wissen, sondern auch, wie finanzielle Folgen abgemildert werden können.

Informationsmaterial: