Die deutsch-französische Besteuerung von Mieteinkünften

Sie wohnen in Deutschland und haben Mieteinkünfte aus Frankreich oder umgekehrt und fragen sich, wo und wie diese eigentlich genau besteuert werden? Das Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz e.V. informiert über wichtige Grundsätze die bei der grenzüberschreitenden Besteuerung zu beachten sind.

 

Wenn Sie mehr wissen möchten und Fragen zu Ihren Steuern haben, können Sie einen Termin bei unseren monatlichen Immobiliensprechstunden vereinbaren.

Die Grundregel lautet: Einkünfte aus Grund und Boden werden in dem Land besteuert, in dem sich die Immobilie befindet, und müssen im Land des Hauptwohnsitzes angegeben werden (gemäß Artikel 3 des deutsch-französischen Doppelbesteuerungsabkommens in der Fassung des Zusatzabkommens vom 31. März 2015, in Kraft seit dem 1. Januar 2016)

Einkünfte aus Grund und Boden aus dem Ausland müssen daher immer doppelt angegeben werden: in dem Land, in dem sich die Immobilie befindet, und im Wohnsitzland des Steuerzahlers.

I. Besteuerung von in Frankreich ansässigen Personen mit einer Immobilie in Deutschland

In Frankreich ansässige Personen mit überwiegend französischen Einkünften und Nebeneinkünften aus Deutschland sind in Deutschland auf diese deutschen Einkünfte beschränkt steuerpflichtig.

Gut zu wissen: In Frankreich ansässige Personen, die mehr als 90% ihrer Einkünfte aus Deutschland beziehen, können beantragen, in Deutschland voll steuerpflichtig zu sein. Sie müssen jedoch weiterhin ihr Einkommen in Frankreich angeben.

1. Erklärung und Besteuerung von deutschen Einkünften aus Grund und Boden in Deutschland.

a) Welches Einkommen ist steuerpflichtig und in welcher Kategorie?

Mieteinnahmen sind prinzipiell besteuert wie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Hierbei sind die anzugebenden Einkünfte die eingenommene Miete und die Nebenkosten.

Davon können zahlreiche Werbungskosten abgezogen werden, entweder über Abschreibungen im Anschaffungsjahr oder über Abschreibungen auf die Folgejahre verteilt (lineare Abschreibung).

Beispiele für Abzüge mit Abschreibung:

Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten:

  • Kaufpreis der Immobilie (und nicht des Grundstücks)
  • Notar- und Maklerkosten
  • Grunderwerbsteuer

Dies führt zu einer jährlichen linearen Abschreibung dieser Kosten mit einem Satz von 2 oder 2,5 % über jeweils 40 oder 50 Jahre.

  • Renovierungsarbeiten, wenn diese zu einer Wertsteigerung der Immobilie führen,
  • Erhaltungsaufwendungen,
  • Einrichtungskosten.

Abzüge ohne Höchstgrenze im Jahr nach der Umsetzung. Zum Beispiel:  

  • Erhaltungsaufwendungen,
  • Einrichtungskosten,
  • Nebenkosten (Heizung, Wasser, Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Bereiche der Immobilie, Schornsteinfeger, Wachdienste, Müllabfuhr, Straßenreinigung…),
  • Grundsteuer (fällig für den Eigentümer zum 1. Januar; der Betrag variiert je nach Stadt oder auch der Nutzung der Immobilie),
  • Zinsen des Immobilienkredits, Kontogebühren,
  • Versicherungskosten,
  • Kosten für Schriftwechsel (Schreibwaren, Telefonkosten),
  • Kosten für die Immobilienanzeige, für Mitgliedschaften in gewissen Vereinen, Reisekosten (um den Mieter aufzusuchen…),
  • Verfahrenskosten (Anwalts-, Sachverständigen-, Justizkosten).

b) Zu welchem Satz

  • Einkünfte aus Grund und Boden unter 9.168 € im Jahr 2019 (für eine alleinstehende Person) sind grundsätzlich nicht steuerpflichtig.
  • Einkünfte, die über diesen Betrag hinausgehen, werden nach Steuerklasse und dem Grundsteuersatz besteuert, wenn Sie in Deutschland steuerpflichtig sind. 

c) Immobilienerträge unterliegen in Deutschland keinen Sozialabgaben

Über die Besteuerung der Erträge aus Grund und Boden hinaus muss der Eigentümer der Immobilie eine Grundsteuer entrichten.

Die Höhe variiert von Stadt zu Stadt zwischen 2,6 und 3,5 % des Steuerwerts der Immobilie (niedriger als der Marktwert).

Der Rundfunkbeitrag ist wie in Frankreich durch die Person, die in der Immobilie wohnt, zu begleichen und nicht durch den Eigentümer.

In Deutschland gibt es keine Wohnsteuer für die Hauptwohnung. Manche Gemeinden erheben eine Zweitwohnsitzsteuer – ob und wie hoch diese ausfällt, hängt von der Gemeinde und verschiedenen Faktoren ab.

d) Wann und wie genau zahlt eine in Frankreich ansässige Person Steuern auf deutsche Einkünfte aus Grund und Boden?

In Frankreich ansässige Personen mit überwiegend französischen Einkünften und Nebeneinkünften aus Deutschland müssen an das für den Ort, in dem sich die Immobilie befindet zuständige Finanzamt eine Erklärung über die teilweise Steuerpflicht sowie die Anlage bezüglich Einkünfte aus Grund und Boden (Anlage V) einreichen.

2. Erklärung der deutschen Einkünfte aus Grund und Boden und Sozialabgaben in Frankreich

Französische Steuerzahler müssen auch ihre deutschen Einkünfte aus Grund und Boden in Frankreich als zu versteuerndes Einkommen angeben, haben jedoch Anspruch auf eine Steuergutschrift in Höhe des deutschen Steuerbetrags, jedoch höchstens in Höhe des französischen Steuerbetrags, der diesen Einkünften entspricht (gemäß Artikel 20 Absatz 2 Buchstabe bb des deutsch-französischen Doppelbesteuerungsabkommens).

Auf dieses Einkommen werden durch das französische Finanzamt noch Sozialabgaben in Höhe von 15,5% berechnet, die zur gleichen Zeit beglichen werden müssen wie die Einkommenssteuer, es sei denn, dass Sie in einem anderen Land der Europäischen Union (inkl. der Schweiz) sozialversicherungspflichtig sind.

II. Die Besteuerung einer Immobilie in Frankreich von in Deutschland ansässigen Personen

In Deutschland ansässige Personen mit Einkünften aus unbeweglichem Vermögen aus Frankreich sind in Frankreich auf diese Einkünfte steuerpflichtig.

 

1. Erklärung, Besteuerung und Sozialabgaben von Einkünften aus Grund und Boden in Frankreich. Abschaffung der CSG und der CRDS ab 1. Januar 2019.

a) Welches Einkommen ist steuerpflichtig und in welcher Kategorie?

Die geltenden Steuervorschriften für Einkommen aus einer Immobilie variieren je nachdem, ob die vermieteten Räumlichkeiten möbliert oder unmöbliert sind.  

Möbliertes Mietobjekt:

  • diese Mieteinkünfte werden in der Kategorie „Einnahmen aus Industrie und Handel“ besteuert, wenn die Gesamtsumme der Bruttomiete (ohne Nebenkosten) weniger als 72.600€ beträgt.
    • Das System „micro-BIC“ findet Anwendung und sieht einen Pauschalabschlag von 50% auf die Miete vor. Wenn Ihre Ausgaben und Kosten 50% übersteigen, ist es besser, das System des tatsächlichen Gewinns zu wählen (unwiderrufliche Wahl für 3 Jahre).
  • Bei Einkommen über 72.600€ muss der tatsächliche Gewinn angegeben werden und die Nebenkosten können mit Vorlage der Belege abgezogen werden. Der Vorteil eines möblierten Mietobjekts mit Angabe des tatsächlichen Gewinns besteht darin, den Wert der Räumlichkeiten abzuschreiben, d. h. jedes Jahr einen Betrag von 2 bis 3% des Kaufpreises abzuziehen. Über die Abschreibung hinaus sind alle Nebenkosten abziehbar. In neun von zehn Fällen ermöglicht es diese Steuerregelung, keine Steuern auf die Miteinkünfte zu zahlen.

Unmöblierte Mietobjekte: Wenn Ihre Einnahmen aus Grund und Boden niedriger als 15.000€ sind oder optional als Mieteinnahmen (ohne Nebenkosten) in der Kategorie der „Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen“ (Formular 2042) für Immobilieneinkünfte in Frankreich angegeben werden, gilt Folgendes:

  • Einkünfte unter 15.000€: automatischer Pauschalabschlag (außer unwiderrufliche Wahl für 3 Jahre, der Versteuerung des tatsächlichen Gewinns zu unterliegen) i. H. von 30% der erklärten Bruttogewinne: Formular 2044  
  • Sie haben die Möglichkeit, den tatsächlichen Gewinn für drei Jahre anzugeben, wenn beispielsweise die Nebenkosten 30% des Nettoeinkommens übersteigen  
  • Oder, wenn Ihre Einkünfte aus Grund und Boden 15.000€ übersteigen, kann Folgendes gewählt werden: 

Versteuerung des tatsächlichen Gewinns („régime réel“): Möglichkeit, zahlreiche Kosten mit Nachweis abzuziehen, wie beispielsweise:

  • Durch den Mieter nicht beglichene Nebenkosten, Verfahrenskosten (für Anwälte, Gerichtsvollzieher, Notare) …
  • Verwaltungsaufwand, wenn die Verwaltung beispielsweise einem Maklerbüro übertragen wurde
  • Sicherheits- oder Hausmeisterkosten…
  • Ausgaben für Wartung oder Reparaturen
  • Ausbesserungsarbeiten, falls das Gebäude ein Wohnhaus ist
    • Jedoch keine Bau- oder Vergrößerungsarbeiten
  • Beitrag Kreditversicherung
  • Gebäudeversicherung
  • Zinsen und Kosten für den Kredit (Garantien)
  • Die durch den Eigentümer zu entrichtende Grundsteuer

In diesem Fall unterliegen Sie einem Pauschalsteuersatz von 20% der Nettoeinkünfte aus Grund und Boden (nach Abzug der 30%).

b) Andere steuerliche Pflichten

  • Jährliche Grundsteuer

Eigentümer einer Immobilie in Frankreich müssen ebenso die Grundsteuer begleichen. Der diesbezügliche Betrag ist abhängig vom Mietwert (je nach geographischer Lage, Größe und Ausstattungsstandard) und dem durch die jeweilige Kommune festgesetzten Steuersatz.

  • Jährliche Wohnsteuer

Bewohnte Immobilien unterliegen einer Wohnsteuer, die einmal im Jahr durch den Bewohner der Immobilie beglichen werden muss und nicht durch den Eigentümer. Der Betrag ist abhängig vom Mietwert und der geografischen Lage. 

Diese Wohnsteuer ist bereits für 80% der Bewohner gestrichen worden und wird bis 2023 komplett abgeschafft.

  • Jährliche Rundfunkgebühr

Hierfür müssen die Erklärung 2044 und die Erklärung 2042 ausgefüllt und der zuständigen französischen Steuerbehörde unter der folgenden Anschrift zugesendet werden:

Service des impôts des particuliers - Non-résidents

10 rue du centre, TSA 10010, 93 465 Noisy le Grand Cedex, Telefon: +33 (0)1 57 33 83 00,  

E-Mail: sip.nonresidents@dgfip.finances.gouv.fr

c) Abschaffung ab 1. Januar 2019 des allgemeinen Sozialbeitrags (CSG) und des Beitrags zur Begleichung der Sozialschuld (CRDS) für Personen, die nicht in Frankreich sozialversichert sind

Bis zu diesem Datum musste ein Steuerausländer in Frankreich Sozialabgaben auf seine französischen Einkünfte aus Grund und Boden (Mieteinkünfte) entrichten. Seit dem 01.01.2019 ist jedoch lediglich noch einen Solidaritätszuschlag in Höhe von 7,5% statt zuvor 15,5% auf die Nettoeinkünfte zu entrichten.

Für die Einkünfte 2019, die 2020 angegeben werden müssen, erfolgt die Berechnung automatisch.

Dies ermöglicht den Behörden den geschuldeten, abzubuchenden Betrag der 7,5% zu berechnen, ohne dass es notwendig wird, einen Rückerstattungsantrag zu stellen.

Es ist ausreichend, folgende Felder in Ihrer Steuererklärung anzukreuzen (Formular 2042):

  • Feld 8 RP: Nichtvorhandensein der französischen Pflichtkrankenversicherung
  • Feld 8 SH: Mitglied einer Krankenversicherung im europäischen Wirtschaftsraum oder in der Schweiz

2. Erklärung französischer Immobilieneinkünfte in Deutschland.

Die französischen Einkünfte aus Grund und Boden müssen auch bei den deutschen Steuerbehörden angegeben werden.

Die doppelte Besteuerung wird wie folgt vermieden: Die französischen Immobilieneinkünfte sind aus der deutschen Besteuerungsgrundlage ausgeschlossen. Jedoch berücksichtigt Deutschland diese Bruttoeinkünfte für die Festsetzung des Steuersatzes und um den Progressionsvorbehalt zu gewährleisten gemäß Artikel 20, 1a des deutsch-französischen Doppelbesteuerungsabkommens.

Die französischen Einkünfte aus Grund und Boden können online auf der offiziellen Website https://www.elster.de/ erklärt werden.