Die copropriété: Immobilienkauf in einer französischen Eigentümergemeinschaft

Sie möchten eine Eigentumswohnung in Frankreich kaufen, um diese als Ferienwohnung zu nutzen oder um sich dauerhaft auf der anderen Seite der Grenze niederzulassen?

Wir erklären Ihnen, was es mit der copropriété (Eigentümergemeinschaft) auf sich hat und welche Parallelen und Unterschiede es zur deutschen Wohnungseigentümergemeinschaft gibt.

Die meisten copropriétés bestehen aus nur einem Gebäude, aber es gibt auch ganze Gebäudekomplexe, die zu einer einzigen copropriété gehören.

Seltener gibt es auch copropriétés, die aus mehreren Einfamilienhäusern bestehen, auch copropriété horizentale oder copropriété pavillonnaire genannt.

Die französische copropriété ist stark reglementiert und unterliegt zahlreichen formellen Anforderungen. Es lohnt sich also, sich im Vorfeld zu informieren, um zu verstehen, wie eine solche Eigentümergemeinschaft funktioniert, bevor man investiert.

Es gibt Bereiche in der copropriété, die gemeinschaftlich genutzt werden. In einem Mehrfamilienhaus können dies beispielsweise das Treppenhaus, der Hinterhof und der Vorgarten sein.

Jeder Miteigentümer verfügt also über einen Anteil an den gemeinschaftlichen Bereichen und alle Entscheidungen in Bezug auf diese Bereiche werden von der Eigentümerversammlung getroffen. Beispiele für diese Bereiche: Fassade, Flure, Fahrradkeller, usw.

Jeder Eigentümer kann seinen privaten Bereich ausschließlich selbst nutzen und ist auch allein für die Instandhaltung und etwaige Arbeiten verantwortlich. Er muss sich jedoch trotzdem an die in der copropriété geltenden Regelungen halten.

Ein reines Wohngebäude kann also nicht einfach zur gewerblichen Zwecken verwendet werden. Beispiele für diese Bereiche: alles innerhalb der eigenen Wohnung, Garten (wenn zur Wohnung gehörend), Briefkasten (auch im gemeinsamen Eingangsbereich), usw.

Hierbei handelt es sich um das Regelwerk, welches die Gemeinschaftsordnung der copropriété darstellt. Unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben werden die Rechte und Pflichten der Miteigentümer, bzw. der Mieter festgelegt, d.h. man kann darin nachlesen, wie die gemeinsamen Bereiche genutzt werden dürfen und welche Regeln selbst für die privaten Bereiche zu beachten sind.

Die Nebenkosten werden in diesem Regelwerk anteilig zur Beteiligung der Eigentümer an der copropriété aufgeteilt. Das Dokument wird meist von einem Notar oder Rechtsanwalt erstellt und muss dem Kaufvertrag zwingend beiliegen.

Alle Wohnungseigentümer nehmen an der Eigentümerversammlung, der assemblée générale des copropriétaires, teil. Gemeinsam bilden sie eine juristische Person, den syndicat des copropriétaires, und sind somit handlungsfähig aber auch haftbar.

Unter anderem ernennen sie die Hausverwaltung (syndic de copropriété) sowie den Verwaltungsbeirat (conseil syndical) und erstellen einen Haushaltsplan. Die Eigentümerversammlungen müssen mindestens einmal pro Jahr stattfinden.

Die Hausverwaltung wird vom syndic de copropriété übernommen, welcher der gesetzliche Vertreter der Eigentümerversammlung ist. Dieser syndic kann aus Miteigentümern bestehen, die diese Aufgabe ehrenamtlich übernehmen, oder es gibt eine professionelle Hausverwaltung.

Die wichtigsten Aufgaben des syndic sind:

Aufgrund der starken Reglementierung der Arbeit der Hausverwaltung, ist eine professionelle Hausverwaltung vorzuziehen.

Die Arbeit der Hausverwaltung wird von einem Verwaltungsbeirat, dem conseil syndical, kontrolliert. Dieser besteht aus mehreren Eigentümern (es können aber auch deren Lebenspartner sein), die zu diesem Zweck gewählt werden und gemeinsam eine beratende Rolle einnehmen. Dieser Verwaltungsbeirat bildet keine juristische Person und ist auch nicht haftbar.

Die Rechte und Pflichten der Miteigentümer ergeben sich zum Teil aus dem französischen Recht und zum Teil aus dem Regelwerk der Eigentümergemeinschaft.

Es kann beispielsweise festgelegt werden, dass man auf dem Balkon keine Wäsche zum Trocknen aufhängen darf oder dass die Wohnungstüren alle in der gleichen Farbe gestrichen werden müssen.

Jeder Miteigentümer besitzt einen bestimmten Anteil an der gesamten copropriété. Der Besitzer einer 200m² großen Penthouse-Wohnung mit umlaufender Terrasse und eigenem Fahrstuhl hat einen größeren Anteil als der Besitzer einer kleinen Einzimmerwohnung im Erdgeschoss des gleichen Gebäudes.

Dementsprechend muss jeder Eigentümer seinen Anteil zu den Kosten leisten. Hierbei handelt es sich um Instandhaltung, Reparaturen, Reinigung, Versicherung, usw. für das Gebäude und die gemeinsam genutzten Bereiche. Bei einer Zentralheizung für das ganze Gebäude kommen beispielsweise auch die Heizkosten hinzu.

Über die privaten Bereiche der Immobilie kann frei verfügt werden. Es ist somit möglich, die Wohnung zu vermieten. Bei einer Immobilie, die laut dem geltenden Regelwerk ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmt ist, darf man jedoch seine Wohnung nicht zu gewerblichen Zwecken nutzen. Die Rechtsprechung sieht hier allerdings Ausnahmen, z.B. für Freiberufler, vor.

Falls ein Miteigentümer die Regeln der Eigentümergemeinschaft nicht beachtet und auch Einigungsversuche ergebnislos bleiben, kann die Eigentümerversammlung rechtliche Schritte gegen diesen Miteigentümer einleiten.

Wer eine Immobilie in einer solchen Wohnungseigentümergemeinschaft kaufen möchte, sollte sich im Vorfeld gründlich informieren.

Das Regelwerk, règlement de copropriété, sollte eingesehen werden, um zu prüfen, ob man mit den bestehenden Regeln einverstanden ist oder ob es bereits im Vorfeld unüberbrückbare Differenzen gibt und von einem Erwerb Abstand genommen werden sollte.

Vor dem Kauf sollten Sie sich das Gebäude genau ansehen und sich über die unterschiedlichen Kosten erkundigen.

Stehen in nächster Zeit kostenintensive Renovierungsarbeiten oder andere Baumaßnahmen an? Wie hoch sind die Nebenkosten? Bei einer Eigentümergemeinschaft fallen beispielsweise auch Stromkosten für die gemeinsam genutzten Bereiche, gegebenenfalls Personalkosten für Reinigung und Instandhaltung an.

Wie bei einem Einfamilienhaus müssen auch Versicherungskosten, Abfallgebühren, Strom-, Heiz- und Wasserkosten sowie die anfallenden Steuern berücksichtigt werden.

Um es den Käufern zu erleichtern, sich entsprechend zu informieren, sieht das französische Gesetz vor, dass dem Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrages Einsicht gewährt wird, und zwar durch den sogenannten pré-état daté. Dieser besteht aus unterschiedlichen Dokumenten und Informationen:

Vor Unterzeichnung des Kaufvertrages muss diese Akte dem Käufer vorliegen, damit er sich in Kenntnis der Sachlage für oder gegen den Kauf entscheiden kann.

Eine deutsche Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar rechtsfähig, aber sie ist keine juristische Person wie der syndicat des copropriétaires.

Ansonsten sind die Rechte und Pflichten der Miteigentümer in beiden Ländern recht ähnlich.

Auch in Deutschland gibt es eine Wohnungseigentümerversammlung, eine Wohnungseigentumsverwaltung und einen Verwaltungsbeirat, sowie die Gemeinschaftsordnung, welche die wichtigsten Aspekte der Wohnungseigentümergemeinschaft regelt.

Auch in Deutschland muss mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung stattfinden, aber ansonsten ist die Eigentümergemeinschaft nicht an so strenge formelle Anforderungen gebunden wie es in Frankreich der Fall ist.