Wertzuwachssteuer in Frankreich

Sie sind Hauseigentümer in Frankreich, haben dort Ihren Erst- oder Zweitwohnsitz und beabsichtigen Ihr Haus zu verkaufen?

Stand der Informationen: Januar 2019

Seit 2019 müssen Sie keine französischen Sozialabgaben mehr auf in Frankreich erzielte Vermögenserträge (Mieterträge oder Wertzuwachs durch Immobilienverkauf) bezahlen, sofern Sie in Deutschland oder einem anderen EU-Land sozialversichert sind. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie in unserem Artikel „Vermögenserträge in Frankreich“.

Dabei haben Sie zu beachten, dass dieses Geschäft grundsätzlich einer Besteuerung des Wertzuwachses für Grundstücke unterworfen ist, die beim zuständigen französischen Finanzamt zu entrichten ist.

Der Wertzuwachs ist der Gewinn, der als Differenz zwischen dem Verkaufs- und dem Erwerbspreis vom Grundstücksverkäufer erzielt wird. Sie fragen sich, welche Rechte Ihnen als EU-Bürger zustehen? Sie könnten in bestimmten Fällen von einer Befreiung profitieren.

Welche Konsequenzen die reformierten Regelungen zur Besteuerung des Wertzuwachses bei Immobilien für Sie haben, möchten wir nachfolgend zeigen.

Wichtiger Hinweis

Alle folgenden Informationen betreffen nur Verkäufe nach dem 01. Januar  2015. Für alle vor diesem Datum getätigten Verkäufe gelten alte Regelungen. In Zweifelsfällen setzen Sie sich bitte mit unserer Rechtsabteilung in Verbindung.

In welchen Fällen wird eine Steuerbefreiung erteilt?

Sollten Sie seit mindestens 22 Jahren Eigentümer des Hauses sein, so sind Sie von der Wertzuwachssteuer befreit.

Wenn Sie Ihre Immobilie nach 5 Jahren verkaufen, müssen Sie hingegen den Höchstsatz der Wertzuwachssteuer bezahlen. Bei Verkäufen in den darauf folgenden Jahren verringert sich die Wertzuwachssteuer jährlich um 6 %. Wenn Sie Ihre Immobilie also nach sechs Jahren verkaufen, erhalten Sie eine Steuerermäßigung in Höhe von 6 %, bei einem Verkauf nach sieben Jahren 12 %, nach acht Jahren 18 % usw. Dies gilt bis zum 21. Jahr.

Achtung: Dies gilt nur für die Wertzuwachssteuer! Sozialabgaben müssen Sie bis zu 30 Jahre lang bezahlen. Mehr dazu sehen Sie weiter unten auf der Seite.

Sollte die verkaufte Immobilie bis zum Verkauf auch Ihr Erstwohnsitz gewesen sein, so ist die oben geforderte Wohnzeit nicht mehr erforderlich, um eine Befreiung zu erlangen. Unter Erstwohnsitz wird der gewöhnliche und tatsächliche Wohnsitz verstanden. Die Finanzämter in Frankreich dulden aber einen Zeitraum von einem Jahr zwischen Umzug und Verkauf des Gebäudes.

In einigen Fällen werden Sie allerdings von den französischen Finanzämtern aufgefordert, einen Nachweis dafür zu erbringen, dass die verkaufte Immobilie Ihr Erstwohnsitz war (wenn Sie zum Beispiel in Frankreich wohnen, aber Lohnsteuern in Deutschland zahlen). Als Beweis steht Ihnen jedes Mittel zur Verfügung (Erklärung vom Rathaus/Bürgeramt, Zahlung der frz. Wohnsteuer).

Bei der Veräußerung von Immobilien, dessen Preis unterhalb oder genau bei  15.000 Euro liegt, sind Sie von der Steuer befreit.

Wie ermittelt sich die Steuer und wann wird sie entrichtet?

Zuerst muss die Höhe des Bruttowertzuwachses zum Zeitpunkt des Verkaufes festgestellt werden. Dabei handelt es sich um die Differenz zwischen dem Verkaufs- und dem Erwerbspreis.

  • Verkaufspreis: vom im Kaufvertrag aufgeführten Preis werden die durch den Verkauf entstandenen Kosten abgezogen (insbesondere Maklergebühren, bezahlte Mehrwertsteuer)
  • Erwerbspreis: der bei Erwerb des Hauses tatsächlich bezahlte Preis. Bestimmte Kosten und Ausgaben werden addiert.
  • Erste Alternative :

Aufwendungen für bestimmte Arbeiten können im Rahmen der Erhöhung des Anschaffungspreises einer Immobilie angerechnet werden. Voraussetzung ist, dass diese Arbeiten durch ein Unternehmen ausgeführt wurden. Reine Materialrechnungen können leider nicht vorgelegt werden. Ein Unternehmen muss das Material selber angeschafft und berechnet haben. Ferner müssen die Rechnungen auf den Hauseigentümer ausgestellt werden. Letztere müssen entsprechende Zahlungsbelege anführen können.

 Es werden anerkannt:

  • Bauarbeiten und Ausbauarbeiten;
  • Sanierungsarbeiten, Aufbesserungsarbeiten (z.B. Einbau eines Lifts, einer Zentralheizung, einer Klimaanlage, einer Isolierung, Maßnahmen gegen Holz fressende Insekte); 
  • Vergrößerungen (mit einer effektiven Vergrößerung der Wohnfläche );
  • Abriss (vorausgesetzt, dass der Abriss den Verkauf des Baulands optimieren kann).

Es werden ausgeschlossen:

  • Renovierungsarbeiten und Instandhaltungsarbeiten (ohne Bearbeitung der Grundausstattung)
  • Baumaterialen;
  • Zinsen der Kredite, die für die Arbeit an der Immobilie abgeschlossen wurden;
  • Falls Sie das Haus vermietet haben: laufende Kosten, die ein Vermieter normalerweise selbst tragen muss (Malerarbeiten, Tapezieren, Beizen, Teppichböden, Vorhänge, Reparaturen).

Hauseigentümer sollten absetzbare Rechnungen bei einem zertifizierten Übersetzer übersetzen lassen, damit der Notar diese Rechnungen berücksichtigen kann. 

  • Zweite Alternative :

Für Eigentümer, die immer oder zum größten Teil selbst am Haus gearbeitet haben und keine oder nur wenige Unternehmensrechnungen vorlegen können, kann eine zweite Alternative zum Tragen kommen: Es ist möglich, auch ohne Nachweis, eine pauschale Erhöhung von 15% des Anschaffungspreises zu wählen. Der Eigentümer muss hierfür den Notar informieren und braucht keine weiteren Unterlagen vorlegen.

Wie wir oben bereits gesehen haben, vermindert sich die Wertzuwachssteuer mit zunehmender Haltefrist, wenn das Haus zuvor mindestens fünf Jahre bewohnt wurde.

Es gibt eine einheitliche Wertzuwachssteuer in Höhe von 19 %. Dieser gilt für alle Bürger in der Europäischen Union und im Europäischen Wirtschaftsraum (EWG), die einen Zweitwohnsitz in Frankreich haben. 

Seit 1. Januar 2019 müssen sie keine französischen Sozialabgaben mehr auf Vermögenserträge in Frankreich (zum Beispiel Mieteinkünfte oder ein Wertzuwachs durch einen Immobilienkauf) bezahlen, sofern sie in Deutschland oder einem anderen EU-Land sozialversichert sind. Weitere Informationen finden Sie im Artikel "Vermögenserträge in Frankreich".

Die Wertzuwachssteuer wird auf den gezahlten Kaufpreis erhoben. Sie wird sofort beim Verkauf Ihrer Immobilie gezahlt. Wichtiger Hinweis: Eine Verlängerung der Zahlungsfrist ist ausgeschlossen.

Ihr Notar ist verpflichtet, für Sie die Steuererklärung vorzunehmen und die Zahlung an das zuständige Finanzamt zu veranlassen.

Für weitere Informationen zur Wertzuwachssteuer legen wir Ihnen nahe, sich zum Beispiel mit der SARF (anerkannte Gesellschaft der Fiskalvertretung) in Verbindung zu setzen (www.sarf.fr).

Steuervertreter muss nicht hinzugezogen werden

Bei Immobilienverkäufen mit einem Verkaufspreis über 150.000 € war es in Frankreich Pficht, dass ein Steuervertreter hinzugezogen wird. 

Seit dem 1. Januar 2015 gilt diese Pflicht nicht mehr für Bürger aus der EU und dem EWG-Raum.

Ein Steuerverterter („représentant fiscal“) unterzeichnet Ihre Wertzuwachssteuererklärung und garantiert die Richtigkeit. Er haftet unbeschränkt und verpflichtet sich zur Nachzahlung im Falle einer Steuerberichtigung.

  • Artikel schließen