Wohnimmobilienkredite in Frankreich

Sie möchten eine Immobilie in Frankreich kaufen und suchen nach der passenden Finanzierung? Auch als deutscher können Sie einen Kredit bei einer französischen Bank aufnehmen. Das Zentrum für Europäischen Verbraucherschutz e.V. informiert, was es bei der Aufnahme eines Kredits in Frankreich zu beachten gibt.

Warum ein französischer Immobilienkredit?

In Frankreich sind Kredite mit langer Laufzeit (z.B. 20 oder 25 Jahre) mit festem Zinssatz über die gesamte Dauer üblich. Trotz dieser Besonderheit sind die Zinssätze schon vor einigen Jahren in Frankreich tendenziell günstiger als in Deutschland, wo der Festzins ohnedies oft nur auf eine Dauer von z. B. 10 Jahren beschränkt war, und dann von einem variablen Zinssatz abgelöst wurde. Der französische ist einer der günstigsten Hypothekenmärkte der EU – derzeit kann man ein Festzinsdarlehen über 20 Jahre für nur knapp über 2% abschließen.

Wie kann ich den effektiven Jahreszins vergleichen?

Der effektive Jahreszins eignet sich nur bedingt, um Angebote aus Deutschland und Frankreich miteinander zu vergleichen. In Deutschland fordern Banken meist nicht, dass der Kreditnehmer eine Restschuldversicherung abschließt. Entsprechend werden die Kosten für diese Versicherung nicht in dem effektiven Jahreszins mitberücksichtigt. In Frankreich hingegen fordert die Bank oftmals den Abschluss einer Restschuldversicherung – der effektive Jahreszins in Frankreich enthält in diesem Fall die Kosten einer solchen Versicherung.

Der effektive Jahreszins in Frankreich: TAEG – taux annuel effectif global

Der effektive Jahreszins muss von den Banken angegeben werden. Dieser zeigt die Gesamtkosten des Kredits für den Verbraucher an, ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz des Gesamtkreditbetrags.

Der effektive Jahreszins berücksichtigt insbesondere folgende Elemente:

  • den durch die Bank festgelegten Nominalzins (dieser hängt insbesondere von der Höhe des Kredits, der Kreditlaufzeit sowie Ihrer finanziellen Situation ab)
  • Grundsätzlich alle weiteren Kosten, die der Kreditnehmer tragen muss, um den Kredit zu erhalten, wie z.B.
    • Bearbeitungsgebühren, eventuelle Kreditvermittlerkosten 
    • Kosten für Restschuldversicherung, falls deren Abschluss verpflichtend ist
    • Kosten bzw. Gebühren für die Eröffnung eines Bankkontos (wenn verpflichtend)

 Nicht miteinbezogen werden u.a.

  • Notargebühren
  • Kosten für fakultative Dienstleistungen (z.B. für eine Restschuldversicherung, deren Abschluss für den Erhalt des Kredits nicht verpflichtend ist)
  • Eventuell anfallende Übersetzungskosten

Gut zu wissen: Die Bank fordert für die Vergabe des Kredits, dass Sie bei ihr ein Konto eröffnen auf welches Ihre Einkünfte eingezahlt werden müssen? Dies ist nur unter folgenden Bedingungen möglich:

  • Die Bank muss Ihnen hierfür im Gegenzug einen Vorteil erteilen (z.B. einen günstigeren Zinssatz), der im Kreditvertrag eindeutig benannt werden muss
  • Die Verpflichtung, Einkünfte auf ein solches Konto einzuzahlen, darf nicht die Dauer des Kreditvertrags, bzw. einen Zeitraum von maximal 10 Jahren überschreiten

Wie wird meine Kreditwürdigkeit geprüft?

Um Ihre Kreditwürdigkeit zu prüfen, ist die Bank in Frankreich zusätzlich dazu verpflichtet, vor der Vergabe des Kredits das FICP-Register, das Register der Zahlungsvorfälle bei Krediten von Privatpersonen in Frankreich zu konsultieren (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers). Zusätzlich haben französische Banken die Möglichkeit, sich auch bei der Schufa in Deutschland zu erkundigen, ob ein Eintrag für den Kreditnehmer vorliegt.

Birgt der angefragte Kredit spezifische Risiken für den Kreditnehmer, z.B. aufgrund dessen finanzieller Situation, ist die Bank seit Umsetzung der EU-Richtlinie 2014/17/ЕU über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher dazu verpflichtet, den Verbraucher auf diese hinzuweisen.

Wurde dem Verbraucher ein Kredit gewährt, kann der Kreditgeber diese Entscheidung im Nachhinein nicht rückgängig machen mit der Begründung, dass die Prüfung unvollständig gewesen wäre. Dies ist nur möglich, wenn der Verbraucher wissentlich relevante Informationen vorenthalten oder falsch angegeben hat. Vor jeder deutlichen Erhöhung des Kreditbetrags nach Abschluss des Vertrags, muss die Kreditwürdigkeit des Verbrauchers zudem neu bewertet werden.

Um ein Darlehen in Frankreich zu bekommen, müssen sie Ihre Bonität nachweisen können. Dazu können Sie zum Beispiel die folgenden Informationen anführen:

  • Ihr Nettogehalt (mindestens mit Ihren drei letzten Gehaltsabrechnungen)
  • Bankauszüge
  • Einkommen und verfügbare Gelder

Welche Sicherheiten kann ich verwenden?

Folgende Kreditsicherheiten können in Frankreich verwendet werden:

An die Immobilie gebundene Kreditsicherheiten

Unterschieden wird in Frankreich zwischen dem sog. Vorzugsrecht des Kreditgebers (privilège du prêteur de deniers) und der Hypothek (hypothèque):

  • Privilège du prêteur de deniers: Die Bank verfügt über dieses Vorzugsrecht, wenn der Kauf- und Kreditvertrag von einem Notar erstellt und in beiden Verträgen festgehalten wurde, dass der Kredit zur Finanzierung der Immobilie bestimmt ist. Des Weiteren kann diese Sicherheit nur für den Kauf von bereits fertig gestellten Immobilien verwendet werden. Muss der Kreditnehmer aufgrund finanzieller Schwierigkeiten die Immobilie verkaufen, erhält die Bank ein Vorzugsrecht auf die hieraus resultierenden Erlöse. Vorteil für den Verbraucher ist u.a., dass die Eintragung dieser Kreditsicherheit günstiger als die einer Hypothek ist.
  • Hypothèque: Falls Sie den Bau eines Hauses mit Hilfe eines Kredits finanzieren möchten, kann das Vorzugsrecht nicht als Kreditsicherheit verwendet werden. In diesem Fall kann der Kredit durch eine Hypothek abgesichert werden. Da für die Eintragung der Hypothek zusätzlich Grundsteuer (taxe de publicité foncière) bezahlt werden muss, ist diese Kreditsicherheit für den Kreditnehmer teurer als das Vorzugsrecht.

Personalsicherheiten

  • Die Bürgschaft über ein Unternehmen (cautionnement mutuel). In diesem Fall zahlen Sie einen vom Unternehmen festgelegten Betrag und dieses übernimmt anschließend die Bürgschaft für den Kredit. Der zu zahlende Betrag setzt sich wie folgt zusammen:
    • Provision für das Unternehmen
    • Beitrag zum Sicherungsfonds des Unternehmens

Abhängig von dem jeweiligen Unternehmen, kann letzterer nach Rückzahlung des Kredits an den Kreditnehmer wieder ausgezahlt werden.

  • Bürgschaft (la caution): In diesem Fall bürgt eine Person aus Ihrem Umfeld dafür, dass diese im Notfall die Rückzahlung des gesamten oder eines Anteiles des aufgenommenen Kredits sicherstellt. Insbesondere bei höheren Summen wird diese Sicherheit jedoch eher selten von den französischen Banken akzeptiert.

Muss ich eine Restschuldversicherung abschließen?

Im Falle von Arbeitsunfähigkeit, Todesfall und Arbeitslosigkeit kann es passieren, dass der Kreditnehmer oder dessen Hinterbliebene nicht mehr in der Lage sind, die monatlichen Raten des Kredites zu bezahlen. Die Restschuldversicherung (l’assurance emprunteur) kann, abhängig vom angebotenen Versicherungsschutz, Sie und Ihre Familie gegen Risiken dieser Art absichern. In Frankreich ist der Abschluss einer solchen Versicherung gesetzlich nicht verpflichtend. In der Praxis vergeben Banken jedoch fast ausschließlich Kredite an Verbraucher, die durch eine Versicherung abgesichert sind. Da in Frankreich häufiger Restschuldversicherungen abgeschlossen werden, sind deren Kosten meist geringer als in Deutschland.

Vergleichen Sie auch die verschiedenen Angebote der Versicherungen!

Als Verbraucher haben Sie in Frankreich somit meist zwei Möglichkeiten:

  • Sie können die Versicherung annehmen, welche Ihnen die Bank vorgeschlagen hat (assurance groupe). Die Bank hat die Pflicht, Sie ausführlich über deren Inhalt (Garantien, Kosten) zu informieren.

Sie können eine Versicherung mit einem anderen Anbieter abschließen (assurance individuelle). Dies hat den Vorteil, dass Sie eventuell ein für Sie günstigeres Angebot finden können. Da die Kosten der Versicherung in Frankreich mit dem effektiven Jahreszins der Versicherung (TAEA - taux annuel effectif d’assurance) angegeben werden, können Sie einfacher die von der Bank vorgeschlagene Versicherung mit anderen Angeboten vergleichen.

Gut zu wissen: Sie haben eine von der Bank vorgeschlagene Versicherung abgeschlossen, im Nachhinein jedoch ein günstigeres Angebot gefunden? Seit dem 01.01.2018 haben alle Kreditnehmer jährlich die Möglichkeit, die abgeschlossene Versicherung zu kündigen, um eine individuelle Versicherung abzuschließen. Diese muss jedoch ebenfalls vergleichbare Garantien aufweisen. Lehnt der Kreditgeber die von Ihnen gewählte Versicherung ab, muss er diese Entscheidung begründen.

Verfüge ich über eine Bedenkzeit oder ein Widerrufsrecht?

Die Zusendung eines Angebots für die Aufnahme eines Kredits verpflichtet Sie zu nichts! Nach Erhalt des Angebots bleibt dieses mindestens 30 Tage lang nach Empfang erhalten. Diese Bedenkzeit muss Ihnen vom Kreditgeber eingeräumt werden. Innerhalb dieser 30-Tage können Sie die Vor- und Nachteile des Angebots abwägen.

Annehmen können Sie dieses Angebot erst nach Ablauf einer 10-tägigen Frist. Sobald Sie nach Ablauf dieser Frist das Angebot der Bank unterschrieben zurückgesendet haben, können Sie von diesem nur unter bestimmten Voraussetzungen zurücktreten (z.B. falls innerhalb von vier Monaten nach Annahme des Kreditangebots der Kauf der Immobilie nicht zu Stande kommt).

Achtung: Ein generelles 2-wöchiges Widerrufsrecht, wie z.B. beim Online-Einkauf, gibt es hier nicht! Im Gegensatz zu Deutschland verfügen Sie in Frankreich somit über kein generelles Widerrufsrecht, wenn Sie den Vertrag unterschrieben zurückgesendet haben.

Kann ich das Darlehen jederzeit zurückzahlen?

Ihre finanzielle Situation hat sich verbessert und Sie möchten einen Teil oder den gesamten Kredit vorzeitig zurückzahlen? In Frankreich sind Sie jederzeit dazu berechtigt, den Kredit teilweise oder vollständig zurückzuzahlen. In diesem Fall verlangen Banken oft zusätzliche Gebühren, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe dieser Vorfälligkeitsentschädigung ist jedoch meist geringer als in Deutschland.

Der Verbraucher hat ein gesetzliches Recht, den Kreditvertrag jederzeit vorzeitig zurückzuzahlen und den Kredit zu kündigen. Es kann sich um eine vollständige oder anteilige Rückzahlung handeln. Letztere muss aber mindestens 10 % des ursprünglich aufgenommenen Betrags ausmachen (es sei denn, der verbleibende zurückzuerstattende Betrag liegt unter 10 %). 

Verhandeln Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung mit Ihrer Bank!

Im Gegensatz zu Deutschland, ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, die Banken in Frankreich fordern können, vom Gesetzgeber eindeutig beschränkt worden: maximal 3% des noch zurückzuzahlenden Betrags. In der Praxis können Sie, während der Vertragsverhandlung über das Kreditangebot, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach unten verhandeln, bzw. sogar gänzlich ausschließen. Falls Sie eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits in Erwägung ziehen, ist die Bank dazu verpflichtet, Ihnen schriftlich genauere Informationen in Bezug auf diese Möglichkeit zukommen zu lassen.

Wann ist eine vorzeitige Rückzahlung ohne Gebühren möglich?

In bestimmten Fällen müssen Sie in Frankreich auch gar keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Dies ist der Fall, wenn Sie die Immobilie verkaufen müssen, weil

  • sich Ihr Arbeitsort geändert hat,
  • Sie nicht mehr erwerbstätig sind,
  • der Kreditnehmer oder dessen Partner verstorben ist.

Kann ich meinen Vertrag neu verhandeln?

Sie haben einen Vertrag über einen festverzinsten Kredit bei einer Bank abgeschlossen und anschließend sinken die Zinsen? In diesem Fall können Sie eventuell von den günstigeren Zinsen profitieren:

  • Kontaktieren Sie Ihre Bank: Die einfachste und vielleicht billigste Variante ist, dass Sie den Vertrag mit Ihrer Bank neu verhandeln, um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten. Diese darf Ihnen hierfür lediglich Bearbeitungsgebühren in Rechnung stellen.
  • Kontaktieren Sie eine andere Bank: Ihr aktueller Kredit könnte durch einen neuen, günstigeren Kredit abgelöst werden. In diesem Fall müssen Sie jedoch die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Sie müssen also berechnen, ob sich eine solche Kreditablösung finanziell für Sie lohnt. Bei Verträgen mit einer langen Laufzeit kann dies innerhalb der ersten Jahre finanziell vorteilhaft für Sie sein.

Dieses Kündigungsrecht durch Rückzahlung oder Ablösung ermöglicht es Verbrauchern, ihren laufenden Kredit zu verhandeln und eine Zinsanpassung nach unten zu verlangen, da sie ansonsten kündigen und zu einer anderen Bank gehen könnten.

Vertragsbearbeitungsentgelt

Ganz kostenlos ist eine erfolgreiche Vertragsanpassung (oder Kündigung, um bei einer anderen Bank einen neuen Vertrag abzuschließen) allerdings nicht; es fallen sogenannte „Frais de dossier“ (Vertragsbearbeitungsentgelt) an. Diese liegen aber weit unter einer Vorfälligkeitsentschädigung und sind ebenfalls verhandelbar.

Bei einem Kredit von 200.000 € können die „Frais de dossier“ beispielsweise bei 1.000 € liegen.