Nebenkosten in Frankreich

Nebenkosten sind Kosten, die dem Vermieter durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen.

Die Kosten, die der Vermieter vom Mieter verlangen kann, sind abschließend in folgender Verordnung aufgelistet: Décret n°87-713.

Insbesondere sind dort folgende Positionen aufgeführt:

• Kosten für die Wartung des Aufzuges,
• Kosten für Wasser und Heizung,
• Reparaturkosten (z. B. Ersatz und Austausch von Dichtungsringen an den Wasserleitungen),
• Lohnkosten für Personal zur Instandhaltung des Gebäudes (z. B. Hausmeister, Reinigungspersonal),
• Instandhaltungskosten für gemeinsam genutzte Flächen oder Gebäude,
• Steuern und Gebühren (z. B. Kosten für die Müllentsorgung).

Die Nebenkosten sind grundsätzlich jährlich abzurechnen. Die Begleichung der Nebenkosten erfolgt durch eine Vorauszahlung, d. h. der Mieter zahlt jeden Monat eine bestimmte Summe. Mindestens einmal im Jahr erstellt der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung. Je nach Höhe der tatsächlich entstandenen Kosten muss der Mieter eine Nachzahlung leisten oder erhält eine Gutschrift.

Nur in einer möblierten Wohnung oder in einer Wohngemeinschaft können die Nebenkosten auch in Form einer Pauschale abgerechnet werden. Die festgelegte Pauschale darf nicht unverhältnismäßig sein. Wird diese Art der Nebenkostenabrechnung gewählt, so kann der Mieter am Ende der Abrechnungsperiode keine detaillierte Abrechnung vom Vermieter verlangen.

Einen Monat vor Abrechnung muss der Vermieter dem Mieter folgende Informationen zur Verfügung stellen:

• Informationen über die Berechnungsgrundlage und den Berechnungsschlüssel zur Abrechnung der Warmwasser- und Heizkosten.
• Eine Aufstellung der sonstigen abzurechnenden Kosten sowie die Aufschlüsselung der Kostenverteilung auf die Mieter. Diese Pflicht besteht natürlich nur, wenn es sich um ein Objekt mit mehreren Mietparteien handelt.

Bei der Festlegung des Berechnungsschlüssels sowie der Aufschlüsselung der Kostenverteilung ist der Vermieter relativ frei in seiner Entscheidung. So darf er zum Beispiel festlegen, dass die Abrechnung der Stromkosten von der Wohnfläche abhängt, die Abrechnungen der Wasserkosten aber von der Anzahl der Mieter.

Innerhalb der ersten sechs Monate nach Zusendung der Nebenkostenabrechnung, muss der Vermieter alle Rechnungen aufbewahren und dem Mieter auf Verlangen zur Einsicht zur Verfügung stellen. Seit dem 1. September 2015 muss der Vermieter dem Mieter auf Anfrage eine Übersicht der Nebenkosten per Post oder auf elektronischem Wege zukommen lassen.

Am 27. März 2014 ist in Frankreich das so genannte „Loi ALUR“ in Kraft getreten, ein Gesetz, dass den rechtlichen Rahmen von Nebenkostenabrechnungen verändert hat: Nebenkosten können vom Vermieter bis zu drei Jahre lang geltend gemacht werden.

Wenn in einem Kalenderjahr vom Vermieter keine Nebenkostenabrechnung für das vergangene Jahr vorgenommen wurde, gilt eine Besonderheit: Zwar kann der Vermieter von Ihnen eine ggf. erforderliche Nachzahlung verlangen, jedoch nicht in einem Betrag. Vielmehr muss der Vermieter akzeptieren, dass Sie die Nachzahlung als Ratenzahlung über einen Zeitraum von 12 Monaten erbringen. Um dies mit dem Vermieter zu vereinbaren, finden Sie im Anhang das entsprechende Musterschreiben.

Sind Sie als Mieter mit der Nebenkostenabrechnung nicht einverstanden, so können Sie zunächst versuchen eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter zu finden. Sie können zum Beispiel ein Schreiben an den Vermieter senden, in dem Sie darlegen, aus welchen Gründen Sie mit der Abrechnung nicht einverstanden sind. Ein entsprechendes Musterschreiben finden Sie weiter unten. Dieses sollten Sie per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter schicken. Führt dies nicht zum gewünschten Erfolg, können Sie jederzeit die ,,Commission départementale de conciliation‘‘ kontaktieren. Hierbei handelt es sich um eine Schlichtungsstelle für den Bereich des Mietrechts.

Das französische Mietrecht sieht vor, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter einmal jährlich eine detaillierte Abrechnung der Nebenkosten zukommen zu lassen. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, sieht das Gesetz jedoch keine direkten Sanktionen vor. Allerdings gibt es entsprechende gerichtliche Entscheidungen: So wurde ein Vermieter zur Zahlung von Schadenersatz verurteilt, weil er seinem Mieter keine Abrechnung der Nebenkosten innerhalb einer Frist von 5 Jahren zugeschickt hatte, obwohl der Mieter dies mehrmals beantragt hatte (Arrêt de la Cour de cassation du 21 mars 2012).