Colocation et sous-location d'un logement en Allemagne
Colocation, sous-location, studio ou deux pièces ? Le choix est vaste quand il est question de louer un logement en Allemagne. La décision dépend bien souvent du prix. Ce qui pousse généralement les étudiants, apprentis et jeunes actifs vers des logements plus petits ou partagés. Le contrat de bail peut alors être différent que pour une location plus classique. Le CEC vous donne les clés essentielles pour éviter les pièges.
La colocation en Allemagne
Pour trouver une place en colocation, repérez les offres comportant l’indication « WG ». Ces deux lettres sont l’acronyme de « Wohngemeinschaften ».
En principe, les mêmes règles s’appliquent aux « WG » qu’aux locations de logements classiques.
Trouvez votre future colocation en Allemagne sur les sites de petites annonces comme wg-gesucht.de, wg-suche.de ou encore ebay.de.
Conclure un contrat dans une colocation
Deux cas de figures peuvent se présenter dans une colocation en Allemagne.
Chaque colocataire peut avoir un contrat de bail individuel avec le propriétaire. Il est aussi possible que tous les colocataires signent un seul et même contrat avec le bailleur.
Bail individuel – Individueller Mietvertrag
Chaque colocataire conclut séparément un contrat de bail avec le propriétaire.
Réaliser un état de lieux n’est pas obligatoire en Allemagne mais fortement recommandé. Il doit être fait et signé à l’arrivée et au départ du logement.
Bail solidaire – Gemeinsamer Mietvertrag
Tous les colocataires sont inscrits sur le même contrat de bail. Ce document doit préciser la répartition des chambres dans la colocation. Mais aussi lister les parties communes (cuisine, salle de bain, salon, etc.).
Un état des lieux est également recommandé. Il doit être signé par tous les colocataires.
Le dépôt de garantie dans une colocation
En Allemagne, la « Kaution » équivaut au dépôt de garantie. Elle ne peut pas excéder trois mois de loyer sans charges.
Le montant de la « Kaution » dans une colocation est reparti entre les colocataires. Chacun peu, par exemple, se voir attribuer une part en fonction de la taille de la chambre.
En cas de bail individuel, elle est versée par chaque locataire. Elle est donc restituée séparément à chacun. Le montant de la « Kaution » est précisé dans le contrat de bail individuel de chaque locataire.
En revanche, dans le cadre d’un bail solidaire, cela dépend de ce qui est précisé sur le contrat. Si le contrat n’indique que le montant total de la « Kaution », les locataires peuvent librement décider de la répartition du paiement. Chaque habitant peut verser sa part directement au propriétaire. Mais ils peuvent aussi choisir que l’un d’eux paie la totalité. Et que les autres colocataires lui versent leur part respective.
Les assurances pour une colocation
L’assurance habitation n’est pas obligatoire en Allemagne. Néanmoins, le propriétaire peut vous obliger d’en souscrire une.
Concernant l’assurance responsabilité civile, les locataires ne sont pas obligés d’en avoir une non plus. Toutefois, nous la recommandons fortement. Elle garantit le locataire contre les dommages qu’il causerait lui-même au logement et aux biens d’autrui.
Dans une colocation avec des baux individuels, chaque colocataire conclut son propre contrat d’assurance. Et y met fin à son départ du logement.
En revanche, en cas de bail solidaire, un seul locataire doit en souscrire une. Il mentionne alors, sur le contrat, les autres colocataires. Ils sont ainsi tous couverts.
Il est donc primordial de contacter l'assurance à chaque changement de colocataire.
Attention !
Avec un contrat unique pour tous les colocataires, la résiliation de l'assurance s'appliquera à tous. Le contrat devra donc être résilié par tous les colocataires.
Attention aux arnaques immobilières !
Certains escrocs essaient de profiter de la précarité des étudiants, des apprentis ou des jeunes actifs. De fausses annonces sont parfois publiées sur internet. Des appartements alléchants, y compris des colocations. Ils sont généralement bien placés et à un prix légèrement plus bas que celui du marché. Attention aux arnaques !
Si vous le pouvez, allez toujours visiter un logement avant de le louer.
Voici des conseils pour repérer les arnaques immobilières.
La répartition du loyer et des charges dans une colocation
Le paiement du loyer et des charges est l’une des obligations d’un locataire. La répartition au sein de la colocation dépend du type de contrat signé avec le bailleur.
Avec un bail individuel, le colocataire paie la part du loyer et des charges telle qu’indiquée dans le contrat. Généralement, la division des charges est forfaitaire. Par conséquent, le montant ne dépend pas de la consommation réelle du locataire.
En revanche, avec un bail solidaire, c’est un peu différent.
Puisqu’ils sont tous engagés sur le même contrat de location, il n’y a pas de répartition prédéterminée. Sauf si le contrat en prévoit autrement. Les locataires vont alors se diviser le loyer ainsi que les charges.
Bon à savoir
Chaque colocataire est responsable des dommages qu’il cause.
En cas de dommage ou d’impayé, ils sont solidairement responsables. Si l’un d’eux ne paie pas, les autres habitants devront se répartir la part manquante. Et le propriétaire peut réclamer son dû à n’importe quel colocataire.
Le départ de la colocation
En Allemagne, en principe le contrat de bail à durée déterminée n’existe pas. Le locataire peut donc quitter le logement à tout moment sauf clause contraire. Il n’a qu’une seule obligation : respecter le délai de préavis de 3 mois.
En cas de bail individuel, c’est donc simple. La règle de droit commun s’applique.
Par contre, dans le cadre d'un bail solidaire, c'est différent.
En principe, quand un habitant souhaite partir, l'ensemble des autres colocataires doivent résilier le contrat de bail. Ceux qui ne quittent pas le logement peuvent alors conclure un nouveau contrat avec le bailleur.
Bon à savoir
Une exception à ce principe est possible. Elle nécessite trois conditions cumulatives :
- Un contrat de bail qui précise que le logement est loué à une colocation en plus des noms des colocataires.
- Une autorisation de changer de colocataire est indiquée dans le contrat.
- Une clause dite de « succession » (« Nachfolgeklausel »).
Si ces conditions sont réunies, le contrat de bail initial est amendé mais pas résilié pour tous.
Les aides financières au logement en Allemagne
Les aides financières au logement sont faibles, bien plus basses que les APL en France. Et les conditions d'attribution sont également très restrictives car vous pouvez percevoir l’aide générale au logement, la « Wohngeld » si, et seulement si, vous ne bénéficiez d’aucune prestation sociale (chômage, allocation familiale etc.)
Si vous êtes étudiant, adressez-vous au « Wohngeldstellen » pour savoir si vous pouvez en bénéficier.
La sous-location d'un logement en Allemagne - Untervermietung
Il est possible de sous-louer un logement avec l’accord préalable du propriétaire.
Mais le locataire doit nommer le (ou les) sous-locataires et justifier un intérêt légitime :
- pour des raisons familiales (lorsque des partenaires se sont séparés, l’appartement étant trop grand) ;
- en cas de difficultés financières (la sous-location génère un revenu pour subvenir à ses besoins).
En principe, le bailleur ne peut refuser un sous-locataire. Mais il y a des exceptions.
- En cas de crainte de troubles du voisinage par exemple (raison importante tenant à la personne du sous-locataire).
- Si le logement est trop petit.
- Si la sous-location n’est pas acceptable pour d’autres raisons (ex : le bailleur entreprend des travaux de modernisation).
Attention !
L’insolvabilité du sous-locataire n’est pas une raison suffisante pour un refus du bailleur. En effet, seul le locataire est responsable du paiement du loyer à l’égard du propriétaire. La sous-location non autorisée constitue un motif grave justifiant une résiliation du bail sans délai de préavis.
Seul le locataire principal signe un contrat de bail avec le propriétaire. C’est à lui de supporter les obligations de la location (paiement du loyer et des charges notamment).
Il a le droit de sous-louer le logement à condition que le bailleur donne son accord.
Il perçoit alors le loyer du sous-locataire ou des sous-(co)locataires. Mais c’est à lui de définir la répartition des charges entre eux.
C’est au locataire, et non aux sous-locataires, de verser le dépôt de garantie. Il est le seul responsable des dommages causés par les sous-locataires. Ces derniers n’ont pas à déposer de « Kaution » auprès du propriétaire.
Un sous-locataire est libre de souscrire une assurance responsabilité civile. De même, il peut avoir une assurance habitation. Sachez que si le locataire le lui demande, il devra s’assurer contre les dommages causés aux biens.
Le locataire principal est dans une relation de bailleur avec les sous-locataires.
Ces derniers ne payent pas le loyer et les charges au propriétaire mais au locataire seulement.
C’est le locataire qui va répartir le loyer et les charges entre lui-même et les sous-locataires.
Rappel !
Les sous-locataires n’ont aucune relation contractuelle avec le propriétaire. En cas de problème, ils peuvent se tourner uniquement vers le locataire principal. Ce dernier devient bailleur à l’égard des sous-locataires.
Le locataire qui sous-loue son logement a les mêmes droits et obligations qu’un propriétaire.
Il ne peut pas expulser ses sous-locataires du jour au lendemain. La résiliation doit respecter des conditions strictes. Elles sont précisées dans notre article sur le contrat de bail de location.
De même, les sous-locataires doivent informer par écrit le locataire. Et respecter le délai de préavis de 3 mois pour résilier le contrat.
Les alternatives pour les étudiants et apprentis
La colocation et la sous-location ne sont pas les seules possibilités de logement pour un étudiant. De même pour un apprenti.
Il existe aussi des résidences universitaires, les « Studierendenwohnheim ». La chambre en « Studierendenwohnheim » est idéale pour les petits budgets et donc très demandée ! Dès que vous êtes admis pour votre période d’étude en Allemagne, faites votre demande de logement auprès du « Studierendenwerk » (le CROUS allemand) de votre future université.
Sachez que le « Wohnheimfinder » du DAAD répertorie également les résidences universitaires de 80 villes allemandes.
Bon à savoir
Dans certaines facultés, le DAAD attribue des places en chambre universitaire, contactez-les !
L’AStA, qui représente les étudiants, et l’« Akademisches Auslandsamt », le bureau des étudiants internationaux, peuvent vous aider.
Pensez aussi à regarder les petites annonces postées par les étudiants sur les tableaux d’affichages proches des restaurants universitaires ou sur les réseaux sociaux.
