L’imposition franco-allemande des revenus fonciers

Vous résidez en France et percevez des revenus fonciers en Allemagne ou vous résidez en Allemagne et percevez des revenus fonciers de source française : où et comment déclarer vos revenus ?  Le CEC vous explique les grands principes. 

Pour en savoir plus et pour toute question concernant vos impôts, n’hésitez pas à prendre rdv pour nos permanences immobilières mensuelles.

Le principe : les revenus fonciers sont imposés dans le pays de situation du bien immobilier et doivent être déclarés dans le pays de résidence principale (en application des articles 3 de la Convention fiscale franco-allemande telle que modifiée par l’avenant du 31 mars 2015, entré en vigueur le 1er janvier 2016). 

Les revenus fonciers outre-rhénans doivent toujours faire l’objet d’une double déclaration : dans le pays où se situe votre immeuble d’une part et dans votre pays de résidence d’autre part.

I. J’habite en France et j’ai un bien immobilier en Allemagne. Quel sera mon régime fiscal ?

Si vous avez des revenus principalement français et des revenus annexes de source allemande, vous êtes assujettis partiellement, sur les revenus de source allemande, à l’impôt (« beschränkt steuerpflichtig ») en Allemagne.

Bon à savoir : les résidents français dont plus de 90% des revenus sont de source allemande peuvent demander à être intégralement imposables en Allemagne. Ils devront néanmoins toujours déclarer leurs revenus en France.

1. Déclaration et imposition de vos revenus fonciers allemands en Allemagne

a) Quels revenus sont imposables, et dans quelle catégorie ?

Les loyers (« Mieteinnahmen ») sont en principe imposés comme „Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“ (revenus fonciers et d’affermage).

Les revenus à déclarer sont les loyers (« Miete ») et les charges (« Nebenkosten ») perçus, dont peuvent être déduites de nombreuses dépenses («  Werbungskosten »), avec amortissement ou dans l’année suivant la dépense :

Déductions avec amortissement „Abschreibung“. Exemples :

Les coûts d’acquisition (« Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten ») :

  • Prix d’achat du bien construit (et non du terrain)
  • Frais de notaire et d’agent immobilier
  • Taxe sur la mutation immobilière (« Grunderwerbsteuer »)

Cela se traduit par l’amortissement linéaire de ces coûts à un taux de 2 ou 2,5% chaque année pendant respectivement 50 ou 40 ans.

  • Travaux de rénovation ou d’amélioration, lorsqu’ils augmentent la valeur du bien 
  • Frais d’entretien (« Erhaltungsaufwendungen »)
  • Frais d’ameublement

Déduction sans plafonnement, dans l’année suivant leur réalisation. Par exemple :

  • Frais d’entretien (« Erhaltungsaufwendungen » )
  • Frais d’ameublement
  • Les charges (chauffage, eau, nettoyage de parties communes, ramonage, gardiennage, enlèvement des ordures, nettoyage de rue…)
  • Taxe foncière « Grundsteuer » (due par le propriétaire du bien au 1er janvier, dont le montant varie suivant les villes ou encore l’affectation du bien
  • Intérêts du crédit immobilier, frais de gestion de compte bancaire
  • Frais d’assurances
  • Frais de correspondance (papeterie et téléphonie)
  • Frais d’annonce immobilière, d’adhésion à certaines associations, de déplacement (pour aller voir le locataire…)
  • Frais de procédure (avocat, expert, frais de justice…)
  • Pas de soumission à prélèvements sociaux en Allemagne sur les revenus immobiliers

En plus de l’imposition sur les revenus fonciers, vous devez en tant que propriétaire immobilier vous acquitter de l’impôt foncier (« Grundsteuer »). Son montant, dépendant des villes, varie de 2,6 à 3,5 % de la valeur fiscale du bien (inférieure à la valeur du marché).

La redevance sur l’audiovisuel public (« Rundfunkbeitrag »)est, comme en France, à acquitter par l’occupant du bien immobilier et non par son propriétaire.

L’Allemagne ne connait pas la taxe d’habitation.

b) Concrètement quand et comment je paye mes impôts sur mes revenus immobiliers allemands ?

Si vous avez des revenus principalement français et des revenus annexes de source allemande, vous devez adresser à l’administration fiscale allemande du lieu de votre bien immobilier une déclaration de soumission partielle à l’impôt ainsi que l’annexe relative aux revenus fonciers : « Anlage V - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ».

2. Déclaration de vos revenus fonciers allemands en France. Vous êtes soumis à prélèvements sociaux.

Vous devrez également déclarer vos revenus fonciers allemands en France en tant que revenus imposables en France mais ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt allemand sans dépasser le montant de l’impôt français correspondant à ces revenus (en application de l’article 20 2. a) de la convention fiscale franco-allemande.

L’administration fiscale française soumettra également ces revenus à prélèvements sociaux, d’un montant de 15,5% à payer en même temps que l’imposition sur le revenu, sauf si vous êtes affiliés à un autre régime de sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne (y compris la Suisse).

II. J’habite en Allemagne et j’ai un bien immobilier en France. Quel sera mon régime fiscal ?

Vous êtes imposable en France sur vos revenus fonciers de source française. Et vous devez également les déclarer à l'administration fiscale allemande.

1. Déclaration et imposition de vos revenus fonciers français en France. Suppression de la CSG et la CRDS depuis le 1er janvier 2019.

a) Quels revenus sont imposables et dans quelle catégorie ?

Les règles d’imposition applicables aux revenus provenant d’un bien immobilier varient selon que les locaux loués soient meublés ou non meublés.

Location meublée :

  • les loyers seront imposables dans la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux (BIC) » si l’ensemble de vos loyers bruts (sans les charges) sont inférieurs à 72.600€
    • le régime micro-BIC s’applique par défaut : le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Les charges ne peuvent pas être déduites.. Si vos frais et charges sont supérieures à 50%, il vaut mieux opter pour le régime de bénéfice réel (l’option irrévocable pour 3 ans). Plus d'informations sur le site de l'administration française. 
  • Revenus supérieurs à 72.600€ déclaration du bénéfice réel : déduction des charges sur justificatifs. L'intérêt de la location meublée au réel est d'amortir la valeur du logement, c'est à dire de déduire tous les ans un montant compris entre 2% et 3% du prix d'achat. En plus de l’amortissement, toutes les charges engagées sont déductibles. Dans 9 cas sur 10 ce régime permet de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs.

Locaux loués nus : Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000€ ou sur option, les loyers (sans les charges) seront imposables dans la catégorie des « revenus fonciers (formulaire 2042) », pour les revenus d’immeubles en France,

  • Revenus fonciers inférieurs à 15.000€ : Régime micro-foncier : abattement automatique (sauf choix irrévocable pendant 3 ans d’être soumis au régime réel)  forfaitaire de 30% aux recettes brutes déclarées : C’est le formulaire 2044.
  • Vous avez la possibilité de choisir le régime réel pour 3 ans minimum si par exemple vos charges sont supérieures à 30% des revenus nets.
  • Ou si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15.000€ sur option :

Régime réel : possible de déduire de nombreuses dépenses, sur justificatif comme par exemple:

  • Charges locatives non récupérées sur le locataire, frais de procédure (avocats, huissiers, notaires) …
  • Charges de gestion si la gestion est confiée à une agence immobilière par exemple
  • Frais de gardiennage ou de conciergerie et concierges…
  • Dépenses d’entretien et de réparation
  • travaux d’amélioration si l’immeuble est affecté à l’habitation
    • mais pas les travaux de construction/agrandissement
  • cotisation assurance emprunteur
  • Assurance habitation
  • intérêts et frais d’emprunt (garanties)
  • taxes foncières incombant au propriétaire

Dans ces cas, vous serez soumis à une imposition forfaitaire de 20% des revenus fonciers nets (après déduction des 30%).

b) La soumission à d’autres impositions

  • Taxe foncière annuelle

En tant que propriétaire, vous devez également payer la taxe foncière. Son montant dépend de la valeur locative du bien (fixée en fonction de sa situation, surface, niveau d’aménagement…) et d’un taux fixé par chaque commune.

  • Taxe d’habitation annuelle

Les biens immobiliers habités sont soumis à une taxe d’habitation, à payer une fois par année par l’occupant du bien (et non par le propriétaire). Son montant dépend de la valeur locative du bien et de sa localisation. 

Actualité : La taxe d’habitation a été supprimée en 2020 pour 80% des ménages et sera totalement supprimée en 2023 pour les ménages restants.

  • Contribution à l’audio-visuel public annuelle

Concrètement, vous devez remplir la déclaration 2044 en plus de la déclaration 2042 puis de les transmettre à l’administration fiscale française au : 

 Service des impôts des particuliers - Non-résidents

10 rue du centre, TSA 10010, 93 465 Noisy le Grand Cedex, Téléphone: 01 57 33 83 00,  

Courriel : sip.nonresidents@dgfip.finances.gouv.fr

c) Suppression à compter du 1er janvier 2019 de la CSG et la CRDS pour les personnes non affiliées à la sécurité sociale française

Jusqu’alors, une personne fiscalement domiciliée hors de France était redevable des contributions sociales pour ses revenus fonciers (loyers) de source française mais depuis le 01.01.2019, ils ne sont redevables que du prélèvement de solidarité de 7.5% sur les revenus nets et non plus de 15.5%.

Pour les revenus 2019 à déclarer en 2020, le calcul sera automatique :

Cela permettra à l’administration de calculer le montant du prélèvement restant dû de 7,5% sans qu’il soit nécessaire d’effectuer une demande de remboursement.

Il suffit de cocher les cases suivantes de votre déclaration d’impôts (formulaire 2042) :

  • Cas 8 RP : Absence de régime obligatoire français d’assurance-maladie
  • Case 8 SH : affiliation régime sécurité sociale dans l’Espace Economique Européen (EEE) ou en Suisse

2. Déclaration de vos revenus fonciers français en Allemagne

Les revenus fonciers français doivent également être déclarés à l’administration fiscale allemande.

La double imposition est évitée de la manière suivante : Les revenus fonciers français sont exclus de la base d’imposition allemande (§ 32b I S. 2 Nr. 3 EStG). 

Concrètement, vous devez déclarer les revenus fonciers de source française en ligne sur le site officiel https://www.elster.de/ .