Die deutsch-französische Besteuerung von Mieteinkünften

Sie wohnen in Deutschland und haben Mieteinkünfte aus Frankreich oder umgekehrt und fragen sich, wo und wie diese eigentlich genau besteuert werden?

Das Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz e.V. informiert über wichtige Grundsätze die bei der grenzüberschreitenden Besteuerung zu beachten sind.

Wenn Sie mehr wissen möchten und Fragen zu Ihren Steuern haben, können Sie einen Termin bei unseren monatlichen Immobiliensprechstunden vereinbaren.

Die Grundregel lautet: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen werden in dem Land besteuert, in dem sich die Immobilie befindet (gemäß Artikel 3 des deutsch-französischen Doppelbesteuerungsabkommens in der Fassung des Zusatzabkommens vom 31. März 2015, in Kraft seit dem 1. Januar 2016).

Wir erklären Ihnen, wie die Besteuerung funktioniert und in welchen Fällen Sie Mieteinkünfte aus dem Ausland auch in Ihrem Wohnsitzstaat angeben müssen.

I. Besteuerung von in Frankreich ansässigen Personen mit einer Immobilie in Deutschland

In Frankreich ansässige Personen mit überwiegend französischen Einkünften und Nebeneinkünften aus Deutschland sind in Deutschland auf diese deutschen Einkünfte beschränkt steuerpflichtig.

Gut zu wissen: In Frankreich ansässige Personen, die mehr als 90% ihrer Einkünfte aus Deutschland beziehen, können beantragen, in Deutschland voll steuerpflichtig zu sein. Sie müssen jedoch weiterhin ihr Einkommen in Frankreich angeben.

1. Erklärung und Besteuerung von Mieteinkünften aus Deutschland

a) Welches Einkommen ist steuerpflichtig und in welcher Kategorie?

Mieteinnahmen sind prinzipiell besteuert wie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Hierbei sind die anzugebenden Einkünfte die eingenommene Miete und die Nebenkosten.

Davon können zahlreiche Werbungskosten abgezogen werden, entweder über Abschreibungen im Anschaffungsjahr oder über Abschreibungen auf die Folgejahre verteilt (lineare Abschreibung).

Beispiele für Abzüge mit Abschreibung:

Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten:

  • Kaufpreis der Immobilie (und nicht des Grundstücks)
  • Notar- und Maklerkosten
  • Grunderwerbsteuer

Dies führt zu einer jährlichen linearen Abschreibung dieser Kosten mit einem Satz von 2 oder 2,5 % über jeweils 40 oder 50 Jahre.

  • Renovierungsarbeiten, wenn diese zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen,
  • Erhaltungsaufwendungen,
  • Einrichtungskosten.

Abzüge ohne Höchstgrenze im Jahr nach der Umsetzung. Zum Beispiel:  

  • Erhaltungsaufwendungen,
  • Einrichtungskosten,
  • Nebenkosten (Heizung, Wasser, Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Bereiche der Immobilie, Schornsteinfeger, Wachdienste, Müllabfuhr, Straßenreinigung…),
  • Grundsteuer (fällig für den Eigentümer zum 1. Januar; der Betrag variiert je nach Stadt oder auch der Nutzung der Immobilie),
  • Zinsen des Immobilienkredits, Kontogebühren,
  • Versicherungskosten,
  • Kosten für Schriftwechsel (Schreibwaren, Telefonkosten),
  • Kosten für die Immobilienanzeige, für Mitgliedschaften in gewissen Vereinen, Reisekosten (um den Mieter aufzusuchen…),
  • Verfahrenskosten (Anwalts-, Sachverständigen-, Justizkosten).
     

b) Zu welchem Satz

  • Mieteinkünfte unter 9 744 Euro im Jahr 2021 (für eine alleinstehende Person) sind grundsätzlich nicht steuerpflichtig. Anders verhält es sich hier aber für beschränkt Steuerpflichtige. Ihnen wird das zu versteuernde Einkommen um den Grundfreibetrag in Höhe von 9 744 Euro erhöht und dann auf dieses erhöhte zu versteuernde Einkommen der Grundtarif nach § 32a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 EStG angewandt.
  • Einkünfte, die über diesen Betrag hinausgehen, werden nach Steuerklasse und dem Grundsteuersatz besteuert, wenn Sie in Deutschland steuerpflichtig sind.
     

c) Immobilienerträge unterliegen in Deutschland keinen Sozialabgaben

Über die Besteuerung der Mieterträge hinaus muss der Eigentümer der Immobilie eine Grundsteuer entrichten.

Die Höhe variiert von Stadt zu Stadt zwischen 2,6 und 3,5 % des Steuerwerts der Immobilie (niedriger als der Marktwert).

Der Rundfunkbeitrag ist durch die Person, die in der Immobilie wohnt, zu begleichen und nicht durch den Eigentümer.

In Deutschland gibt es keine Wohnsteuer für die Hauptwohnung. Manche Gemeinden erheben eine Zweitwohnsitzsteuer – ob und wie hoch diese ausfällt, hängt von der Gemeinde und verschiedenen Faktoren ab.

 

Achtung: Wenn Sie Eigentümer von Grund oder Immobilien in Deutschland sind, müssen Sie zwischen Anfang Juli und Ende Oktober 2022 beim Finanzamt eine Erklärung zur Fest­stellung des Grund­besitz­werts einreichen. Dies geht auf die Grundsteuerreform 2022 zurück. Betroffenen Personen wurden in der Regel bereits im März schriftlich dazu aufgefordert.

Die Feststellungserklärungen sind elektronisch abzugeben und können ab 1. Juli 2022 und bis zum 31. Oktober 2022 über die Steuer-Onlineplattform ELSTER eingereicht werden.

Für Wohngrundstücke sind im Wesentlichen folgende Angaben abzugeben:

  • Lage des Grundstücks
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Gebäudeart
  • Wohnfläche
  • Baujahr des Gebäudes

Entscheidend für alle Angaben ist dabei der Stand zum Stichtag 1. Januar 2022.

Liegt ihr Grundstück in Baden Württemberg, können Sie den Bodenrichtwert kostenlos über das Portal Boris BW ermitteln. Hierfür genügt die Adresse des Grundstücks. Die für andere Bundesländer einschlägigen Portale finden Sie auf folgender Seite: Grundsteuerlösungen der Bundesländer (bodenrichtwerte-boris.de)

Alle weiteren benötigten Informationen finden Sie in den vom Finanzamt erhaltenen Bescheiden, sowie im Kaufvertrag, in der Teilungserklärung oder im Grundbuchblatt.

 

d) Wann und wie genau zahlt eine in Frankreich ansässige Person Steuern auf Mieteinkünfte aus Deutschland?

In Frankreich ansässige Personen mit überwiegend französischen Einkünften und Nebeneinkünften aus Deutschland müssen an das für den Ort, in dem sich die Immobilie befindet, zuständige Finanzamt eine Erklärung über die teilweise Steuerpflicht sowie die Anlage bezüglich Einkünften aus Grund und Boden (Anlage V) einreichen.

2. Erklärung der deutschen Mieteinkünfte in Frankreich

Französische Steuerzahler müssen auch ihre deutschen Mieteinkünfte in Frankreich als zu versteuerndes Einkommen angeben, haben jedoch Anspruch auf eine Steuergutschrift in Höhe des deutschen Steuerbetrags, jedoch höchstens in Höhe des französischen Steuerbetrags, der diesen Einkünften entspricht (gemäß Artikel 20 Absatz 2 Buchstabe bb des deutsch-französischen Doppelbesteuerungsabkommens).

Auf dieses Einkommen werden durch das französische Finanzamt noch Sozialabgaben in Höhe von 15,5 % berechnet, die zur gleichen Zeit beglichen werden müssen wie die Einkommenssteuer, es sei denn, dass Sie in einem anderen Land der Europäischen Union (inkl. der Schweiz) sozialversicherungspflichtig sind.

II. Die Besteuerung einer Immobilie in Frankreich von in Deutschland ansässigen Personen

In Deutschland ansässige Personen mit Immobilieneinkünften aus Frankreich sind in Frankreich auf diese Einkünfte steuerpflichtig.

 

1. Erklärung, Besteuerung und Sozialabgaben von Mieteinkünften aus Frankreich. Abschaffung der CSG und der CRDS ab 1. Januar 2019.

a) Welches Einkommen ist steuerpflichtig und in welcher Kategorie?

Die geltenden Steuervorschriften für Einkommen aus einer Immobilie variieren je nachdem, ob die vermieteten Räumlichkeiten möbliert oder unmöbliert sind. Beachten Sie auch, dass für Steuerausländer, die in Frankreich nur ihr in Frankreich erzieltes Einkommen versteuern müssen, kein Steuerfreibetrag gilt. Sie müssen also ab dem ersten Euro und auch bei nur einmaliger Vermietung eine Steuererklärung abgeben und Steuern auf Ihre Mieteinnahmen zahlen.  

Möbliertes Mietobjekt:

Mieteinkünfte aus möblierten Mietobjekten werden in der Kategorie „Einnahmen aus Industrie und Handel“ besteuert und müssen bei der Steuererklärung im Formular n° 2042 C PRO eingetragen werden.

Beträgt die Gesamtsumme der Bruttomiete (ohne Nebenkosten) weniger als 72.600€, kann zwischen folgenden Besteuerungsarten gewählt werden:

  • System „micro-BIC“: Hier erfolgt ein pauschaler Kostenabschlag von 50% auf die Bruttomiete. Dieses System ist von Vorteil, wenn Ihre tatsächlichen Nebenkosten 50% nicht übersteigen.
  • System „bénéfice réel“: Hierbei muss der tatsächliche Gewinn sowie sämtliche Nebenkosten angegeben werden, die mit Vorlage der Belege abgezogen werden. Der Vorteil eines möblierten Mietobjekts mit Angabe des tatsächlichen Gewinns besteht darin, den Wert der Räumlichkeiten abzuschreiben, d. h. jedes Jahr einen Betrag von 2 bis 3% des Kaufpreises abzuziehen. Über die Abschreibung hinaus sind alle Nebenkosten abziehbar. In neun von zehn Fällen ermöglicht es diese Steuerregelung, keine Steuern auf die Miteinkünfte zu zahlen. Bitte beachten Sie, dass Sie dieses System ausdrücklich wählen müssen, damit es angewendet wird. Ihre Wahl ist ein Jahr lang gültig und wird automatisch verlängert.

Betragen die Mieteinkünfte mehr als 72.600€, muss das System „bénéfice réel“ gewählt werden.

Nach Abschlag bzw. Abzug der Nebenkosten wird der Restbetrag besteuert. Für Steuerausländer, die in Frankreich bspw. lediglich ihre Mieteinnahmen versteuern müssen und damit beschränkt steuerpflichtig sind, gelten pauschale Steuersätze: Beträgt das Nettoeinkommen unter 26.070€ gilt ein Steuersatz von 20%, darüber hinaus werden 30% versteuert (Steuersatz für Einnahmen aus 2021). Hinzu kommt ein Solidaritätszuschlag in Höhe von 7,5%.

Beispiel: Bei jährlichen Bruttomieteinnahmen in Höhe von 1000€ und Wahl des „micro-BIC“ fallen auf 50% der Einnahmen 27,5% Steuern an. Die zu zahlenden Steuern betragen damit 137,50€.

 

Unmöbliertes Mietobjekt:

Wenn Sie eine unmöblierte Wohnung vermieten, sind die Einkünfte bei Ihrer Einkommenssteuererklärung im Formular n° 2042 in der Kategorie "revenus fonciers" anzugeben. Dabei gilt Folgendes:

Wenn die Einkünfte weniger als 15.000€ betragen, kann zwischen folgenden Besteuerungsarten gewählt werden:

  • System „micro-foncier“: Hierbei erfolgt ein automatischer Pauschalabschlag von 30% auf die von Ihnen angegebene Bruttomiete. Dieses System ist automatisch anwendbar, es genügt, die erhaltene Bruttomiete in das Kästchen 4BE des Formulars n° 2042 einzutragen. Es kann aber auch das folgende System gewählt werden.
  • System „régime réel“: Hierbei haben Sie die Möglichkeit, den tatsächlichen Gewinn anzugeben und etwaige Nebenkosten abzuziehen (s.u.). Dies ist beispielsweise von Vorteil, wenn die Nebenkosten 30% der Einkünfte übersteigen.  Dieses System können Sie wählen, in dem Sie dasFormular n° 2044 ausfüllen und beifügen und auch in das Formular n° 2042 entsprechend übertragen. Die Wahl gilt für drei Jahre ohne Widerrufsmöglichkeit. Nach Ablauf des Dreijahreszeitraums kann die Option jährlich durch die Einreichung des Formulars n° 2044 verlängert werden.

Wenn Ihre Einkünfte aus Grund und Boden 15.000€ übersteigen, muss das System des „régime réel“, also die Versteuerung des tatsächlichen Gewinns gewählt werden. Der Vorteil besteht darin, dass Sie, mit Nachweisen, zahlreiche Kosten abziehen können, so beispielsweise:

  • Durch den Mieter nicht beglichene Nebenkosten, ggf. Verfahrenskosten (für Anwälte, Gerichtsvollzieher, Notare)
  • Verwaltungskosten, wenn die Verwaltung beispielsweise einer Immobilienagentur übertragen wurde
  • Sicherheits- oder Hausmeisterkosten
  • Ausgaben für Wartung oder Reparaturen
  • Ausbesserungsarbeiten, falls das Gebäude ein Wohnhaus ist (jedoch keine Bau- oder Vergrößerungsarbeiten)
  • Kreditversicherungsbeiträge
  • Gebäudeversicherungsbeiträge
  • Zinsen und Kosten für den Kredit
  • Die durch den Eigentümer zu entrichtende Grundsteuer

Nach Abschlag bzw. Abzug der Nebenkosten wird der Restbetrag besteuert. Für Steuerausländer, die in Frankreich bspw. lediglich ihre Mieteinnahmen versteuern müssen und damit beschränkt steuerpflichtig sind, gelten pauschale Steuersätze: Beträgt das Nettoeinkommen unter 26.070€ gilt ein Steuersatz von 20%, darüber hinaus werden 30% versteuert (Steuersatz für Einnahmen aus 2021). Hinzu kommt ein Solidaritätszuschlag in Höhe von 7,5%.

Beispiel: Bei jährlichen Bruttomieteinnahmen in Höhe von 1000€ und Wahl des „micro-foncier“ fallen, nach Abzug der 30%, auf 70% der Einnahmen 27,5% Steuern an. Die zu zahlenden Steuern betragen damit 192,50€.

 

b) Andere steuerliche Pflichten

  • Jährliche Grundsteuer

Eigentümer einer Immobilie in Frankreich müssen ebenso die Grundsteuer begleichen. Der diesbezügliche Betrag ist abhängig vom Mietwert (je nach geographischer Lage, Größe und Ausstattungsstandard) und dem durch die jeweilige Kommune festgesetzten Steuersatz.

  • Jährliche Wohnsteuer

Bewohnte Immobilien unterliegen einer Wohnsteuer, die einmal im Jahr durch den Bewohner der Immobilie beglichen werden muss und nicht durch den Eigentümer. Der Betrag ist abhängig vom Mietwert und der geografischen Lage. 

Diese Wohnsteuer ist bereits für 80 % der Bewohner gestrichen worden und wird bis 2023 komplett abgeschafft.

  • Jährliche Rundfunkgebühr

Die französische Regierung hat beschlossen, diese Gebühr mit Wirkung zum 1. Januar 2022 abzuschaffen.

c) Abschaffung ab 1. Januar 2019 des allgemeinen Sozialbeitrags (CSG) und des Beitrags zur Begleichung der Sozialschuld (CRDS) für Personen, die nicht in Frankreich sozialversichert sind

Bis zu diesem Datum musste ein Steuerausländer in Frankreich Sozialabgaben auf seine französischen Mieteinkünfte entrichten. Seit dem 01.01.2019 ist jedoch lediglich noch einen Solidaritätszuschlag in Höhe von 7,5 % statt zuvor 15,5 % auf die Nettoeinkünfte zu entrichten.

Für die Einkünfte 2019, die 2020 angegeben werden müssen, erfolgt die Berechnung automatisch.

Dies ermöglicht den Behörden den geschuldeten, abzubuchenden Betrag der 7,5 % zu berechnen, ohne dass es notwendig wird, einen Rückerstattungsantrag zu stellen.

Es ist ausreichend, folgende Felder in Ihrer Steuererklärung anzukreuzen (Formular 2042):

  • Feld 8 RP: Nichtvorhandensein der französischen Pflichtkrankenversicherung
  • Feld 8 SH: Mitglied einer Krankenversicherung im europäischen Wirtschaftsraum oder in der Schweiz

2. Erklärung französischer Immobilieneinkünfte in Deutschland.

Grundsätzlich müssen auch Einkünfte aus Frankreich bei den deutschen Steuerbehörden angegeben werden, selbst wenn sie nach dem Doppelbesteuerungsabkommen steuerfrei sind (sog. Progressionsvorbehalt). Allerdings hat der deutsche Gesetzgeber Einkünfte aus der Vermietung von unbeweglichem Vermögen ausdrücklich aus dem Progressionsvorbehalt herausgenommen (vgl. § 32b Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStG).

Damit gilt: Einkünfte aus der Vermietung Ihrer Immobilie in Frankreich müssen Sie in der deutschen Steuererklärung nicht deklarieren.

Andere Einkünfte, wie z.B. der Gewinn aus der Erzielung eines Grundstücksverkaufes in Frankreich, sind weiterhin in der deutschen Steuererklärung anzugeben.