Souscrire un crédit immobilier en Allemagne
Grâce à l’Union européenne, il est possible de souscrire un crédit immobilier auprès d’une banque d’un autre pays membre dont l’Allemagne.
Pour que les consommateurs puissent comparer les offres, l’UE impose notamment aux banques :
Un taux annuel effectif global (TEAG) exprimé en pourcentage ;
Un formulaire d’information européen standardisé.
Toutefois, avant de se lancer, il est primordial de connaître les spécificités d’un crédit souscrit en Allemagne.
Les obligations des banques allemandes
Les banques allemandes doivent obligatoirement s’assurer de la solvabilité de leurs clients avant de leur proposer un crédit immobilier. C’est un impératif exigé par la législation européenne et transposé en droit allemand.
Ainsi, elle doit demander au consommateur tous les documents pertinents relatifs à :
- Ses revenus ;
- Ses dépenses ;
- Son patrimoine ;
- Sa situation personnelle ;
- L’achat immobilier envisagé.
Elle doit vérifier que l’emprunteur n’a dissimulé aucune information ou transmis des éléments inexacts intentionnellement ou par négligence.
Par conséquent, la solvabilité de l’emprunteur ne dépend pas uniquement de la valeur du bien immobilier à financer.
En France, les établissements de crédit doivent consulter les fichiers qui recensent les incidents de paiement. Mais, en Allemagne, ce n’est pas obligatoire.
En pratique, les banques allemandes vont consulter la SCHUFA. C’est l’équivalent allemand du fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). La SCHUFA répertorie des informations personnelles telles que les comptes bancaires, les crédits, les incidents de paiement, etc.
La directive européenne sur les crédits immobiliers prévoit l’obligation pour les États membres de permettre l’accès à leurs fichiers nationaux aux prêteurs des autres pays de l’UE pour vérifier la solvabilité des consommateurs. Cependant, il faut noter que la France règlemente strictement cet accès.
Les banques allemandes doivent impérativement s’assurer que l’emprunteur peut rembourser son crédit intégralement. Et ce, avant de le lui accorder.
Mais si cette vérification n’est pas correction réalisée par la banque, il peut y avoir de lourdes conséquences.
En effet, l’emprunteur peut demander :
- La réduction du taux d’intérêt contractuel au niveau du marché. Cela contraint la banque à renoncer à sa marge.
- La résiliation du contrat sans délai et sans indemnité de remboursement anticipé. Notons que cela peut uniquement être intéressant pour un emprunteur qui peut rembourser le crédit en une seule fois.
Plus dissuasif encore pour la banque. Elle ne peut pas contraindre l’emprunteur à rembourser son crédit s’il n’en a pas les moyens et qu’elle aurait dû s’en apercevoir lors du contrôle.
Cette réglementation plus stricte doit permettre de responsabiliser les banques. Ainsi, les banques sont fortement inciter à ne pas proposer d’offres de crédit à des consommateurs dans l’incapacité d’honorer leurs engagements.
Les outils de comparaison des offres de crédit
Le taux annuel effectif global
Le coût du crédit doit pouvoir être facilement comparable. Pour cela, l’Union européenne impose que le taux annuel effectif global (TEAG) du crédit soit toujours exprimé en pourcentage.
Le TEAG tient compte :
- Du taux d’intérêt nominal fixé par la banque, en fonction notamment du capital emprunté et de l’apport personnel, de la périodicité de remboursement (souvent mensuel), du nombre et du montant de remboursements, des garanties… ;
- Des frais uniques (par ex. frais d’ouverture de compte, s’ils sont obligatoires) ;
- Des frais réguliers (par ex. frais administratifs annuels, frais d’assurance si l’établissement prêteur impose sa conclusion).
En revanche, il ne prend jamais en considération les frais :
- De services non obligatoires (comme une assurance si sa conclusion n’est pas exigée par la banque) ;
- De notaire, d’agent immobilier ou d’enregistrement de la vente.
Les crédits à taux variable – Attention !
Les crédits immobiliers proposés par les banques allemandes sont souvent à taux variable. Ainsi, les intérêts ne sont pas fixés dès la conclusion du contrat.
Ces crédits sont souvent à un taux initial plus bas que les crédits à taux fixe. Mais ils contiennent un aléa important quant à leur coût final. Ce risque est d’autant plus grand qu’il n’y a généralement pas de limite dans l’augmentation admise du taux d’intérêt.
Les banques allemandes proposent également fréquemment des contrats à taux fixe pendant une durée définie, puis variable ensuite.
Il est alors possible de les coupler avec un second crédit, dont le seul but est de garantir le remboursement de la somme restant due à l’issue de la période à taux fixe (« Anschlussfinanzierung »). Pour ce type de prêt, il est conseillé de demander à la banque d’indiquer jusqu’à quel taux d’intérêt futur le crédit à taux variable serait plus économique qu’un crédit à taux fixe.
Par conséquent, lorsque le taux d’intérêt est variable, le TAEG n’est pas indiqué sur le contrat. Néanmoins, le mode de calcul retenu doit être donné à titre indicatif.
Bon à savoir
En Allemagne les règles encadrant le taux d’intérêt maximal d’un crédit sont souples.
Toutefois, la Cour fédérale allemande a jugé qu’un taux d’intérêt dépassant le double du taux d’intérêt moyen pratiqué par les banques n’était pas admis et a constaté en conséquence la nullité du contrat.
A titre de comparaison, en France, la loi interdit spécifiquement et réprime pénalement les crédits dépassant le taux d’intérêt moyen augmenté d’un tiers.(L314-6 du Code de la Consommation). Le taux d’usure y fait de plus l’objet d’une publication au Journal officiel.
La fiche d’information standardisée
Après la vérification de la solvabilité de l’emprunteur, la banque doit lui transmettre une offre de contrat. Elle doit avoir la forme d’une fiche d’information standardisée européenne (FISE).
L’offre doit mentionner les :
- Coordonnées du prêteur ;
- Principales caractéristiques du prêt, en particulier le montant et la monnaie .
De plus, doivent être précisés :
- Taux annuel effectif global, son calcul, les modalités de son adaptation en cas de crédit à taux variable et la possibilité que des frais non compris dans le TAEG s’ajoutent au coût total du crédit ;
- Nombre et la périodicité des remboursements ;
- Montant des échéances ;
- Modalités de remboursement anticipé ;
- Modalités des droits de réflexion et rétractation ;
- Conséquences pour l’emprunteur du non-respect de ses obligations.
Les éléments à prendre en compte avant de souscrire un crédit en Allemagne
Les tableaux d’amortissement
Les tableaux d’amortissement prévoient la répartition des sommes à payer et leur affectation (remboursement du capital et montant des intérêts). Ils sont très importants pour bien comprendre et comparer l’offre proposée.
En Allemagne, la banque n’a pas d’obligation de transmettre spontanément un tableau d’amortissement prévoyant la répartition des sommes à payer et leur affectation.
Néanmoins, elle doit vous les transmettre si vous en faites la demande. Ne vous privez donc pas de demander ces documents.
Par ailleurs, l’emprunteur doit être clairement informé dans les contrats de crédit à la consommation qu’il a droit à un plan de remboursement. Dans le cadre d’un financement immobilier, un plan de remboursement doit être fourni dès qu’un taux d’intérêt fixe a été convenu.
L’assurance emprunteur souvent non compris dans le TEAG
L’assurance « emprunteur » garantit à la banque le remboursement du crédit immobilier en cas « d’accident de la vie » (décès, invalidité, incapacité de travail, perte d’emploi).
Dans la pratique, et sauf à avoir un doute important sur la solvabilité future du consommateur, les banques allemandes n’imposent pas la conclusion d’une assurance « emprunteur », contrairement aux banques françaises.
Cependant, le prêteur peut exiger la souscription d’une telle assurance comme condition contractuelle. Dans ce cas, l’emprunteur doit souscrire l’assurance pour obtenir le crédit.
Toutefois, cela est plutôt rare dans le cas des crédits immobiliers, car ceux-ci reposent davantage sur des garanties réelles (hypothèque) que sur des assurances.
Le coût de l’assurance ne sera pas inclus dans le TAEG. Au moment de comparer des offres de crédit, vérifiez donc bien si le coût de l’assurance est compris, et à défaut à combien il s’élèverait. Car en Allemagne, cette assurance est souvent plus chère qu’en France.
Bon à savoir
En France, les établissements de crédits imposent quasiment toujours la souscription d’une assurance emprunteur. Son coût doit être présenté sous la forme du TAEA : taux annuel effectif d’assurance. Cette obligation liée n’existe pas non plus en Allemagne.
Si vous souhaitez malgré tout conclure une assurance emprunteur, vous pouvez vous adresser soit à l’établissement de crédit, soit à une autre assurance.
Même si la banque propose une assurance, elle ne peut pas refuser que vous souscriviez une assurance équivalente à la sienne auprès d’une autre compagnie.
Les risques couverts, les garanties apportées et le coût de l’assurance varient selon les assureurs et les situations : l’enjeu financier est important : n’hésitez pas à comparer et à négocier !
Le droit au remboursement anticipé du crédit et son coût
En Allemagne, comme en France, un emprunteur peut demander un remboursement anticipé de son crédit. Toutefois, chaque pays a fixé ses conditions et son coût. Or, elles sont différentes.
La loi allemande prévoit un droit au remboursement anticipé d’un contrat à taux fixe. Le consommateur est autorisé à en faire la demande s’il peut justifier d’un « intérêt légitime ».
Pour accepter ou refuser la demande de remboursement anticipé, la banque n’a aucune marge d’appréciation. Elle doit se conformer à la définition légale.
Ce remboursement anticipé coûte généralement très cher car il n’existe pas de plafond en pourcentage. Les banques peuvent demander une indemnisation (« Vorfälligkeitsentschädigung »), non plafonnée par la loi, pour le manque à gagner.
Mais, si les clauses du contrat ne sont pas clairement formulées, la banque ne peut pas exiger d’indemnisation. La jurisprudence constante précise même que le consommateur peut réclamer, rétroactivement, le remboursement de cette indemnisation.
S’agissant d’un crédit immobilier à taux variable, la loi ne prévoit ni de limite au droit de résiliation, ni d’indemnisation s’y rapportant. En conséquence, le remboursement anticipé est toujours possible et ne devrait pas occasionner de coût.
Conseil
Demandez systématiquement que l’offre de contrat mentionne les modalités de remboursement anticipé. Tenez-en compte au moment de comparer les offres !
Les garanties sur un crédit transfrontalier
Afin couvrir le risque d’incident de paiement, les banques allemandes, comme françaises, demandent une garantie. Pour cela, elles apprécient la situation au cas par cas et tiennent compte :
- Du lieu de résidence du consommateur ;
- De son patrimoine et notamment du lieu de situation du bien immobilier faisant l’objet du crédit. Mais également de ses éventuels autres biens immobiliers.
Les garanties sur le bien immobilier
En matière de crédit immobilier, les garanties les plus fréquemment demandées par les banques allemandes sont la dette foncière (« Grundschuld ») et l’hypothèque (« Hypothek »). Ces deux garanties, qui doivent être réalisées par un notaire et inscrites au livre foncier. Elles permettent à l’établissement prêteur d’exiger la vente forcée (aux enchères) du bien immobilier en cas de non-remboursement.
La dette foncière donne droit à une exécution forcée lorsque la créance du prêt est exigible. Mais il y a un préavis de 6 mois à respecter. Pendant cette période, le débiteur peut encore éviter l’exécution forcée en payant la totalité du montant. Il n’y a donc pas de risque d’exécution immédiate.
En outre, la banque, a besoin d’un titre exécutoire qui atteste son droit à l’exécution forcée de la dette foncière. Afin d’éviter un litige généralement long, le propriétaire foncier déclare généralement, lors de la constitution de la dette foncière qu’il se soumet à l’exécution forcée (clause dite Zwangsvollstreckungsklausel zur Grundschuld). Cela évite au créancier une procédure judiciaire coûteuse.
Si un acte notarié comportant une telle clause existe, celui-ci remplace le jugement et permet aux banques de procéder directement à l’exécution.
Une nette préférence des banques pour la « Grundschuld », plus flexible que l’ « Hypothek »
l’Hypothek allemande est ce que l’on appelle une sûreté accessoire. Elle est directement liée à la dette qu’elle est censée garantir. Autrement dit, son montant diminue proportionnellement au remboursement du crédit et une fois la dette entièrement remboursée, l’Hypothek s’éteint automatiquement.
En revanche, la Grundschuld est indépendante de la créance qu’elle garantit. Son montant ne varie pas en fonction des remboursements et elle ne s’éteint pas à l’issue du prêt. Elle peut donc garantir différents emprunts successifs, sans qu’il soit nécessaire de modifier les mentions du livre foncier. A l’issue du prêt elle peut toutefois être supprimée du livre foncier. Mais, attention, uniquement sur demande de l’emprunteur et avec l’acceptation de l’établissement de crédit.
La garantie sur un bien immobilier situé en France
Dans une telle situation, la banque allemande a la possibilité en théorie de constituer une garantie en France, via une hypothèque ou un cautionnement. En pratique, il est toutefois possible que le prêteur allemand rechigne à engager une telle démarche. Surtout s’il n’est pas coutumier du fait.
Quel délai pour se rétracter en Allemagne ?
Généralement, vous pouvez vous rétracter, sans justification, dans un délai de 14 jours à partir de la signature du contrat.
Cependant si certaines mentions particulières sont absentes du contrat, le délai de rétractation est rallongé à 30 jours. Son point de départ est également modifié. Il commence lorsque toutes les informations ont été reçues par l’emprunteur.
Par ailleurs, si vous n’avez pas reçu d’information correcte sur votre droit de rétractation, il s’éteint au plus tard 1 an et 14 jours à compter de la conclusion du contrat ou de sa transmission.
La législation allemande impose un délai minimum de réflexion de 7 jours à compter de la transmission de l’offre par le prêteur que dans certains cas exceptionnels.
En effet, il existe des contrats (contrat de crédit notarié, un contrat conclu pour éviter une procédure judiciaire, ou un contrat garanti par un gage) pour lesquels le droit de rétractation ne s’applique pas.
En droit allemand, une fois que le délai de rétractation est passé, vous êtes définitivement engagé (sauf clause contraire).
Par conséquent, si votre achat n’aboutit pas vous devez quand même rembourser votre crédit.
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